“有“城”无“市”：新型城镇化遭遇产业缺失阵痛”

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随着新型城市化建设的推进，一年来，“城”先还是“市”的问题一直是舆论讨论的焦点。

在12月7日举行的中国公司年会上，华远地产(行情、问诊)股份有限公司董事长任志强再次惊讶地表示:“新型城市化骗人。” 任志强强调，新型城市化一定是先有产业后有城市，中小企业的快速发展是随着城市化的快速发展过程而成长的，而不是大城市先有产业。

着名学者许小年也有同样的看法。 有“市”后必须有“城”。 “市”的主角是公司和个人。 如果只说“城”而不说“市”，就会拔掉城市化的精髓。 相反，“城”促进“市”的扩大和效率的提高。

本月初召开的中央政治局会议提出要实施国家新型城市化计划。 据《中国证券报》报道，全国城市化实务会议将于近期召开，会议提出推进包括户籍、土地、财税等在内的三大改革，走真正以人为中心的新型城市化道路。

在新型城市化进程中，各地到底面临着怎样的机遇和困境？ 为此，《中国公司报》记者进行了为期一个月的访问调查，调查范围覆盖南北方、沿海城市和内陆城市。

一海南文昌:“候鸟城”的隐忧

11月初，海南文昌。

早饭后，从北京来的徐大姐背上笔记本电脑，来到了房地产在顶楼开设的会所。 在海风的吹拂下，看着股市大盘，和来自天南海北的邻居聊天，许大姐的一天过得很舒适、充实。

对居住的中南森湾老年人社区的许大姐姐非常满意。 这是一个56万平方米的海湾公园式大型园林社区。 很遗憾，和徐大姐姐一样，这里的很多业主每年冬天来只住两三个月。

没有产业的“寝城”:

商店不敢开店

徐大姐说，退休后时间充裕，本来计划住在海南，“话虽如此，但长期住下去是不行的。 什么都不方便”。

与古来流传的“鬼城”不同，海南文昌这座“候鸟城”是典型的“睡城”。 “寝城”的房子大多有业主，但由于长年无人居住，房子沉睡，另外，无法激活这个城市的各种产业。

许姐姐们在这里面临的种种不便，在生活中一点一点地开始了。

由于人气低，许大姐姐居住的几个大型社区集中的城市没有贸易市场，每天的菜篮子问题是个大课题。 业主们只能乘坐小区的免费巴士去几公里外的菜市场，但巴士上午只有两个航班，必须快点。 通常从11月开始，公共汽车很拥挤，不能经常乘坐。

同样因为人很少，出租车在这里也很少。 通常移动只能黑车。 习惯在家开车的许大姐姐，也曾想买车，但“搁置了将近1年10个月，什么车都坏了”。

而且，因为这个候鸟一样的人居环境，业者也在这里开店很没意思。

一位房地产开发经理说，来这里度假的人，每天只需要穿短裤和背心就行了。 服装在这里卖不出去。 高级奢侈品自不必说，只有一点生活必需品。 这里几乎没有其他商品的市场。

而且，海南省大多是度假公寓，由于是异地购房，所以所有房子都送装修和家具。 因此，房地产应该开发的热家具、家具业在这里也没有市场。

同样，由于长时间的闲置问题，业主家里也很少安装家电，也很少安装宽带互联网。

各种产业的不景气，造成了市政、公共设施无法合作。 公共交通、医院、学校必须面对高峰期的压力和空巢穴期的不自然。

不一次性重复土地费用:

抑制红利的释放

海南省住房城乡建设厅房地产市场监督管理处处长陈武近日表示，今年是海南房地产促销力度最强、场次最多、成交量最大、效果最好的一年。 特别是新开工量将从一季度的负24.1%转为3.4%，预计今年的房地产开发投资将比去年同期增长20%，达到1060亿元左右。 商品房销售面积比去年略有增加，预计将超过1000万平方米。

海南省将继续在巩固北京、上海、江苏、重庆等以前流传下来的销售城市的基础上，积极研究国内外新的住房诉求群体，特别是促销重点为“三北”(东北、西北、华北)和“三高”)高原、高寒、高污染) )

进入今年第四季度，海南省提前两个月完成了全年房地产促销任务。

但是，这样大规模开发候鸟城市，房地产并没有带动当地其他产业的快速发展。 结果，这里的土地只是一次重复不收费，当地人没有得到土地的红利，房地产开发给当地财政带来的后续红利也有限。

10月23日，海南省人民政府发布《关于促进房地产业持续健康快速发展的若干意见》，建议合理适度控制房地产开发规模，加大房地产开发基础和公共服务设施投资。

11月6日，海南省省长蒋定之在全省规范房地产市场秩序促进房地产业健康快速发展实务会议上表示，结构不合理，是目前海南房地产业最突出的问题，普通商品住宅占比过大、低端商品住宅过多最为突出。 单一模式、低端开发是海南宝贵的土地资源浪费，也不利于房地产业的持续快速发展。

