“房企国外业务调查”

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10月，各大企业为了冲刺全年的业绩，已经刺刀见红，在全国各地相继展开价格战、促销战，使用大量的“轮客”工具，为完成销售任务而努力。 目前，在各大房企国内市场成绩匹敌的背景下，海外项目被视为公司实现预期业绩、维持领域排名的重要砝码。 业界推测，今年将出现类似去年碧桂园马来西亚项目的“黑马”，将改变整个领域的排名结构。

但是，《每日经济信息》记者的调查显示，目前许多房企海外项目进展不顺利，一点点的项目遇到了麻烦。 记者梳理了绿地、碧桂园、万科、复星等房企海外业务扩张情况，试图向网民展示这些龙头海外项目的生存现状。

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企业样本1

从“天下三分”到一成以下的碧桂园自主调整海外战术

经过记者顾家彦从广州出发

10月，各大企业为了冲刺全年的业绩，已经刺刀见红，在全国各地相继展开价格战、促销战，使用大量的“轮客”工具，为完成销售任务而努力。 目前，在各大房企国内市场成绩匹敌的背景下，海外项目被视为公司实现预期业绩、维持领域排名的重要砝码。 业界推测，今年将出现类似去年碧桂园马来西亚项目的“黑马”，将改变整个领域的排名结构。

但是，《每日经济信息》记者的调查显示，目前许多房企海外项目进展不顺利，一点点的项目遇到了麻烦。 记者梳理了绿地、碧桂园、万科、复星等房企海外业务扩张情况，试图向网民展示这些龙头海外项目的生存现状。

去年马来西亚以100亿美元的点击成功进入千亿房企俱乐部碧桂园，今年的海外业务面临烦恼。

据《每日经济信息》记者介绍，去年销售100亿美元的碧桂园马来西亚金湾项目，今年部分购房者取消预订，是因为顾客未能申请贷款。 随后，马来西亚雪兰莪州出台了新政策，通过提高购房门槛来防止外国开发商大举进入，企业在当地的项目也遇到了一些不自然的情况。

面对不利的市场形势，与去年海外业务提出“五年内三分天下，十年内占一半江山”的高姿态不同，今年以来碧桂园主动调整海外战术。 据悉，碧桂园首席财务官吴建斌为企业设定了10%的限额。 也就是说，海外投资的比例在总投资额的10%以下。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，“虽然马航事件等有一定的特殊性，但它反映了国内房企在海外开展过程中面临的不可控风险。”与其过度追求规模，不如放慢扩张速度，积累海外开发经验，修炼内功，这是碧桂园未来的海外

支付手续繁杂，金湾目前正在少量退房/

陈云(化名)说:“去年8月，我跟着碧桂园组织的旅游团去了马来西亚金湾岸项目，定下了总额200万元的公寓。 没想到今年7月开发商通知说，银行不能批准贷款，所以需要全额变更，最终只能退房。”

年8月，碧桂园自主开发的第一个项目金湾在马来西亚柔佛州新山正式上市。 短短两个月，整体量达到115万平方米的碧桂园金湾成功销售6000多套，认购金额达到100亿元，不仅成为企业去年的单独销售冠军，碧桂园也在不到一年的时间内成为马来西亚最大的地产商。

但是，这个被认为是国内房企最成功的海外项目，现在面临着烦恼。 陈云表示，根据当时签订的购房合同，金湾项目首付比例为5%，剩下的部分由购房者向工商银行(行情、问诊)或中国银行)行情、问诊)马来西亚分行申请跨境贷款。 但是，从今年8月开始，包括陈云在内的一点买家被告知，贷款申请被银行拒绝。 这意味着这些买家必须全额支付。

“在马来西亚购房时的贷款利率只有4%左右，明显低于国内，所以很多购房者用贷款买房，但现在需要全额购房，购房者的资金压力大大增加。 陈云对记者说:“一些购房者不能享受低息贷款是没有成本的，他们倾向于退房。” 另外，尽管一些购房者的住房贷款申请没有被拒绝，但由于批准晚了，也选择了退房。

