“房贷新政满月:去库存仍是主旋律 七折利率未现身”

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央行的“930”新政启动后满月了。 截至10月29日，1个月内共有16家上市银行根据“认贷款不认房”大致出台了相关细则。 由于央行新政刺激了楼市的改善型诉求，10月以来，许多城市楼市成交量开始触底。 然而，由于楼市库存仍处于高位，商业银行对降低房贷热情不高，许多项目上市仍以跑量为定价主导。

业内专家表示，央行新政对购房者心理预期的影响很明显，但部分城市交易量回暖不足以改变楼市高存量的基本面貌，未来“脱库”将是房企乃至整个领域的主旋律。 关于房价，预计维持稳定，难以上涨，难以下跌。

现实利率优惠依然凤毛麟角

9月30日，中国人民银行、中国银行领域监督管理委员会发布《关于进一步完善住房金融服务业的通知》，要求“积极支持居民家庭合理的住房贷款诉求”。 具体来说，最初住房贷款的最低首付比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍； 对拥有1套住房并结清相应住房贷款的改善性购房家庭，在第二次购房时可以按照“一套房”贷款政策执行。

央行的“930”新政被业界解释为“不认房贷”。 据《经济参考报》记者介绍，截至10月29日，1个月内，已有16家上市银行根据“不准贷款”出台了大致相关细则，推进分行级执行。 除此之外，各地的城商行也纷纷跟进执行政策。 对以前已结清房贷的客户，新申请房贷时，银行根据实际情况要求的首付比例为30 %~40 %，利率大多实行基准利率。

工行湖南分行的一位信贷经理表示:“对拥有两套住房并结算了相应住房贷款的客户，重新申请贷款。 最低首付的比例为30%； 但是，对于拥有2套以上住房并结清相应住房贷款的顾客，将重新申请贷款，最低首付的比例需要40%。 ”

在利率方面，根据央行的新政，对于通过贷款购买首套普通住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行领域的金融机构根据风险情况自主明确。

不过，《经济参考报》记者表示，银行发放的贴现利率一般在8.5%至9.5%之间，但实际上很少有顾客能申请贴现利率。

据融360监测数据显示，13家银行可提供利率优惠，其中11家银行可提供包括中国银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄银行4家大银行在内的套房9~9.5折的利率，但条件艰苦。

一位股票银行相关人士表示，“目前住房贷款的基准利率为6.55%，打七折的话，甚至连5%都不到。 这低于银行理财产品的收益率，对顾客来说也发生在“用房贷购买理财产品”的套期保值空之间”。 另外，对银行来说，资金价格上涨压力非常大，利差缩小。 因此，银行在贷款折价方面不太容易操作。 ”

目前，建行、工行、中行、农行、兴业、华夏、交行、招商、邮政储蓄、南京银行等套房首付比例仍为60%。 多家银行评估显示，短期内监管层不会再放开套房首付比例。

预计效果会促进大楼的变暖

尽管从央行新政执行细则已经出台的银行来看，“住房认贷认贷”条件苛刻，利率方面没有实质性优惠。 但在业界，央行新政最明显的作用是改变了购房者对楼市的预期。

中原地产首席拆船师张大伟告诉《经济参考报》记者，由于经济增长放缓，各地方政府对房地产的依赖度明显上升。 在这种情况下，各地救市热情持续上升，特别是信贷宽松，预计银行实施细则将刺激购房者入市。

根据中国指数研究院的监测数据，上周(年10月19日-10月25日(在被监测的21个主要一线城市中，大多数城市的住宅成交面积保持增长趋势。 中国北京、中国深圳的环比增长率分别达到17.78%、36.13%，上海、广州环比下跌。

事实上，10月前20天，上海易居房地产研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。 20个城市中，15个城市成交环比上升。

易居研究院研究员认为，严跃进证明，10月的前20天，市场整体成交量有比较明显的反弹，上市情绪高涨。 目前，根据这一趋势，10月的成交量预计将超过9月，第四季度楼市整体走势将趋淡。

亚豪机构副总经理高姗表示，与央行新政“认房贷、不认住房”规则的变更相比，最重要的是改善型诉求，低端改善型集团受益最大。 高姗认为，对于多次积累职业经验的群体来说，资金实力相对较强。 这是因为这笔首付数量的变化对其影响相对较小。 反而，“卖买买”的中低端刚性改善集团，受制于资金压力，对信用政策的优惠反应较大。 “随着央行新政策的落地，市场供给也开始增加，受供给集中爆发的影响，预计下一次市场成交将处于反弹周期。”

“央行的新政对市场有明显的信心。 房价的下跌已经确定。 ”张大伟表示，“受央行新政的影响，可购买的人至少可以增加30%，这部分人恰好是此前受政策抑制的购房意愿者。”

他补充说，整个市场的供给持续增加，诉求也将释放。 因为可以期待这个第四季度的成交量。 关于房价，预计依然以稳定为主，持续下调的可能性将会降低，但由于库存等原因短期内上涨空之间也不大。

预计第4季度也以消除库存为主[/s2/]

央行寻求继续支持房地产开发公司合理的融资诉求。 但是，《经济参考报》记者表示，目前银行对房地产开发商仍实行名单制。

“从市场整体来看，名单上的开发商有300到400家，开发贷款约占银行所有贷款余额的5%到6%。 今年，商业住宅的开发贷款比去年减少了很多。 总量增加了1000亿以上，但40%被投入了保护室。 ”交通首席经济学家连平说。

另外，业内人士表示，这三年来，银行贷款在房地产开发商的资金来源中逐年减少，从20%降至现在的10%左右。 “在房地产领域的融资方面，现在需要降低开发商的杠杆率，降低负债率，刺激销售以提高偿债能力。 因为开发商的资金有30%来自这里。 所以，放松贷款是提高开发商资金流动性的契机，当然也包括解除限购。 ”兴业银行首席经济学家鲁政委作了如下陈述。

中银国际研究报称，许多房企三季度业绩不理想，毛利率跌幅超出市场预期。 开发者的利益空之间受到地价和诉求的双重压迫，整个领域进入了一个较大的调整周期。

策咨问研究部部长张宏伟认为，央行新政有助于加快市场去化速度，推动部分城市市场成交量“走在最前面”，但从各银行政策实际落地执行情况来看，“舍不得”的基本面没有发生实质性变化，市场基本面有实质性好转。

张雄大对《经济参考报》记者表示，由于目前存量压力仍然较大、房企盲动性扩张等因素，今年四季度和明年，楼市仍面临存量不足的压力，存量不足仍是市场主旋律，部分城市市场成交量回升。

中指院也认为，尽管诸多利好措施推动了市场回暖，但房地产市场存量依然高位，商业银行降房贷热情不高，因此许多项目进入市场仍以运营成本为定价主导 另外，前三季度财报数据显示，许多房企营收和利润较去年同期明显下降，经营压力持续显现。 后市场的销售数据随着政策协同效应的释放将继续改善，但不会出现大幅反弹现象。 住宅企业要想冲刺全年的预期业绩，必须把握窗口期，加快库存不足的步伐。