“杭州楼市调查：当初降价是假摔 现在是真跌”

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年初，据说“降价热潮”席卷全国，但也有人大胆预测全年房价将下跌50%。 临近年末，是救市还是变暖。 成为年楼市争论的焦点。 一时，(/S2 ) )泡沫说、崩溃说、降价说、救市说)/S2 ) )众说纷纭，这些说法的背后到底隐藏着什么真相呢？

【楼市动态】杭州商品房销售减幅狭小户型住房投资加速

【专家拆解】任志强:房价至少上涨10年以上，北京的房价也不会下降。

10月底的住宅博览会就像杭州楼市的镜子，广场早就成了促销员们的TT秀，优惠、降价、打折广告层出不穷，促销似乎是拉动销售最有效的“偏方”。

上官剑连续第八年参加杭州房博会。 今年，由于主办方将会场缩小了近一半，他们自己的展位只能安排在过道里。 此次房博会参展者不仅比以前减少了三分之一，参展的近30家开发商为杭州本地公司。

杭州企业副主编上官剑在房博会现场告诉我们，在这次房博会上，参展者们在80多个楼盘中，有20多个楼盘在降价。 我在会上问，几乎看不到涨价的楼盘，通过降价以价格交换量为中心的情况越来越多。 参展的83个楼盘，带来约1.5万套房景点，杭州市占34个。 期间，萧山区有4个，仅余杭区就有30个楼盘上市。 这些地区供应量充足，表明价格战是不可避免的。

对上官剑来说最有趣的是，他发现了两家公司的身影。

在这次住宅博览会上，最大的两个变化是大家一直关注的杭州德信地产将招聘会搬到了住宅博览会现场。 今年上半年，宋卫平将绿城地产出售给融和中国的孙宏斌。 10月，宋卫平又成立了新企业，将农副产品转移到房博会上是为了帮助自己的养老大楼，公司卖掉了退出市场的绿城地产，但现在只改头换面叫了新的名字“青城地产”，他们似乎并没有停止房地产生意。 打响了杭州楼盘降价第一眼的德信地产，现在不再通过降价卖房子，而是通过打广告招聘人才。

关注这些现象的，不仅是上官剑，还有十几年来从事房地产研究的虞晓芬，她带着博士生在楼市调查。

中介店是虞晓芬调查的重点。 在她的指导下，我们来到了这家二手房的店里。 房地产经纪人黎军，已经在这里做生意五年了。 我很清楚拱门区这所房子的来源。 即使没有成交，黎军也会每天邀请客人继续看房，只要客人来了，希望就会增加。 这几年，客人看得很多，但真的出手的人很少，黎军有点着急。

“国庆节之前可能真的卖不出去。 因为那时受政策的影响，连要挂牌的客人都没有”。 黎军所在的拱墅区和相邻的余杭区是杭州商社供应量最多的区域。 这个区域对房价最敏感，市场波动也最强。 现在的话，整个房价的故事也开始复苏了。

黎军乘坐他自称“开单神器”的电动车，带着我们来到了店附近的北海公园大楼。 这里曾经是杭州楼市最引人注目的降价大厦。

黎军指着前面即将完工的楼盘说:“这是德信、北海公园，从小户型、大户型拥有，端为大户型，中间一套为小户型、89平方户型。”

北海公园大厦周边有杭州万达广场、宝嘉誉峰等3、4个商品房建设项目。 在黎军眼中，北海公园不得已选择调整价格。 这个地方充斥着新的楼盘，所以竞争特别激烈。

黎军坦言，当时北海公园只是做了营销手段，越来越多的是营销噱头，北海公园把房价从均价1平方米18000元恢复到了每平方米15800元，其实只是想卖房子。 不是外部媒体报道的，是跳楼大甩卖。

黎军的解释是，降价故事的版本是这样的。

北海公园一期开盘价1.2万元/平方米，旁边的万达广场破土开工，万达高质量高价格闻名全国。 为此，北海公园利用万达企业品牌的特点，将两期开盘价提高至每平方米1.8万元。 当时正值杭州楼市最火爆的一年，北海公园两期100多家套房特别畅销，到年初还不到200家。

但就在这时，杭州楼市急转直下，与河隔开的万科北宸之光此时继承了万科一贯的薄利多销战略，一口气推出了400多家翻新店。 每平方米的价格只有1.2万元，给北海公园带来了压力，把价格控制在每平方米1580元，其实，比一期开业时的价格要高。

