“小县城陷城镇化病：新房过剩 公务员被摊派卖房”

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郡新房过剩公务员“摊派”销售

c县故事:房地产先行的城市化“患者”

春节前，在山东省c县某政府部门工作的刘娜(化名)接受了一项重要任务。 年，必须介绍自己的亲戚和朋友，至少必须在郡内购买两套新建商品房。 否则，她可能会停止工资。 在这个县，很多公务员接受同样的房屋销售任务，这是从未发生过的事件。 随着城市化进程的加快，c县建设了大量商品住宅，其中相当一部分商品房项目滞销。 最近，该县着手控制新建商品房的规模，但剩下的住房消化仍是个大问题。

专家介绍，c县是山东省人口大县，但由于产业支撑不足，外出务工人数高，城镇和开发区都难以形成人口聚集效应，住房销售状况不佳。 对许多三四线城市来说，如何处理城市化与房地产业的和谐快速发展成为重要挑战。

公务员新的“任务”

刘娜已经在c县的一个政府部门工作了10多年。 她对中国证券新闻记者说，与卖房任务相比，春节前的公司曾专门召开会议进行安排。 按照规定，房屋销售任务没有和部分指定楼盘进行比较，只要是郡内的新住宅项目，都是可以的。

刘娜说，由于不是那场“内讧”，这项任务只是口头通知，没有看到相关文件的分发。 根据规定，对完成或超过卖房任务的人，没有追加奖励。 但是，如果在一定时间段前未能完成任务，可能会被罚款或被停止工资。 “出售房子成了我们的任务。 ”

在c县的很多机构，公务员接受同样的“任务”，不同机构的任务量不同，处罚措施也有差异。 据一位公务员称，如果是吃“县财政”这种饭的人，大部分都会被分配“任务”。

“公务员卖房”的情况在这个县可以说是前所未有的。 春节期间，刘娜拜访亲戚朋友时有意询问，但她的亲戚朋友没有买房的指控。 刘娜对完成这个任务没有信心。 她认为，城市房屋价格太高，郊区许多楼盘设计不合理，生活配套不足，所以不太好卖。

刘娜走投无路之际，《解读之路》悄然传播。 政府部门的一位工作人员表示，要完成这项任务，只有在项目柜台与销售人员协商，以一定的价格“购买”该顾客，通过自己的介绍成为购房的“挚友”，才能交叉。

“一般500元就能买到名额。 比罚款划算多了。 ”据该公务员介绍，早在下半年，乡镇机关就率先启动了公务员住房销售的“任务”，督促乡镇居民进城购房。 有人摸索了这条路，巧妙地蒙混过关。

新城市开发“后遗症”

在要求公务员卖房的基础上，c县也开始控制建设规模。 据悉，从去年下半年开始，c县停止郊区和城北开发区的土地供应，控制城市扩张速度。 政府强调，未来开发的重点将从新区建设转移到旧城改造上。

“消化库存，严格控制增量”的想法与该县的现实密切相关。 从2009年开始，c县开始大规模新城建设，在旧城的基础上将城市扩展到北部，实现了与开发区的对接。 然后，c县将政府机关、医院、学校、公交车站等公共设施搬迁到新城区，开始建设商品房，将市区人口分流到新城。

数据显示，根据上述开发规模，在城市扩张过程中，c郡区面积增加了一半以上。 在这个过程中，县级的财政负担很重。 土地转让收入在一定程度上弥补了财政，但如果房屋销售不好，房地产相关税收将面临缺口。

根据在郡东北部新区的调查，这里有大大小小近20个房地产开发项目。 有些项目已经完成并被采用，有些还处于施工状态，有些已经被包围等待开发。 据不完全统计，县城房地产项目全部开发完成后，可以容纳5万户以上的居民，而c县城区人口只有20万左右。

这种供给超过需求的态势减缓了大量房地产项目的销路。 记者了解到，在该地区交付采用的房地产项目中，入住率明显偏低，项目入住率低于50%。

在城北的“水岸城邦”工程中，一个居民说他本来就是这个地区的居民，作为回迁补偿而拥有房子。 据他介绍，这个小区的入住率还不到1/3，大部分住户和他一样是回迁户。 一分回迁户不住在这个项目里，在市内购买新房子入住。

实际上，由于原本拥有住宅等资产，对该城市的居民来说，房价并不是很大的负担。 目前城北新区项目均价多在2000-3000元/平方米的水平上，市区新房价格最高也没有超过4000元/平方米，但该县上班族平均月收入在1500元左右。 经过近年的拆迁补偿，许多家庭拥有两套以上的房产。

随着市场供给的增加，房价可能会进入停滞局面，成为现实。 以早期开发的“幸福人民”项目为例，该项目二期年销售时，价格为2400元/平方米左右。 目前，该项目3期正在销售，平均售价3000元/平方米左右，2年房价平均涨幅约为20%。 和其他陷入滞销的项目一样，目前“幸福之人”三期的销售状况不佳，处于“有价值无市”的不自然局面。

城市化需要产业支援

许多专家表示，要建成人口较大的县，c县不缺乏消化新房库存的能力。 据统计，目前c县整体户籍人口超过100万，是山东省人口大县。 如果城市化有序推进，从农村进入城市的人口将比较有效地消化目前的市场库存。

但是，各种因素决定了该县的人口聚集效果。 c县不仅缺乏高质量的环境、矿产等资源，而且未能形成产业集群。 由于农业大县以前的传入，该县人均gdp偏低，经济快速发展处于山东省的低水平。 随着农业生产集约化趋势的加快，人口流失的情况比较普遍。 据统计，c县每年有50万农民外出务工，占全县人口的近1/3。

近年来，为了提高城市的吸引力，政府部门可以说正在全力以赴地考虑。 从2010年开始，c县对在城市购买住房的农民实行一定的税收减免，甚至给予现金奖励。 对回乡创业的人，政府部门也给予一定程度的租房补贴和税收减免。 另外，c县为推进市政建设消耗了不少力量。 近年来，有部分外出务工者返乡购房的例子，但住宅销售速度远远落后于建设进度。

业内人士认为，制造业等产业支撑不足，未形成人口聚集效应，是该县房屋消化困难的重要内因，也是经济快速发展中面临的难题。 在处理不了这些问题的情况下，以房地产先行的方法推进城市化，会导致新区住宅滞销，“公务员卖房”的状况。

在记者采访中，许多受访者对新区住房销售的前景不乐观。 他们一般认为，由于地域不好，缺乏生活组合，这些房子很难卖出好的成本。 许多受访者还强调不在这些地区买房。

专家表示，在推进城市化进程中，我国许多三、四线城市存在同样的快速发展模式，其结果将导致大量住房空安装、土地等资源浪费、地方财政高负债。 其中，许多机构指出，部分地区房地产市场存在房价大幅下跌的风险。

据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个城市(新建)的住宅平均价格为10901元/平方米，环比上涨0.63%。 其中37个城市的房价比上个月下跌，比去年12月增加了5个城市。 在房价下跌的城市中，除厦门、温州、海口等地外，均为三四线城市。