“理性看懂当下信托产品投资 怎么将购买风险降到最低？”

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您是否合理理解当前信托产品的投资如何将购买风险降至最低？

近一年来，信托规模迅速增长，在集合型信托中的占有率还很小，单一信托更大。 信托实际发生的风险比媒体暴露的风险小得多，少得多。 我们应该理性看待目前对信托的投资，不必因为媒体报道了个别实例就过度悲观，也不必因为信托企业目前的刚性换取了过度乐观。 笔者采访了上海熠净cio黄君佳携我们结合银婴响代销信托产品和多年经验客观拆解多个案例梳理思路，力求让投资者长期将风险降至最低。

这里的现金流是指除了人赚钱以外的财产利益。 可以通过不动产(包括停车位、商店等(租赁、固定收益类的财富技术商品配置、股票红利)目前中国的股票红利很少)实现。

近一年来信托规模迅速增长，领域在增长快、景气高的时候引人注目，媒体报道也很多，但媒体的首要作用是曝光领域的负面信息，吸引网民。 的总规模增长迅速，但集合类信托所占比例较小，单一信托所占比例较大。 截至2007年7月底，信托总规模约为9.5万亿元，集合信托约为2.3万亿元。 进入今年以来，虽然有个别信托企业处置项目抵押物的例子，但实际上这是正常的流程，比如银行贷款，借款人也不还钱，有时会被银行拿走抵押资产拍卖。 信托实际发生的风险比媒体暴露的风险小得多，少得多。 我们应该理性看待现在的信托投资，不要因为媒体报道了个别的范式就过度悲观，也不要因为信托企业现在的刚性被取代了就过度乐观，只有客观拆解各个案例才能长期将风险降到最低

政信系的整体风险比较低，首先政府没有破产风险。 特别是有点发达。 在沿海地区或省会城市，当地比较重要的招聘平台招聘的项目在政信类中比较好。 近来，地方债触底是对信托长久以来的好事，地方债务进一步规范，同时相对稳定、差异化的定价也逐渐显现。 例如，经济一点，靠谱的地方发行的产品募集价格低，给顾客的收益也低一点，风险也低。相反，经济一点差，信用一点差的地方发行的产品收益会高一点，市场透明度会进一步提高。 但是，由于银监会的管制，今年的政信类项目比较少。

房地产项目的性价比很高，特别是住宅类为抵押物的项目。 房地产项目细分主要有住宅类、商业房地产类(商业房地产类还包括租赁收益权类的房地产项目)。 住宅类的整体风险变得更低，住宅定价相对稳定，差异不会特别大。 除非发生系统性风险，否则住房价格将大幅波动。 例如，90年代后期的房地产泡沫。 尽管如此，如果房价真的下跌，流动性还是有的，处置起来比较容易。 商业地产的风险比住宅大，商业地产的差异化更大，影响商业地产价格的因素很多，与开发商、运营商的水平密切相关，有环节做不好，同一地区商业地产能做的价格差异也很大。 例如，商业地产内的商场、专业批发市场、临街商店各不相同，其中专业市场与领域所处的快速发展周期、领域政策等关联性较大，普通投资者对该领域熟悉或熟悉，或熟悉 商业地产的租金收益权项目相对来说风险会低一些。 这类项目通常商业地产已经运营成熟，有稳定的租金收益率，在维持一定周期的同时，也呈上升趋势，可以大大降低商业地产的运营风险。 这样的项目通常进行得比时间长。

工商公司系的项目贷后管理很多，会很复杂。 核心是公司的破产风险，在生存期内如果公司不破产的话风险是可以控制的。 另外是股票担保的项目。 现在上市公司的持股项目非常少，即使有也规模小，收益低，一出来就卖完。 另一种未上市的股票担保如果成长性好，同时股票质量比较高的话，就可以考虑。

关于如何优先固定收益项目，在原有的基础上，我们的上海熠净研究将重点放在以下几个方面，供大家参考。

1、项目至少需要一个以上的风力抑制点。 风控点是指风险可以在哪个点停止。 招募主体(或担保方)实力特别强，破产几率特别低或抵押物非常好，是否有足够的价值，同时流动性好？ 通常，有一个风控点就是另一个项目，有两个以上风控点就更好了。 在某个项目中，虽然风控措施很多，但是如果各个措施没有成为比较确定的风控点，就不能说是好的项目。

2、更加重视还款来源的拆除，需要充足的还款来源。 还款来源是从更源头的角度防止放贷的发生。 项目本身在存续期间有足够的现金流量覆盖本金，或者项目方担保方的经营性现金流量比较稳健，可以用于偿还信托贷款。 (从这个立场出发，通常由实际的管理者以无限责任进行保证比较好)。 如果还款来源不够稳定，有可能通过到期补发还款，风险相对较大，市场流动性的影响和项目方再募集能力的影响较大。

3、加强信托企业对风险防范的考虑。 例如，一些激进的信托企业整体的研究评价变得有点保守，特别是在这类企业的资金池产品评价略有下降的信托企业风格牢固，股东背景较强，例如有4个理财背景，资本覆盖率高或专业性强的情况下。

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