清盘降价，收回资金后，抄录土地市场，是房地产商们经常使用的战略。 北海公园也一样，年他们成为杭州最拥有土地的当地房企，连续拍了三块土地，交易额近35亿元。

北海公园的例子在虞晓芬看来，引出了另一个问题，楼市的冷暖气怎么看？ 在她的研究中，能真实准确反映楼市冷暖气的是二手房市场，完全根据一手房成交情况来评估楼市，容易出现偏差。 二手房市场应该是最敏感的，它更体现了市场的波动。 如果是新建楼宇，开发商可以进行广告推广，二手房交易是买卖双方的交易价格，可以更准确地反映市场实际情况，从二手房交易量来看楼市，可以更真实地反映市场真实交易量的变化和市场冷暖度。

2006年，虞晓芬提出“中国楼市只有顺利增长，才能给政府、人民、开发商带来更多利益”的观点，呼吁大家警惕增速。 8年过去了，她的观点依然没有改变，这提醒了我，看看楼市是在调整，还是在崩盘，有没有成交量，进行合作是很重要的。

浙江工业大学经济贸易管理学院院长虞晓芬表示，年1-9月，杭州市区商品房成交量已经超过5万套，从以往来看，其成交量水平还很大，水平很高。 杭州应该说说其房地产市场，还是受到很多比较有效的诉求，但关键还是这个房价。 几年前，上升的幅度可能也太大了。 今年杭州楼市的调整不是以楼市崩盘或房地产市场崩盘为基础，而是以市场供求关系为基础，目前整个宏观经济、宏观金融环境进行了合理调整。

为了抑制房价的快速上涨，这几年杭州市增加了土地供应量。 以杭州余杭区北部新城板块为例，目前正在出售的商品房供应量约达2.2万套，但全年该地区新建住宅的销售量只有2000套左右。 在这个板块里，有些开发商赚了钱，但有些开发商没赚到钱。 例如，万通房地产，其土地挨着万科，楼价为每平方米9000多元，而9000多元目前可按该地区房价购买每平方米12000多元的装修商品房，万通项目明显亏损 包括越秀地产在内，拥有的楼房价格也是每平方米9000多元，肯定会吃亏。 所以，这个市场，杭州的市场充分竞争，竞争充分，有些项目可以赚钱，但是一不小心，不正确分析和评价市场，就有可能出现赤字。

面粉的价格决定面包的价格。 土地的价格也决定了商品房的价格。

年，万科以楼宇地价4000多元拍摄了该万科北宸的光商品房用地，两年后的一年，它以每平方米1.2万元的价格入市。 讨论拆除的结果是，虞晓芬发现，这块大楼盘进入市场，向该地区挤出了年复一年暴涨的泡沫，整个地区的房价重新定位。

黎军向我们表明，实际上有必要弄清楼盘是“真的掉了”还是“假货掉了”。 其评价标准，简单来说，就是看二手房挂牌的价格是否在下降，也就是楼盘二手房的交易价格是否低于楼盘当初的开盘售价。 凯德视界和嘉泰馨庭这两个楼盘，它们开始的时候，价格还很低，1.3万元/平方米1.4万元/平方米1.4万元左右，等他们交货的时候，年，那个时候二手房的转卖价格很高。 现在的话基本上只卖2万元左右。 这才是真正的价格。 这和刚才相比北海

竞争加剧，价格下跌，泡沫被挤出，从长远来看是好事，但却让买家困惑。 俗话说，不管买入是涨是跌，整个杭州楼市都被“跌宕起伏”笼罩，购房者观望犹豫不决，开发商，特别是急于周转资金的小公司，信心持续受到打击。

虞晓芬先生，我多次被买家问，现在能买到吗？ 多次开放商向她咨询，是不是到了该逃离撤军的时候了，楼市的未来该如何评价？

正在逃离大楼的人

除余杭区外，杭州萧山区也是今年楼市寒流中，杭州受影响最严重的一个区块。 这个楼盘大多数已经处于半开工或停工的状态。

这个办公室的柜台只有三四个销售员，看房的人很少。

邵林平、萧山的当地开发商在房地产市场战斗了十几年，2008年楼市危机后，他密切关注房地产投资，反复获取土地、合理定价、快速销售，年内其他人都对楼市暴涨感到兴奋，但他感到危机即将来临。

他们周边房价2万多元时，邵林平定价为每平方米13000元。 邵林平说，这两年来，自己已经预见到了这一市场风险的存在。 如果这个盘子是自己的心理价格，每平方米再贵2000元，今天自己没有这样的销售结果。 因此，定价非常重要。

9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。 虞晓芬他们今天的目的是看到楼市的反映。 邵林平在意的是是否退出土地产业，这几年，海外和国内的大型房地产公司纷纷进军杭州，土地竞价越来越激烈，楼市的打压也越来越突出。

