“到期近百亿元 10月份房地产集合信托兑付压力大”

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虽然市场很冷，但整体风险依然可控

日前，中航信托的两个房地产集合信托面临兑付危机，也暴露了目前房地产集合信托面临的兑付压力。 据《证券日报》记者不完全统计，10月，从预期结束日起计算，共有34项房地产集合信托计划面临到期，规模共计906336万元，平均年收益率9.45%，本金和收益共计近100亿元。

事实上，从今年年初开始，“光模地产”就不断提到房地产集合信托的兑换危机。 但是，从目前为止不动产集合信托的到期兑付情况来看，并没有像之前预想的那样糟糕。

中航信托两种不动产信托最终将如期兑换

最近，中航信托的两种不动产集合信托计划都变成了合约兑付。 此前，业界担心，由于项目停止和担保人问题的困扰，信托计划可能无法按合同兑换。

10月29日，中航信托相关负责人宣布，因担保人问题备受瞩目的中航信托“天启308号”昊原置业结构化集合资金信托计划正在抓紧准备如期清算，投资者本息将如约兑现。

资料显示，“天启308号”信托计划成立于年10月，产品使用结构化设计，其中募集优先资金6.9亿元，为期两年，主要用于杭州昊元发放贷款建设“昊元之江时代中心”项目。 该信托计划由“嘉兴久珠”、“从腾实业”、“上海金丽华”(上海金丽华房地产快速发展有限企业)、“沪宁百”(沪宁百投资管理有限企业)提供无限连带责任保证。 此外，融资主体的实际管理者吴建元、马骏也将提供个人无限连带责任保证。

由于此前项目担保人有问题，引起了对信托计划能否如约兑现的担忧。

中航信托相关负责人表示，目前该项目已正常施工，酒店式公寓已关闭销售，商业及公司办公楼已达到销售条件，受目前房地产市场低迷的影响，销售不如预期。 对此，企业密切关注，加强对项目的管制，协商机构投资者以维护投资者的利益。 此次分配将通过项目现金流、机构退后资金、其他增资措施等，实现优先投资者按期支付。

在此之前，中航信托的“天启340号”昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划，因担保方云南锡业集团原董事长雷毅被纪检部门带走调查等原因，引起了能否用约兑付的担忧。 但10月17日，该计划到期日，中航信托宣布收到“中航信托天启340号昆明丽阳星城信托贷款集合资金信托计划”项下二期信托本息共计2.08亿元。 受托人按照信托合同的约定，在到期日起五个工作日内全额分配二期信托公司信托受益人期望的信托收益。

10月

面临近百亿元的兑换压力

中航信托的两种不动产集合信托的兑付警报解除了，但表现出了不动产信托蕴藏的压力。

据本报记者统计，按预定结束日期计算。 10月共有34项房地产集合信托计划面临到期，规模共计90.63亿元，平均年收益率9.45%，本金和收益共计近100亿元。

据不完全统计，10月到期的房地产信托中，五矿信托规模最大，居行业首位。 数据显示，五矿信托10月到期的房地产信托共计4个，规模共计193，870万元，平均年收益率为7.30%。

近年来，受诸多严格的房地产调控影响，许多房地产开发公司融资渠道不畅，信托融资成为房企获得融资的重要渠道。 另一方面，信托产品的高安全边际和市场化的资金价格受到高净值客户的青睐，房地产信托大行其道，成为许多信托企业的首要业务。 在这一过程中，房地产信托平均收益率长期居第一位，融资规模不断扩大，不断创新高。

但是，随着高峰期设立的房地产集合信托陆续到期，房地产市场下跌，房价和销量双双下降，房地产集合信托计划到期兑付面临压力。

迄今为止，据益信托业务办公室数据统计，下半年开始全年集合资金房地产信托到期总规模为3282.95亿元，其中，年三季度为455.63亿元，四季度为530.40亿元，年一季度为526.11亿元，二季度为575.21亿元

根据广发证券(行情、问诊)的最新研究报告，从年信托到期的月分布来看，兑付压力主要集中在5月和12月。 兑付违约事件主要发生在房地产、煤矿能源和基础设施领域，其中房地产(行情、问诊)信托违约事件占总违约事件的70%。 未来二三线房地产信托的兑付压力会比较大，从地域分布来看，杭州和成都的房地产信托违约风险预计会相对较高。

但是，彭博亚太首席经济学家欧乐鹰表示，随着中国房地产市场的下跌，违反信托合同的数量将持续上升，但整体上是可控的，毕竟中央也不允许房地产下跌过快。

一位信托业内人士表示，根据房地产信托融资要求，房地产项目全部以50%的抵押率抵押，其中有些甚至更低。 中航信托的“天启308”项目，保障了约10亿元的土地抵押和劣后资产等多重增信措施。 这也是能按约定支付的保证。 而且，通常在兑付前几个月信托企业做好准备工作，被确认难以兑付时，处置抵押、抵押的资产。 这是因为虽然目前市场不好，但整体风险仍然可以控制。