对此，碧桂园相关人士对《每日经济信息》记者表示:“确实很少有顾客因个人原因选择退房，但比例不到10%，属于正常的交易波动范围。” 由于马来西亚允许顾客分13期支付房款，许多中国顾客选择用现金支付。 选择申请贷款的中国顾客，现在有相当一部分申请了贷款。 另外，由于金湾项目持续的新合同已经远远覆盖了取消预约的数量，所以整个项目的销售没有受到多大影响。

海外政策风险凸显/

比起银行拒绝贷款导致的退房，人们更担心政策变更带来的风险。

新加坡《联合早报》援引马来西亚英文报纸《星报》的报道称，马来西亚雪兰莪州今年9月发布了购房新条例，提高了外国人和外国企业在该州购房的最低门槛。 据说新条例从9月1日开始生效。 根据其规定，雪兰莪州各地区外国人购房门槛为100万~300万林吉特(约190万~570万元人民币)，部分地区外国人购房门槛提高近两倍，这被认为是为了防止海外开发商大举进入雪兰莪州。

《每日经济信息》记者了解到，年初正式进军马来西亚以来，碧桂园已投资3个大型项目，除位于柔佛州新山的金湾外，其余2个项目均在雪兰莪州。

桂园相关人士对记者表示，这两个项目的目标客户群都是当地买家，这是因为上述政策影响不大。 这几年，碧园对海外投资市场进行了充分的调查和了解，每次成为新的市场都要遵循当地的法规，与相关政府部门保持密切的信息表达，保证各方面的运营符合政策要求。

事实上，马来西亚的房地产调控政策并非首次收紧。 今年2月28日，马来西亚总理署经济规划部门宣布，从3月1日起，在马来西亚联邦直辖领(吉隆坡、布城和东马纳宾)，外国人购房的运营商门槛从50万林吉特(约95万人民币)提高到100万林吉特(约190万人民)

黄立冲告诉记者，“国内住宅企业快速发展海外业务的最大风险是政策。” 由于许多国家对房价上涨的敏感度比国内高，如果房价上涨速度过快，他们可能会采取激进的手段来抑制房价。 像这次雪兰莪州这样的新政策有可能扩展到越来越多的地区，这也是国内房企出海时必须考虑的潜在风险。

海外战术慎重转向/

去年在马来西亚市场取得胜利后，海外市场曾在碧桂园的战术布局中占据核心位置。 桂园总裁莫斌年初在接受《每日经济信息》记者采访时表示，企业希望在未来五年实现“天下三分”的目标，即实现海外市场、广东省及广东省外的国内市场三足鼎立。 希望未来十年，海外市场和国内市场能够实现“二分天下”。

但是，进入今年以来，受马航飞机停飞等“黑天鹅”事件的影响，碧桂园的海外销售逐渐恢复了平稳。 据企业方面透露，今年三季度，企业马来西亚项目合同销售额约16亿元，澳大利亚项目合同销售额约11亿元。 在年只剩下一个季度的情况下，碧桂园极难超过去年海外市场70亿元的合同销售额。

“我们对海外市场的投资更加慎重”。 莫斌在碧桂园今年中期业绩发布会上表示，企业将来将继续物色合适的项目，但要进入新的市场，要从小项目和合作项目开始，逐渐积累经验，5年内海外资产占集团总资产的比例不会超过10%。

吴建斌表示，海外业务毛利率预计将达到35%，高于国内，但由于地区问题，碧桂园的全产业链模式无法在海外复制，特点难以显现。 从财务安全和审慎快速发展的角度看，企业放慢了海外快速发展的步伐。

“对碧桂园来说，放慢海外扩张的步伐未必是坏事”。 辉立证券房地产分析师陈耕对《每日经济信息》记者表示，海外业务有更高的毛利率，但由于海外预售制度更为严格，房企资金回收缓慢，反而会对企业的现金流产生不良影响。 随着海外市场风险逐渐显现，放慢扩张速度实现稳定稳定，积累经验，有利于企业未来在海外更好更快的发展。

克瑞研究中心拆除师朱一鸣对记者说，随着海外销售放缓，碧桂园实现销售目标的压力自然会落到国内市场。 但是，今年头9月，碧桂园实现了全年目标的63.3%。 下半年企业有1700亿元的可销售价值，所以如果维持积极的销售战略，很难实现年度目标。