浙江新世界房地产企业董事长邵林平表示:“我认为房地产还是要慎重。 不是在说。 并不是所有人、所有公司都会做这个领域。 这说到底还是有前途的。 十年前，你有钱，土地买了，笨蛋就能赚钱。 接下来，接下来就没有那种事了，没有那种可能性。 从短期来看，我想绝对不会涉及这个领域。 从短期来看。 我的短期可能是三年、五年。

邵林平想退市的另一个原因是房地产市场在某种程度上不是真正的市场。 土地供应量不明确，供应消息不明朗，是一直未得到处理的大问题，与楼市泡沫的形成、土地出让机制也有一定关系。 土地市场不是你应该做的。 把财政看成政府的钱袋，钱不够了就卖土地。 钱不够了就卖土地。 如果没有计划那一定不行。 我认为政府必须控制房价，有必要在土地市场上建立有序的土地。 比如，假设今年当地的市场你的消化率是100万平方，那么你这片土地就会按100万平方，或者110万平方米。 今天的市场容量不能说是一百万平方米。 我明年的土地发行量是500万平方米或1000万平方米。 那个不是这个市场。

邵林平提到的这个问题，虞晓芬很承认。 土地出让建立成熟有序的机制，市场供求关系也就搞好了。 有序的土地供应对开发商来说也能形成稳定的预期，例如杭州市每年仅有8千亩土地。 开发公司今年不买，明年买也行，后年买也行。 而且，他对整个市场的供求关系有相对稳定的估计。 今年上半年拿地的时候不会出现。 供求关系，我觉得这个地区的供求关系基本一致。 但是到了下半年，政府在这个地区，或者在这个城市中的大供应地，一下子改变了整个市场的供求关系。

通过对俞晓芬的跟踪研究，发现杭州土地每年没有基准供应量。 楼市炎热，土地投放量、交易量有时会达到正常的2倍到3倍，楼市寒冷，投放量、交易量反而下降到正常的三分之一、四分之一。 房地产寒冷的时候，土地的成交量也很小。 那么，土地成交量少了之后，我们实际上有可能再次出现。 房地产市场转暖的时候，商品房供应量又减少了。 这其实出现了，其实形成了一种错配。

从2007年开始，杭州市每年新增住宅用地近667万平方米，每年可建设商品房规划面积达1600万平方米，而杭州平均年商品房销售面积只有700多万平方米。 虞晓芬说，这几年说明了商品房成交量和土地供应量完全成正比的关系。 那么，我认为这种情况加剧了市场的波动性。

市寒流中的暖流

在杭州，我看到了大楼里完全不同的风景。 寒风中的楼市，也在这时开始了意想不到的分化。 根据记者了解到的数字，杭州市今年有近600个楼盘销售，可以提供14.2万个套房。 今年三季度，杭州月平均成交量从6000个套房点计算，至少需要23个月的库存消化。 继续调整，修改价格，挤出泡沫，差不多已成定局。

但是，此时在房博会上也在降价销售，出现了另一个信号。 短短三天，杭州房博会吸引了25万人，比去年的参观人数增加了近5万人。

不仅如此，久违的温州、台州购房团的身影，再次出现在杭州的房博会上。

杭州企业副主编上官剑说:“来房博会的观众喜欢在展会上找性价比高的楼盘，他需要比较。” 如果是现在的话，因为大多在近郊的一点大楼板上，所以他去近郊要花很长时间。 他可以在一次也不会重复的住宅交叉处看到。

在住宅博览会上，住宅购买讲座很受欢迎，专家热情地回答了看住宅的人的疑问。 之后的10月，杭州商品房销售达到1.2万套，迎合了房博会的热度。 市场的周转，逃不过开发商的眼睛。 但是，新修正的竞争结构，迫使他们调整了经营战略。

原定于今年4月发售期房新盘，但嘉鹏翔并未急于发售，而是将期房建成准现房。 远洋地产杭州企业总经理贾鹏翔表示:“今年年初，由于杭州个别楼盘降价引发了杭州市场整体连锁反应，我们推迟了一点开盘的节点。 其实，这几个月来，客人很喜欢我们的客人。 他还在等还是在观望？ 所以，我们到9月底开店的时候，客人还没有逃跑。 虽然延期到了9月，但是当天有200多个套房现货售罄。

