“上市房企银行间发债业内料4000亿规模不大”

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9月18日，针对上市房企向银行间交易商协会注册发行债券的问题，交易商协会召集了部分证券公司对发行债务的详细要求进行了进一步细化，交易商协会主管债券发行登记的登记办公室(以下简称《登记处理》)以问答形式进一步确定了相关发行细则。

根据《第一财经日报》记者拿到的上述“登记办理”答疑实录，此次答疑形式的发放细则比9月初债市专门委员会讨论的准入标准要宽松。 虽然在发行主体资质、监管专家管理、新闻发布等方面弱于预期，但a级评级准入门槛并未缓解，不允许通过加息获得a级上市房企债务。

但是，有债市人士认为，鉴于现有银行间市场可获得aa级上市房企数量有限，该上市房企中票发行规模总体有限，不超过4000亿元。

一家评级机构的相关人士表示，目前上市房企开始寻求评级服务，准备在银行间市场发行中票。

“四公”的基准变弱

9月初债市专门委员会从上游传来的会议记录显示，在银行间市场发行债券的上市住房企业必须符合“四公”的标准。 核心是“公益惠民、公信诚、公开透明、公众认同度高”，“四公”的标准分别是“以开发普通商品房为主，无违规行为，财务透明、融资经验丰富，有一级房地产资质，偿债能力稳定”

在9月18日的问答记录中，上述“四公”标准被细分，准入标准明显弱于市场预期。

“四公”大体上规定“公众认同度高”，“上市房企具备房地产一级资质，在一线城市房地产占比大，企业规模、经营数据良好，具有稳定的偿债能力”。

9月18日的答疑记录显示，上市房企发债标准已经略有放宽，“并购口径内母公司、子公司持证将视为符合标准。 ”。 也就是说，任何发行人本身不具备房地产开发一级资格，但合并范围内的子企业具备一级资格的公司同样符合债务发行标准。

此外，对普通商品房项目的规定也有所放宽。 此次问答显示，对普通商品房的规定标准按照当地城市建设、税务部门的标准，配备底商的项目总体上如果判断为普通商品房，则可归为普通商品房项目。

“目前，各地正在制定相关标准，由发行人对照当地标准自行调查，由主要经销商协调，以律师发表意见的形式进行评价。 不需要像企业借款一样向相关部门征求意见。 ”9月18日，在交易商协会登记的问答中，他说。

关于“四公”标准中提到的“未来主要业务仍以普通商品房为主”，也没有确定量化规定，另外，在“土地闲置、土地出售、土地隐匿抛售、租赁违约、无许可证开发”等违规操作规定问题上，“基本上， 协会随后将与律师进一步讨论并执行。 ”。

一位房地产领域的分析师对《第一财经日报》记者表示，上述违规操作涉及到大部分房地产开发商，此次答疑中根据发行披露和中介机构的调整，而非政府部门的意见，实际上较为放松。 另外，对受到相关部门处罚的上市住房企业，实际上采取了比较灵活的解决办法。

上述拆迁师所说的“灵活解决”，是指上市房企收到的处罚是否会成为上市房企发债障碍的问题，9月18日的问答中提到“具体处罚有无限制性规定”。

募捐用途管理

关于募捐的用途，18日的细分与9月初没有太大变化，但强调要为补充流动资金、偿还银行贷款募集投资金，必须是保障性住房项目、一般商品房项目的项目贷款。 严禁偿还信托贷款。

在18日的问答中，交易商协会规定:“关于募集投资金用于流动资金的具体细节，不规定限制和要求，但要遵循实质性和典型的要求。”

“从实质性的立场出发，建议大部分用于具体的项目和贷款的偿还。从本次政策开发的典型意义出发，建议用于合法合规的项目，避免流动资金的估算不明确。 ”

但是交易商协会并不要求债务的发放期与所需偿还贷款的剩余期一致。

9月初文件显示，募集资金用于项目时，必须符合相关条件，项目自有资金投入在项目总投资30%以上的套型面积和价格由所在地城市建设/税务部门对普通商品房的规定(包括经济适用房)、普通商品房 募集资金只能用于住宅建设开发，不能用作土地价款等其他用途的专家监管模式，应当提供相应的监管协议。

在18日的问答中，进一步确定了自身资金不能包含“三明治融资”。 另外，对于募集资金的专家监管，其目的是在监督债务发行资金采用的层面上满足“支持普通商品房建设”的政策要求，不要求通过项目销售收回收入。

aa评价不妥协

9月18日交易商协会召集的会议上，询问了销售商能否通过增信向aa发债，交易商协会确定，主体评级必须为aa，不能通过担保或增信实现。

“上市房企中，评级能达到aa的其实很少，而且目前只允许发行中票，整体发行量有限。 ”一位承销人向本报记者表示，据他估算，“上市公司单一产品(中票)表示，考虑到净资产40%以下的中票额，发行规模并不大，在4000亿元以下。”

但是，这些人指出，即使子公司有发行权，如果使用合并报表计算发行额，发行额也有可能发生变化。

18日的问答会显示，目前交易商协会在上市房企发债初期不鼓励发行非公开定向债务融资工具( ppn )和持续中单等品种，“建议初期发行中期票据”，但之后将向上市房企开放ppn和持续中单等融资工具

目前证券监督管理委员会也发出了允许上市住房企业发行企业债务的信号，销售商担心两个市场各自发行的企业债务和中票的限额发生冲突。 目前，交易商协会对此表示:“在可能发生限额冲突的情况下，协会不观察流程申报中的情况，而是基于发行的结果。”