但是，如何解决“睡眠之城”的隐忧呢？ 目前没有可行的方案。

据报道，随着今年文昌航天发射场的首发，预计将有20多万游客，并且预计航天基地建成后，每天进入文昌的游客人数也将达到2万人左右，旅游接待和服务能力的提高成为文昌的紧迫大事。

记者了解到，目前文昌正在着力建设各类星级酒店，目前已有星级酒店200多家，今年和明年两年将继续建设和新建29家星级酒店，以满足旅游接待的诉求。 此外，酒店周边网络建设也将全面展开，“候鸟城市”预计将成为“旅游城市”。

例(河北燕郊)疯狂卖房子，麻烦不断

房价低、无限制购买、购房赠送户口、靠近北京……只有这些，才能让离北京cbd最近的奥特莱斯城河北燕郊经济开发区火热起来。

随着更多的人气聚集，《北京员工，燕郊睡眠》成了这里的真实写照。 燕郊成为继北京回龙观、天通苑之后的另一座典型的“睡城”。

不动产市场

“购买2万美元”

资深房地产行业人士温先生表示，燕郊“睡城”的形成，是公共资源分配不均的产物，是大城市“溢出效应”的体现。

1992年8月，燕郊经济技术开发区经河北省政府批准成立。 1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区。 年11月29日，经国务院批准，燕郊高新技术产业园区升格为国家高新技术产业开发区。

最新资料显示，燕郊已有地区面积50平方公里，总人口50万。 年，燕郊总产值266亿元，财政收入40.88亿元5年前，燕郊财政收入仅为1.399亿元。

燕郊属于河北三河市，但燕郊与北京的联系远远大于三河市。 燕郊与北京通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京许多远郊区县还近，是毗邻北京市内发展最成熟的外埠地区之一，在周边地区尤其是在首都cbd工作的白领备受瞩目。

据燕在郊区的采访，当地许多楼盘的房价已超过每平方米1万元，首付也从3成变为4成。

据不完全统计，燕郊海湾地区主要销售海湾地区子城、夏威夷蓝湾、财富地广场、上上城青年社区、天洋城4代等项目，除上上城青年社区外，其他项目房价大多为1万元/平方米 此外，与燕郊相邻的大厂回族自治县也有许多楼盘，潮白河孔雀英国宫、早安北京等项目也吸引了不少购房者，其中潮白河孔雀英国宫的房价也已接近或达到1万元。 “采购和销售旺盛”的表现最适合表现现在燕郊的房地产市场。

据采访，目前购买燕郊普通住宅的主要是两个群体，“刚需族”占多数。 也就是说，在北京工作的年轻白领是被北京的高房价和限购政策挤出来的。 另外，近三成为“孟母族”，也就是为孩子在北京上学的人带父母，或为河北户籍成为“高考移民”。

麻烦不断

考验城市的管理能力

就像刚会走路的孩子，突然要承担大人所有的责任一样，面对房地产的井喷式爆炸，燕郊准备好了吗？

与越来越多的早起晚归上班族不同，史先生是和儿子一起读书才在燕郊的东方夏威夷区买了两套公寓。 从2008年到现在，史先生每年都住在燕的郊外，但在她看来，这里一直是“没有远离农村的感觉”。

最不方便的是购物。 她印象最深的是，有可能不小心买到假货和山寨品，“连两块钱一盒的裁缝盒都能买到假货”。 于是，她和几个邻居多年来反复“跨省购买”。 出于公交的便利，我会去北京通州的八里桥市场、大望路的沃尔玛选错峰购买生活用品。 “我打算访问北京。 ”。 史先生开了个玩笑。 “但是，现在好多了。 沃尔玛，乐天超市新开的。 但是，衣服鞋子什么的，还是要去北京买。 这里没有像样的百货商店。 ”

不仅商业环境不完善，房地产、服务纠纷不断增加，对燕郊管理的细节提出了挑战。

几年前，所有者、购买者的投诉仅限于比较开发者，可以是房屋的质量、面积问题、施工的麻烦问题中的任意一个。 后来人们发现楼市纷争的根源来自于城市土地的采用和规划。

星云河、天子庄园等小区的业主曾对燕郊开发区规划建设局提起行政诉讼和行政复议，文案包括“采光权”、规划编撰、“不规则”等。 纷争不断，纳丹堡的所有者堵塞国道维权，上城的所有者不断抗议行动等，也发生了集体的事情。

采访中，碰巧有一位业主主动曝光。 他们正在征集500户业主签名，并集体聘请律师对小区窗户封锁费问题、房地产费问题、购房前开发商承诺“支付1万笔诈骗”的问题、开发商办理假证件的问题等进行诉讼。

例三四川南充:睡眠园区怎么激活？

约180亩的工业用地有近一半变成了警察支队车辆管理处的办事处，其他大部分还在空着的情况下等着。

9月30日，四川省南充市国土资源局2009年8月向南充市高坪区航空港工业园内的四川华冠汽车有限企业(以下简称华冠汽车)招商后，至今未按规定生产，涉嫌低效用地，其中总面积约为

