“楼市出现“回暖转折点”？”

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参观者在上海市秋季住宅展览会上调查了住宅来源。 本公司资料照片

21日央行降息，22日起北上广深住房公积金贷款利率下调。 虽然利率下降被认为向疲软的房地产市场注入了“强心针”，但有专家认为，我国楼市正经历“过山车”后的稳定期，利率下降的刺激对已经趋于理性的市场来说可能效果有限。

这几天楼市各主体对降息的反应如何？ 楼市后市怎么发展？

分化:京沪覆盖率上升80%，二三四线城市相对平静

北京市南二环附近的链家房地产店本周末迎来了一个小高峰。 一位店员对记者说:“8、9月每天至多有3、5人来看房，也有一个月业务量为零的顾客经理。 这两天人多了，星期天带着7个人看了房间。 ”

利率下降后，中原地产很快跟踪了全国近40个城市的参观量，数据显示，主要城市的参观咨询量比上周上升了50%以上，其中北京、上海的顾客参观量上升了8成以上。 据采访，个别一线城市上周末新增商品房价格较过去有小幅上涨，呈现房地产市场上涨趋势，但在这些城市的黄金地段，部分二手房业主也表示有涨价意向。

与北上广深等一线城市相比，许多二三线城市的房地产市场比较平坦。 例如，记者随机访问了西安市几家经销商，但销售员反映交易量并未明显上升，除了临近年底的淡季因素外，大多数客户仍保持观望态度。

“真正影响客户购房意愿的是楼盘的降价幅度，楼盘现在去库存的速度慢是因为降价幅度不够。 ”西安万人购房团组织者、房地产评论家李连源氏表示:“对于库存量大、消化库存任务重的城市，顾客的选择空之间比较大，观望态度也比较浓厚。”

事实上，房地产经过了高速增长的黄金期，正在趋于平稳。 这是前期购买力透支后的“修复”，也来自买家合理预期的形成。 因此，提醒者看到，从央行“930”房贷新政到此次降息，越来越多的一二线城市改善型诉求市场的进入正在加速，但套房的刚性诉求依然受到抑制。

“利率下调带来的折扣幅度和撬动的诉求范围都有限，市场短期内大幅反弹的概率也很低。 ”连锁房地产市场研究部研究员张旭说。

预计住宅企业的“钱袋”不会明显宽松，结束“紧张的日子”将过于乐观

“资金坚挺”是全年联结楼市整体的关键词之一，由于楼市不景气、信贷紧缩，许多房企不得不不断增长步伐。

从目前公开10月销售数据的20多家房企来看，去年10月的销售目标完成率平均为74.2%，而去年同期的数字为88.3%。 住宅企业资金链紧张也是行业共识。

小开发商将降息趋势理解为政策转变，认为“限购”、“限贷”解除后，市场观望气氛有所缓和，许多开发商认为进入市场的买家数量有增加的趋势。 但是，开发者的看法也有些不同。 武汉某大型房企副总姚泽伟表示，对房企来说，此次降息并没有明显缓解公司资金面。 “资金紧张的局面到年末是不可能改变的。 ”

中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，降低贷款利率对大开发商来说是好消息，信誉度高的开发商将有越来越多的融资渠道。 但是，在开发贷款紧张的背景下，许多中小住宅企业的融资价格不会上涨。

西安大型房地产企业副总裁袁振涛认为，降息短期内不会缓解开发商资金链不足的问题。 “各银行制定相关细则需要时间，此外，目前各银行紧缩银根的时间节点也是重要因素。 ”袁振涛说，年末是“钱紧张”的时期，西安许多房企资金链紧张，往年12月开始促销，但今年从9月开始，最终是为了收回资金。

宇智业市场研究中心分析师认为，美国第三次退出量化宽松必然导致美元上涨，国际热钱流向中国后，房企“缺钱”困境也加剧，房地产加速进入“白银时代”。

“特别是部分中小住宅企业融资价格高达20%，退路不断增加。 ”袁振涛说。

是“花开”还是“变暖的拐点”？

今年以来，房地产市场持续相对低迷，直到央行“930”的贷款政策调整出现了“小阳春”。 一位专家认为，目前房价仍处于“过冷”区间，今后一段时间内将逐渐转入“偏冷”区间，不应过于乐观。

国家统计局数据显示，今年10月，全国商品房销售面积比去年同期减少7.8%，销售下降，住宅新开工面积下跌，反映出开发商对后市的评价不乐观。

陕西省房地产研究会会长王圣学认为，由于房企存量压力依然较大、高存量和年末销售业绩压力等影响，四季度房企仍以脱库为主，大幅下跌的可能性不大。

库存高企仍然是许多二三线城市楼市面临的突出压力。 “利率下降对楼市的影响确实是积极的，对改善型刚需大有裨益，但并不意味着楼市全面见底。 因为经济下滑的趋势很明显。 ”莱茵运营商(行情、问诊)总裁陶椿说。

但是，一些分析师指出，由于土地“面粉”和房价“面包”的传导效应略有滞后，这一近期土地市场的成交情况将对未来一两年以上的房价走势产生巨大影响。

“如果随着土地市场的变暖，库存减少，市场成交量能迅速回升，那么也不排除今年年底或明年年初房价会停止下跌。 ’上海易居地产研究院研究员严厉跃进地说。 (欣华)。