贾鹏翔自信地说:“杭州市冬季踢了甲级联赛、房地产甲级联赛，我认为这是一个成熟的市场。 成熟的市场表现为几个，第一杭州是我们非常稳定的三高，第一高房价高了，第二高库存高了，库存高不是坏事，库存高说明市场充分竞争，不是稀缺 第三个高度是市场诉求也变高了。 是的，供给高，诉求也高，价格也高，整个甲级联赛都踢得很高。 全国镜头、频道一直调到杭州房地产。

进入10月，在杭州滨江区，这些被杭州人称为卖场“尖刀”的年轻人再次活跃起来。 在一个柜台上，我们遇到了几个从浙江金华来看房的客人。 我们这几天一直在杭州看房，但房价似乎没有下跌，绿城等许多楼盘的价格仍维持原有价格。

我们走进这个柜台，沙盘前的房地产经纪人沈先生，今天已经迎来了15组看家。 他必须加快自己的步伐。 这种情况很难与年初杭州楼市的“降价潮”联系在一起。 9月的时候，沈先生们的新盘还没有拿到销售许可证。 全年的黄金期，看到《金九》错过，沈君说心里很着急。 9月30日，央行宣布，对拥有1套商品房、已结清商品房的家庭，为改善居住条件，将再次申请贷款购买普通商品住房，享受类似天降馅饼的套房贷款政策。

丽莎说。 “杭州市政府近几个月出台的政策，其实都是利好政策。 包括至今为止，解除限购、贷款限制的说法，对杭州的住宅市场来说，应该是非常强的强心剂。

不仅是杭州，进入10月，全国房地产销售出现松动迹象，10月向北广泛一线城市，上海新建商品房成交面积109万平方米。 环比上升43%。 广州新建商品住宅成交面积78万平方米，环比上涨45%。 北京、深圳新建商品房成交面积也比上个月分别上涨18%、52%。

从解除限购到解除贷款限制，据说政府在救市，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，这些原本只起到短期调控作用的政策，一旦调控目标实现，本来应该退出市场恢复本来的弹性。 就像我们生病打点滴一样，病好了就应该打点滴，但不能把打点滴解释为“人病危”。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，在过去房地产市场整体供需紧张的情况下，采取了一些行政手段来抑制房价的上涨。 那么供求关系发生了变化，这些行政手段逐渐退出，逐渐回归市场本源的供求关系。 我认为这是调整和优化，不能简单地说救市。 应该看到，这一政策是基于变化的市场形势，调整、优化实事求是的政策，具有未来改革方向的模范信号意义。

三季度房地产市场数据出炉后，秦虹解体，认为年楼市供求关系总体宽松，部分地区过剩。 住宅资源有合适的库存并不可怕，一方面有助于抑制房价暴涨，另一方面也有助于开发商优胜劣势。 在逐步取消短期行政调控手段后，市场自我调节能力目前正在增强。

住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，年三季度房地产市场销售数据明显优于一、二季度数据，这样的市场表现可以维持到四季度，保证年房地产市场基本稳定。 预计年商社的销售面积总量将位居历史第二高。

贷款管制等一系列政策解除后，杭州市场购房诉求也在悄然发生变化。 “改善居住的诉求”和“一次性购买住宅的诉求”原本是“二八开”，但现在变成了“四六开”，想改善居住条件的人增加到了四成。

陈先生，就是其中之一。

陈先生在杭州老城区有50平方米的两居室，他想带父母去杭州一起生活，住不下去了。 他一直想再买一套三室一厅的，但是以前因为限购买所以买不到。

楼市回暖的速度也超出了陈先生的预期。 我今天只是想看看，现在决定先付10万美元的定金参加摇滚。

小陈没想到的是，今天来了，其实没想到。 加上号码。 因为证明日要开始了，所以小陈加了号码，但是排在第1200位。 小陈说自己不一定要说，买这个楼盘，但确实觉得价格可以承受。 包括现在的政策等，我觉得现在是买房子的最好时机。

看着这个楼盘的，是旁边的几个二手经纪人。 过山车般的行情，让他们感慨万分。 今年2月，楼市不乐观的时候，开发商拍摄了这片土地，10月份政策放开，楼市刚转暖，他们又踩了一点点靠近。 开盘价为每平方米22000元，基本接近周边二手房的价格。

面临开盘，楼盘销售负责人孙维强很紧张。 已经一年多没见过这样的阵势了。 杭州龙湖房地产企业市场部负责人孙维强说:“房子卖成这样的时候，已经不是卖房子的事件，多卖一家少卖都不重要，整个选房子过程顺利很重要。” 今天来现场的是近2000人的个体，从开盘的规模来说应该是杭州最大的，所以怎样才能保证开盘顺利呢，这是我现在最担心的事件。