“企业一直根据国内外市场情况灵活调整供货安排，实现整体销售增长。 碧桂园方面表示:“企业将全力以赴实现全年1280亿元的合同销售目标，但由于在土地等资本支出方面具有灵活性，目标能否实现不会给公司经营带来压力。”

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企业样本2

不动产的首位是谁？ 绿地的海外业务“计算了”

经记者杨宠从上海强发

根据克比瑞研究机构公布的三季度房企销售排行榜，今年房企销售冠的争夺将在绿地和万科之间展开，截至目前，两者的销售额仅为150多亿元，不包括在绿地的海外业务中。

根据绿地集团官网消息，绿地海外业务第四季度开始冲刺，在悉尼和伦敦投资开发的绿地玺、绿地拉姆高端公寓仅售183套，销售额达10亿元以上，且平均售价9万元/伦敦。

根据绿地方面公布的数据，“世界绿地”今年在海外的销售计划为200亿元。 如果这个销售目标最终完成，年末其销售业绩将逆袭万科。

海外投资一波三折/

“绿地有战术远景。 》兰德咨询总裁宋延庆提到绿地时，不忘绿地前人一步步深入海外获取丰厚利润的战术眼光。 据他估算，当时在绿地的投资为数千万元，但实际获得的销售金额在10亿元以上。

这不是绿地在海外做的第一笔高利润生意。 去年年底，绿地集团董事长张玉良在接受《每日经济信息》记者采访时表示，绿地在澳大利亚的项目利润远远高于当地企业的项目。 据绿地估算，海外市场带来的收益不仅限于此。

相对于国内房地产限购、房贷限购等房地产市场调控政策，国外一些国家的融资政策相对宽松，利率低，人民币升值导致投资转化率上升，加上国外住房产权比国内工作年限长等因素，大量投资热钱开始向外流动。

海外市场对绿地业绩和利润的贡献明显。 根据绿地的目标，到了2010年，海外市场将贡献绿地销售收入的25%。 但是，开拓海外市场之际，绿地并不顺利。

据投资时报报道，在年7月31日召开的就任首次新闻发布会上，韩国济州岛新知事元喜龙对总部设在上海的中国绿地集团在济州岛开发的“梦塔”(绿地济州梦大厦)项目采取“不允许建设”的强硬态度

据《北京商报》报道，元喜龙曾表示，中国目前在济州岛投资的大项目是“投机资本”，担心未来中国人会在济州圈成为“中国城”，要求上次经政府批准但未开工的项目“从头再来” 而且韩国方面表示，将大幅提高外国人通过购买不动产获得济州岛永久居留权的条件。

为此，绿地紧急进行了一系列公关业务。 绿地韩国企业在工程建设过程中，努力不添麻烦，还在当地开展公益事业，如赞助项目所在地的村民活动，融入当地社会并得到认可。

这些事业最终取得了效果。 随后，绿地集团与济州国际自由城市开发中心( jdc )在韩国济州签署谅解备忘录) mou )，绿地集团将投资扩大到济州岛健康医疗城市地区。 元喜龙也会见了绿地集团董事长张玉良，并表示支持对绿地的投资。

客户全球化/

虽然中国的开发商在资金实力上远远优于海外同行，但绿地在韩国只有1波3成，由此也可以看出，要真正在海外获得良好的投资收益，光靠资金实力是不够的。 本土化是包括绿地在内的所有房企在海外开拓业务的最大门槛。

戴德梁行高级董事、大中华区综合住房服务负责人蒋尚礼向《每日经济信息》记者表示，在海外进行开发，不仅要遵守当地法律法规和政策，争取当地政府批准通过，在一定程度上，当地民意也对项目开发产生了非常大的影响，开发商