连续招商迷局

南充航空港工业集中区管委会向《中国公司报》记者提供的资料显示，华冠汽车系十堰车冠商贸有与限价企业和其他股东合作投资兴办的公司，十堰车冠商贸有限企业于2009年8月28日与高坪区人民政府签署了首批投资协议，并与航/ [

但是，一位内部人士向记者透露，入园以来，华冠陷入招商与招商连续迷局。

记者查阅相关工商资料，得到的招商和股权变化路径如下。 1、2009年8月28日，十堰车冠商贸有限企业与高坪区人民政府签订《投资协议书》，征用园区内180亩土地。 2、2009年12月，与注册资金100万元的十堰车冠法人代表李双林、注册资金2800万元的十嘉南汽车车身有限企业代表姚更新共同出资成立注册资金1000万元的华冠汽车有限企业； 3、年2月，十堰车冠和招商将园区内5亩土地出租给四川翔运汽车有限企业(法人代表李双林)； 4、年6月，姚先生更新股权转让，退出华冠汽车，李双林成为华冠汽车法人。

闲置的低价地

根据《中国公司报》记者发现的十堰车冠与南充市高坪区人民政府签订的《投资协定》和《十载车冠商贸有限企业汽车改造及车身、油门总成生产项目工业快速发展专项资金补贴金额和支付时间表》， 本项目涉及的土地出让金按每亩9.6万元结算，但在支付完所有土地出让金后，政府应立即在工业快速发展专项资金中按每亩8.6万元结算

于是，以此低价获得的工业用地按合同计算180亩，实际只消费180万元，被上述内幕称为“白菜价”。

根据航空港管委会向记者提供的资料，首批投资协议承诺，一期投资1.5亿元，一年内完成，二期投资1.5亿元，两年内完成。

但是，为什么距今4年过去了，有媒体指出华冠汽车“一颗螺丝都没生产”呢？

第一次协议签订后，为推进南充市“康路”汽车企业的改革事业，市级相关部门建议区人民政府收藏“康路”汽车企业的土地，汽车生产资质由区人民政府出租给华冠汽车企业用于整车生产，处理康路汽车企业生产资质的维护费用，南充

为此，高坪区人民政府于2009年12月与华冠汽车签署了第二次投资协议书，承诺增加汽车总装项目。 华冠汽车根据协议向区人民政府支付了100万元作为“康路”低速汽车企业品牌生产资质的维护费。

但之后，由于康路企业属于市属改革公司，很多原因，储蓄谈判工作还在进行中，生产资质政府没有按照协议约定顺利租赁到华冠汽车，导致公司完成的生产线空置，公司前期投资损失巨大。 这是因为无法实现合同约定的相关内容。

变味的生产拯救自己

11月27日，《中国公司报》记者在航空港管委会纪委书记胥明理的陪同下来到四川华冠汽车有限企业。 四川省华冠规划的办公楼中，从南充市交通警察支队的车辆管理处内办理车辆手续的人层出不穷。 另外，四川省华冠综合办公楼中，二楼是茶餐厅，三楼是牌照发放、汽车保险销售大厅。

四川省华冠综合办公楼前面的(() ) ) 0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000652

徐明理告诉记者，由于市政府不能办理资质手续，目前公司只能开展生产自助。 马明天向记者介绍说，他们的自助措施是利用修理厂开展一点汽车维修业务。 但据华冠汽车的另一名员工称，目前他们企业的修理厂只修理企业内员工的车。

迄今为止，华冠方面没有向记者提供生产自救的具体方法。

据马明天介绍，车管所是政府公用事业的民生工程，以前政府有关部门考察了小区的所有地方，没有地方可以容纳这么大的车管所项目，最终选定了华冠。 记者问他是怎么收钱的，马说明天全部免费录用，公司还承担办公消耗品的费用。 马说明天他们也向车管所申请了经费，但是没有批。

那么，政府部门给亏损公司带来这么大的负担，航空空港口管委会为什么保持沉默？ 胥明理说，这是公司的行为，管委会的职责是服务。

为此，在采访南充市公安局警察支队时，他回复称，车管所是从公司租用的地方，发生的费用也将全部承担。 只是车辆管理处于10月启用，所以目前很多后续手续还在办理中。

记者发报前，华冠汽车负责与车管所业务的李双凤积极与记者联系，指出马明天说的话不准确。 “园区内的汽车登记服务站(只使用了很少的土地)，不会影响本公司的工业产业。 具体费用由车管所也承担一部分。 例如办公用品、消耗品、饭菜等。 ”

关于生产自救措施，李双凤介绍要引进新的工业产业，他说:“在政府没有书面通知我们的生产资质不值得期待的时候，我们将大力研究开发这个项目，以期顺利取得资质。”