“天津武清澄清“鬼城”质疑：过于粗暴和武断”

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11月下旬的北京天津入冬了，室外寒风肆虐，位于天津武清的佛罗伦萨小镇北京天津名品奥特莱斯热闹非凡。

这个购物中心每天上午10点开门。 但是，21世纪经济报道记者在11月某个星期六(行情、问诊)早上9点来到这里，看到停车场停着许多挂有北京、天津、河北牌照的车，有点客人在购物中心门口的大风中排起了队。

但是，这座距离北京只有22分钟的高铁小镇，日前被一家媒体戴上了“空城”的帽子。 据某媒体报道，这里的商品房转化率为100%，入住率仅为10%。

武清的一些当地人不明白这个。 武清农民李明在网上看到外界对武清空城的评价后表示:“如果武清是空城，上班下班为什么还堵着？ 武清的百货公司为什么营业状况那么好？ ”几位政府官员对21世纪的经济新闻记者在听到这样的评价后，继续表示“不满”。 区管理局相关负责人强调，如果直接将蓝印户口定义为非居住，这是误解。

武清有一群在天津或北京工作的人。 他们每周用步子测量两个城市的距离。 据记者调查，武清目前呈现出的“纠结”状态，是天津乃至许多城市城市化进程的缩影。 折射出了城乡一体化进程所涉及的区域和体制的焦灼。

小城初印象

很多北京人多亏了奥特莱斯才知道天津有个叫武清的小镇。

公开资料显示，位于武清的京津名品奥特莱斯是纯意大利风格的大型精品打折中心和休闲文化中心，占地18万平方米，建筑面积6万平方米，引进了近200家意大利奢侈品品牌和世界时尚品牌。 武清的政府相关人士表示，本来这样的大型商业需要两三年的养商期，但京津名品奥特莱斯开业时就火了，是因为该地区的特点。

武清是个什么样的城市？ 武清是泉州，别称“雍阳”，公元742年改名为武清，2000年10月30日正式拆除县设区。 要定义北京-天津之间武清的地理坐标，用交通时间来定义是最直观的方法。 武清距离北京东南五环70公里，是京津冀三个区域边界的中心点。 作为京津高速铁路中途唯一的停靠站，到北京22分钟，到天津12分钟。 开车到天津中心市区30分钟，到北京中心区2小时左右。

在面积不大的武清高铁站外，弯弯曲曲的停车场内外停着各种各样的车辆。 武清一位政府官员告诉21世纪经济新闻记者，武清高铁站已经无法接受现有客流，预留的区域即将扩建。

这座位于两个特大城市之间的小城市，至少看起来充满活力，拼命向上发展，但为什么“空城”的舆论却在汹涌？ 源头可以追溯到天津市的“蓝印户口”政策。

根据天津市公安局关于户籍管理的规定，2007年4月1日以后，天津市管辖范围内，一次性不重复支付商品购买住房达到相应标准的，可以办理蓝印户籍。 其中武清区和宝坻区只需要40万元。 蓝印户口诞生后，武清地区利用与当地户口挂钩的教育、医疗、社会保障等特点，以“买房”的方法，聚集了许多外省市人的购房诉求。

刚出武清高铁站，看到写有“在天津扎根40万，补贴投资业优先”的“金侨大道”的楼盘广告。 助学、投资、职业排序很有意思。 很明显，对开发者来说，“助学”比“投资”更有吸引力，职业生涯是最后的选择。

高铁站里面的电子广告画面上还有很多房地产的滚动广告。 “青印快讯:武清城区的青印房40万起，免费后期(指免费经营户口)”这是一家带外宾看房的中介企业，房主不重复支付一次，中介企业就会提取一定的提成。 他们在高铁站出口设置了临时接待处，站着的女性身上系着的红丝带上写着“蓝印现房接待处”。

蓝印户籍效果

众辉地产的刘先生告诉记者，武清区许多乡镇的房子是“蓝印房”，价格基本控制在40.1万元左右。 她估计，武清五分之二的商品楼是用蓝印户口卖房的。

龙湾地产是一家民营企业，武清旗下朱庄开发的龙湾城项目规划占地面积达1.2万亩。 11月16日开设了很多房间，柜台看起来很热闹。 据21世纪经济报道记者在现场观察，10户以上来看房的家庭中，有3户带着像中学生一样的孩子。

一位家长告诉21世纪经济报道记者，她们来自河南，孩子现在上初中三年级了。 他告诉记者，由于河南是高考的大省，即使考500分以上也上不了大学。 但天津不同。 他们是自主命题省，竞争不是很激烈。 为了孩子的将来，他们打算在武清买套房。