在这种背景下，海外开发商尊重当地居民的意愿，以尽量破坏当地生活、自然环境、生活习惯为根本，减少对当地居民生活的干扰，确保项目最终得到批准。

在许多情况下，为了获得项目的通过，需要使用“游说”机构来影响当地的相关组织和政府机构。

在销售的时候，开发者也越来越需要兼顾当地市场的需求。 以英国为例，为了保护当地居民的利益，英国严格规定每一个新的开发项目都要提供一定比例的公共社区房，另外项目初次销售必须以英国本土市场为优先。 由于英国当地顾客和海外顾客的购买力有差异，与海外买家相比，当地顾客购买“楼花”的比例可能会小一点。 对于开发商来说，如果倾向于向国内买家出售房子，可能就没有太好的销售速度。

对此，蒋尚礼明确表示，开发者实际上还有其他方法。 英国有关规定并不限制机构购买住房的数量和是否优先，因此，来自中国的购房者可以实际上以团购的方式组成机构，作为机构的购房者购买房屋，从而避免购买优先权的冲突。

但是，客户本地化和全球化的开拓仍然是绿地面临的重要任务。 例如，英国项目绿地拉姆公馆在英国、新加坡、吉隆坡、中国上海等地联动展示销售，目前项目销售5亿2500万元，累计销售住宅覆盖数81套，平均成交单价9

绿地相关人士表示，不仅是英国的项目，绿地在海外的其他项目目前也在减少中国顾客的比重，提高非中国顾客的比例。

宋延庆认为，像绿地一样在海外迅速扩张的公司，光靠中国籍顾客的费用是不够的，必须进一步扩大市场，开拓越来越多的全球顾客资源。

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企业样本3

试水取经:万科海外销售额占比很低

经过记者顾家彦从广州出发

与绿地、万达等房企激进的海外扩张相比，万科的海外快速发展战略相当谨慎。

据《每日经济信息》记者介绍，截至目前，万科在美国纽约、旧金山、新加坡各有3个项目，包括香港的2个项目在内，万科已经在4个海外城市布局。 但是迄今为止只有美国旧金山和新加坡的项目在销售，万科的海外业务在企业销售额上不到1%。

但万科总裁郁亮认为，销售规模并不是万科拓展海外市场的首要目的，他希望万科利用海外扩张的机会学习全球优秀公司的成功经验，协助企业进一步提高管理和运营能力。

“从发达国家顶级企业的历史来看，适时的国际化势在必行，但20世纪80年代日本住房企业的盲目海外扩张，标志着国际化不可能一蹴而就”。 中信建投房地产拆房师苏雪晶认为，对万科来说，国际化不仅是海外融资、海外扩张的简单通道，吸收和利用海外资源提升自身实力更是当前最核心的任务。

海外的业务规模还很小/

今年2月25日，万科在美国纽约曼哈顿的第一个项目列克星敦大街610日举行开工仪式。 资料显示，项目由万科和美国知名地产商rfr、汉斯共同开发，位于纽约老字号商业和高档住宅的核心地带——曼哈顿中城( midtown )，楼高200多米，共有61层，3 该项目的目标客户群体不是海外华人或中国人，而是纽约和国际高端客户。

虽然国际化业务起步不早，但万科的海外布局动作比较快，纽约曼哈顿已经是万科海外布局的第四大城市。 年2月，万科与美国知名房地产企业“铁狮门”合作，共同开发位于旧金山的两座连续高层公寓，共包括655套单位，万科拥有合资企业70%的股权。 同年4月，万科通过全资子公司出资1.355亿元(约6.78亿元人民币)现金，收购了吉宝置业在新加坡公寓项目中30%的权益。

此外，万科在年成功收购南联房地产，更名为万科运营商海外( 01036，hk )后，积极拓展了在香港的业务。 去年1月，万科联合新世界(行情、问诊)迅速发展，以34亿3400万港币拿下港铁荃湾西站项目，成为该地区的地王地块。 今年4月，企业以8.6亿港元收购了位于香港湾仔联发街12-24号的旧楼项目。

但是，与万科的内地项目从拿地到开盘只有8个月的速度相比，海外项目进展相对较慢。 万科方面表示，企业至今只推出了两个海外项目，新加坡林曦阁项目于去年正式上市，目前销售情况良好的旧金山项目第一期也于今年9月底启动。 发售的108所住宅全部被预订。 不过，美国纽约项目将于年底接受预订，香港的两个项目将于年后上市。

对于万科今年或达到2000亿元的销售卷，海外业务的贡献是无形的。 万科方面对《每日经济信息》记者表示，由于销售项目少，预计今年海外销售占有率将降至1%以下。 目前企业海外投资处于试水阶段，业务规模还有限，企业快速发展的着力点在国内。 因为这个集团对海外市场也没有设定硬性的指标。

海外市场发展学习平台/

“国际化是万科长期快速发展的方向，不仅仅是为了盖房子、赚钱”。 郁亮表示，企业拓展海外业务的目的是增进对海外市场和商业模式的了解，合作学习海外优秀同行的专业能力和管理水平，进一步提高万科的实力。

请注意，万科进军海外时，往往中国香港新世界发展迅速，美国铁狮门和汉斯，新加坡吉宝置业，都不是当地顶级房地产开发商。

另外，《每日经济信息》记者表示，万科在碧桂园、绿地积极自建销售渠道，而在美国和新加坡的项目均由合作方运营，万科只是以参与式的形式跟进项目的日常运营。 而且，由于海外项目的销售主要针对当地市场，因此该合作者的运营团队主要承担着销售的重任，万科只部分协助了在中国国内的销售宣传工作。

“万科目前海外扩张的目的很明确，是为了将海外市场作为学习平台和主业进行补充”。 克比瑞研究中心分解师朱一鸣告诉记者，海外房地产市场大多已经过了遍地黄金时期，不容易高额盈利，但由于市场高度成熟，海外开发商将金融与房地产紧密结合，更擅长专业分工，这些经验将进一步提高国内房地产企业的经营能力

中信建投房地产拆房师苏雪晶也认为，对于规模的扩大，运营和管理能力的提高对万科现阶段的国际化具有更积极的意义。 另一方面，通过海外项目投资学习成熟市场的商业模式，企业的房地产金融、小股操盘手及业务伙伴机制实际上是海外合作带来的收获。 另一方面，由于企业拥有万科公司( 02202，hk )和万科运营商海外两个国际化资本平台，有利于实现内外资本的嫁接，进一步降低企业整体融资价格。

“此外，通过与国外优秀资源的合作，万科可以进一步完善城市配套服务商的作用和定位。” 苏雪晶认为，“住在这里”的APP、第五食堂、社区驿站等产品是与国外公司合作带来的。 对这个万科来说，国际化业务的布局将成为串标未来万科第四十年的重要命题，因为国际标杆公司与金融机构的合作和多业态运营的经验共享将成为企业新产业能够快速发展的财富。

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企业样本4

“另类”模式:复旧房产在海外成为出租公

经记者卢曦从上海出发

作为复仇者集团房地产行业的投资和管理平台，复仇者房地产从2009年开始进入海外房地产，并且在时期内进入海外投资的绿地、万达、万科不同，复仇者房地产不是通过开发销售的方式获利，而是通过并购国际城市地标性房地产。 再版不动产选择的城市有伦敦、纽约、东京、香港等全球金融中心。

收购地当地平台企业开展收购，选择资产价格较低的时间段进入，此前通过租赁方式获利。

投资目标:国际金融中心

年，复刻集团在海外开展了两项房地产投资，投资目标都是国际性城市的标志性建筑。

利伯维尔集团首先以6450万英镑收购了伦敦金融城lloydschambers办公楼。 那年10月，又以7.25亿美元收购了位于美国纽约的大通曼哈顿银行总部大楼，即第一大通曼哈顿广场。 比尔是大通曼哈顿银行总部所在地，也是原摩根大通集团总部所在地。 位于曼哈顿金融区的中心，距离华尔街有一步之遥。 被纽约市地标保护委员会认定为纽约地标建筑。

年9月，利伯维尔房地产通过收购日本idera资产管理企业，完成了对日本东京天王洲城市银行中心的收购。 这家银行所在的“海堡广场”是一座25层的高级办公楼，以前是花旗银行的日本总部。 idera将成为该房产的资产管理者。 今年5月，利伯维尔房地产完成了日本idera资产管理企业98%的股权收购。