龙湾地产销售员李先生告诉21世纪经济报道记者，这种父母情况普遍，龙湾城都是小户型卖得很好，现在剩下的都是大型户型的现址。

在龙湾城对面的“富兴御园”里，销售员金先生的说法和李先生一样。 她说，由于无需一次性全额支付即可办理蓝印户口，所以顾客大多喜欢小户型。 以他们的楼盘为例，90平方米以下总价50万元左右的小户型很受欢迎，但很少有顾客关注140平方米的改善型住宅。

保利o凯杜湾位于武清区政府旁边，区中心地带，周围完整。 比尔曼荣表示，凯杜湾三分之一的住房是外国人购买的，目的是蓝印户口的天津高考，另三分之一是当地住房购买的诉求，另三分之一是投资者。 她还补充说，由于武清当地人有移民房，许多院子可以分成两个以上的移民房，当地人没有太多的购房诉求。

据荣先生介绍，武清的许多乡镇项目，如卓达集团的楼盘，与蓝印房的诉求相比，买外家不仅仅是为了办户口而住在这里，所以每间房都一直空。 由于蓝印户口是套房特有的政策，套房很少有人转卖。 荣先生向21世纪经济报道记者提出，是来武清买房，还是买离区中心较近的完整小区。

武清某不愿透露姓名的开发商向21世纪经济新闻记者解释说，武清应该是蓝印户籍投资、度假投资的价值最低点，但由于流动人口不足，入住率确实很低。 他们的企业在开发项目前委托代理机构进行了调查，结果发现，在武清的购房人中，三套房中，两套置业目的为蓝印，另一套为北京人购房。

恒大地产是最早进入武清的大型开发商之一。 恒山水城项目一期占地500亩，建筑面积约30万平方米，目前一期已基本开发完成。 根据他们的官方回答，成交的客户中，约一半是当地改善型客户，剩下的是河北、北京、其他省份等项目周边的自住养老兼投资型客户，刚需占大部分。

据恒大地产称，天津的房价不比北京高。 特别是根据与距离北京较近的武清的相关数据，目前的平均价格为每平方米6000元。 与燕郊、固安、香河、大厂等地区相比，也有不小的差距。 21世纪经济新闻记者报道，燕郊、固安分价价已全面突破1万元，香河、大厂房价今年明显上涨。 相比之下，武清可以说是北京周边地区的价格洼地。

采访的房地产工作人员认为武清房地产市场有足够的购买诉求，但由于是出于蓝印和度假投资等载体目的购房，入住情况确实不太好。

入住率是74%还是10%？

但是，武清的当地民众和武清政府的民众认为，将武清定义为“鬼城”是理所当然的，并表示粗暴武断。

李明(化名)是个地地道道的武清农村生活的人。 他现在过着典型的“双城生活”。 周一到周五在北京中关村(行情、问诊)工作，周末回武清。

李明在网上看到外界对武清空城的评价后，问:“如果武清是空城，上班下班为什么还堵着？ 武清的百货公司为什么营业状况那么好？ ”

21世纪经济报道记者在论坛上看到了这样的帖子。 “说武清是鬼城的家伙，不知道那里的现实。”一家报纸报道说，他最近去武清农村看了看，现在当地刚结婚的青年几乎都有车。 虽然只是比亚迪、长城或者夏利，但是是有车的一族。 农村的年轻人去区政府所在的杨村打工，开车来往是常态。 现在农村在意的也是房子。 只要条件好一点，女儿结婚的主要条件就是杨村必须有“比尔”。 农村生活者的房子在杨村买了大楼，这是值得夸耀的事件。

武清区的政府官员也认为外部误解了他们。 他们之所以组织房屋管理局、国土局、公安局、人力社会保障局、财政局、工商局等十大部门的相关领导与记者座谈，是想尽量清楚地介绍情况。

在座谈会上，记者试着抛出“空城”一词，遭到了这些负责人的反驳。 他们的心情看起来有点兴奋。

房管部门相关负责人分别向记者列举了年和年武清新建商品房的成交数据。 其中，今年1-11月，武清新建商品房发售量22204套，上市面积231.57万平方米，实际成交量18667套，占上市总套数的84.07%。 成交面积190.91万平方米，占上市总面积的82.44%。 今年1-11月，商品房成交均价为7019.97元/平方米，比去年同期增长9.43%。 这个数据和上述开发者反映的情况基本一致。 也就是说，武清的房价总体稳定，供应量和成交量处于合理水平。

房屋管理局相关领导还列举了非日数市人员在武清购房的情况。 据他们统计，今年1-11月，非天津市户籍居民购买了12044套新建商品房，占新建商品房成交数的64.52%，非天津市居民购买新建商品房的成交面积为120.85万平方米，占总成交面积的63.3%。