关于为什么在日本选择这些房产，复星地产总裁徐晓亮解释说，花旗银行中心大楼位于东京市品川区天王洲地区，交通、环境优越，商业成熟，租金价格议价能力强。 利伯维尔房地产选择海外目标时，一般综合考虑布局，选择核心资产、机会型、价值提升型资产。

“我们将密切关注全球市场资产价值的周期性变化，挖掘资产与资金不匹配的机会，创造越来越多的附加值空之间。 ”徐晓亮表示，复刻房地产将有助于海外观察一点平台企业的机会，克服海外房地产领域的障碍。

中长时间持有是首要的投资方法

目前，对复旧房地产的海外投资分别分布在伦敦、纽约、东京、香港，都是全球金融中心，资产类型包括核心房地产、资产管理企业、房地产开发等。

在城市选择方面，徐晓亮表示，目前已进入的再生房地产城市都是世界顶级中心城市，房地产市场比较透明，具有良好的法律管理，在人才储备、融资、市场等方面有较好的基础。

年，利伯维尔房地产收购纽约的第一家大通曼哈顿广场的平均价格约相当于21700元/平方米，低于中国许多二三线城市办公楼的价格。 因此，复刻的投资战略也被认为是“模仿”。

年9月22日，复刻房产宣布，将与仲量联行合作，向去年12月购买的纽约首家曼哈顿广场对外租赁复刻房产。 收购第一曼哈顿以来，复旧房地产致力于大楼的综合改造，包括大厅、电梯、重要设施、广场、零售商业店铺等。

徐晓亮表示，房地产板块是复刻集团最重要的业务板块之一。 复兴集团遵循着“以保险为核心的金融集团”、“以产业深度为基础的投资集团”的“二轮驱动”的战术方向。 再生房地产的作用越来越体现在整合产业深度的能力上。

“从目前的情况来看，再生房地产在全球布局方面还很快。 相对于其他投资板块，我们的全球布点也很多。 因为这一积累的经验将在不同的投资板块之间共享。 ”徐晓亮说。

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相关链接

“出海”的规模扩大很快

仲量联行今年5月报告称，在海外住宅房地产投资方面，伦敦是中国高净值资产家和机构投资者最感兴趣的城市。 中国机构投资者和开发商将成为伦敦住房开发市场的重要参与者。

因此，伦敦成为绿地、万达、复星等中国公司投资房地产的城市。 仲联行上海国际住房部总监刘艺淇对《每日经济信息》记者表示，中国公司“出海”还处于起步阶段，预计未来将成为趋势。 但是，他们在国外经常面临法律法规、市场环境的问题，因此有必要找当地的咨询服务机构进行合作。

高纬环球最近发表报告称，中国已成为世界资本出口大国，对外房地产投资迅速增长。 从2008年到年6月，中国对外房地产投资增长了200倍以上，投资总额达到337亿美元左右。 最近，在国际瞩目的房地产大宗交易中，也可以看到更多的中国投资者。

高纬环球资本市场部华东区董事苏金茂表示，“中国国内房地产领域的宏观调控和市场降温，促使许多投资者将观察力转移到发达国家。 发达国家经济复苏的迹象和资产增值的前景显示出更具吸引力的回报。 ”

办公楼是迄今为止最受欢迎的资产类型，占总投资额的48%以上。 全年在办公楼的海外投资激增到84亿美元，超过了当年所有其他投资资产的总和( 74亿美元)。 年上半年，办公楼投资仍以28亿美元遥遥领先，土地开发投资17亿美元紧随其后。

高纬全球资本市场部中国区董事李健表示，中国投资者喜爱亚洲、北美和欧洲的发达成熟市场。 美国是优先目的地，英国、新加坡、澳大利亚、马来西亚、日本、巴西。 ”。 中国在美国的房地产投资主要集中在东西部沿海地区和五大湖地区的所谓“门户城市”。 但是投资者越来越倾向于多样化的资产选择，开始在全美国投资。

报告认为，中国投资者在全球化过程中面临着一系列挑战，主要表现为政府控制资本流动、人才短缺、公司组织与管理文化差异、陌生的外国法律与监管环境、税收等问题。