该房屋管理局负责人认为，武清今年也将用于300万平方米以上的房屋搬迁建设。 如果也算进去的话，作为分母，天津市以外的购房人所占的比例会更小。

武清区公安局有关负责人根据21世纪的经济报道，武清年取青印户口4456户，共有13673人。 年1-11月底办理蓝印户口4992户，共15203人。 两年内办理蓝印户口共有9448户，人口28876人。 据他们统计，这些办理蓝印户口的人在城市购买住房的比例为73.49%，在下町购买的比例为26%。 总体来说，持蓝印户口的占非天津市人员购房总数的40%左右。 武清商品房在成交中所占比例更少，约20%多。

根据房管局提供的资料，年武清成交商品房13015套，按照前11个月的平均水平，预计每年可以成交2000套左右。 两年33000套。 这两年，蓝印户口为9448户，理论上，所有办蓝印户口的人都买了套房。 也就是说，蓝印房有9448套，占总成交率的28.63%。 接近公安局相关负责人的算法。

武清是不是鬼城，最直观的数据是入住率。 但是，正如大家所知，入住率是相当难统计的数据。 武清房管理局相关负责人告诉记者，他们对武清各楼盘有初步的了解，入住也涉及销售、装修等因素的影响。 但总体来看，武清总的实际入住率约为74%。 他说这是他们通过不动产的一个小区一个小区统计的。 据21世纪经济报道记者调查的媒体报道，入住率只有10%。

房屋管理局负责人还强调，将蓝印户口定义为非直接居住是误解。 “周末去超市问问。 外地人的话多少钱？ 很贵。 每天晚上去接孩子，接学生，外地人也很多。 他买了房子后，孩子必须在这里上学，最少生活三年以上。 有些中学生来了，需要时间。 并不是说买了房子就不住在这里了。 ”

区域协调期待实质破冰

在近20年的城市化进程中，京津冀有着自己鲜明的特色。

由于与北京相邻，房地产化是北京周边地区的县不可避免的现象。 河北省燕郊市很典型。 在这个小镇里，住着很多在北京工作的北漂。 早晚高峰期间，北京到燕郊的高速公路堵车、同线公交车拥挤就是最好的例证。 北漂们过着日出进北京，日落回燕郊的生活。 这些北漂们最大的期望是多年来北京到燕郊的地铁什么时候能建成。

武清与燕郊的双城生活不同，高铁往返票价高，所以普通北漂显然无法忍受很长时间，这些人大多周一到周五在北京生活工作，周末回武清。

也就是说，如果必须把武清这个城市的工作日状态定义为鬼城，那么根本点就在于区域协调的快速发展。 京津冀一体化被提及多年，但实质性进展缓慢。

一位区域经济研究者表示，例如，如果首都第二机场可以放在武清而不是武清，那么既可以辐射北京，也可以辐射天津，从而给武清的快速发展带来实质性的变化。 当然，记者没有听说过将首都第二机场设在武清的计划草案。

国家快速发展改革委城市小城镇改革快速发展中心总规划负责人沈迟在接受21世纪经济报道采访时表示:“如果区域经济一体化、北京天津间一体化真的发展迅速，武清将是北京天津河北省中最有前途的区镇。” 但他供认，从现实来看，改革阻力很大。

沈迟说，目前中国城市之间最大的问题是区域协调，受体制影响，基本上各有不同的说法。 以武清为例，武清是高铁重要的停靠站，但如果在武清购买的人住在武清，每天跑北京，一个月两三千美元的高铁费，显然很多上班族走不动。 但是，如果北京和武清能够城市化，武清的迅速发展就前途无量。

“北京目前存在着尽可能控制人口规模，同时同城化发展缓慢的矛盾。 在很多地方政府之间，为了地区协调的迅速发展，很容易做同一张床的异梦。 干部各自任命取得各自的功绩是各自的事”沈滞期待着新型城市化能在地区协调的快速发展中真正做到。

今年10月16日，中国第一条跨省地铁--11号线的花桥段正式运营。 11号线花桥区间为上海至昆山的地铁，根据上海地铁评估规则，从11号线徐家汇(行情、问诊)站出发，到花桥站的票价为7元。 在花桥站下车后，可以换乘昆山巴士101路去昆山南站。 票价是6元。 也就是说，从徐家汇坐地铁到昆山南站共消费13元，比直接坐高铁节省一半以上的费用。

这样的场景，对于在武清和燕的郊外买房子，在北京工作的北漂们来说，还是一个遥远的梦想。