“4月自住房打乱楼市节奏 33个新盘掉价找买家”

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寻找33个打乱住宅市场节奏的新盘“崩盘”购房者

“在决定购买住房贷款的时候，据说有大幅度降价的项目。 这样的话，放弃好地段的自置住宅会很不甘心，担心自置住宅可能会摇晃，错过商品房的降价。 ”。 在传言台湖某项目大幅降价的情况下，买家开始烦恼。

随着购房者进入市场，进入第二季度的北京楼市也将正式进入销售旺季。 虽然地方楼宇的偶发性大幅降价并未直接影响北京楼市，但受贷款收紧、住房下半年集中入市的影响，北京开发商对今年楼市的预期不太乐观。

“没有预想到的是，一是去年高价，一般选择的住宅先进入市场。 这样，来自住宅的供应量大，对供需关系的影响明显，刚需要的盘子也不那么好卖了，更重要的是，现在六环刚需盘的价格一般也超过了20000/平方米，有些小户型甚至超过了30000/平方米。 ”一位业内人士表示:“正因为如此，在住宅广泛投放市场之前，许多开发商都急于出售现有库存。”

降低价格，预测加速行驶量

最近，房山某项目开发商正在积极开展销售预约申请业务，放弃了与建设委员会的价格管制审查游戏，以尽快进入市场上市。 其中当然有开发商按部就班推送的因素，但之所以着急推送，是因为市场上的个别项目期待着价格大幅下跌。

据悉，继万科橙子“降价”后，东亚形象中台湖空白改为精装，价格下降4000元/平方米。 上周末，房山首发·新悦均以21800元/平方米的价格进入市场，打破了今年以来该板块内普遍的26000-28000元/平方米的价格预期。 因此，引起了人们对降价蝴蝶效应即将到来的预想。

以上述房山项目的蓄客情况为例，去年年底，到了明年限价放松后，有望涨价。 “集团领导人认为不涨价是不正常的。 楼市被大家疯狂抢走之际，如果高价房子卖不出去，就应该向销售团队开刀。 ’这个项目的营销人员说。

但是，春节过后，楼市并不像以前那样突然火了。 虽然有日本的CD，但是在业界很容易听到，抢房的程度弱了很多。 我知道这个项目的客流量也越难，以前的准顾客就会失去。 虽然部分流失的住宅已经被订购，但与这个项目保持联系的只是住宅无法动摇而留下了退路。 之前计划的推送量现在也下降了一点，一次不敢推送那么多，只能推送一点，看起来很受欢迎，努力卖出一批后多次推送。

“万科橙子开始低价，加上东亚地区硬套反而降价的预期，在销售订餐时，买家犹豫不决的态度越来越明显。 一些买家必须坦率地观察价格的走势。 ”。 该项目的开发商表示，“听到东亚降价对买家影响的企业高层召开了几次会议，基本降低了重新开设的价格预期。”

该项目组层面的相关人士表示:“虽然与我们的项目属于不同的地区板块，但如果在买家心中价格有望下跌，届时可能很难重新上市。 他坦白说:“即使不认为可以乘风处理，也最好早点出货。”

由此可见，很容易理解项目有望加速出货。 据亚洲豪机构统计数据，4月，包括东亚朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘和香江别墅、东亚印象台湖、中建国际城等25个旧项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目，仅去年同期23个项目

从分布上看，大兴区天宫院板块集中靠拢，不是以单枪匹马起家，而是各主力板块全面开花，房山、昌平、顺义、通州、亦庄等楼市热点地区迎来规模开放量。 其中房山区在8个项目规划中居各地区首位，开盘项目包括首届·熙悦山熹园、首届·伊林郡、中国铁建·原香漫谷等，这些项目的供应结构多以中小户型产品为主，面向需求者。

开发者对下半年不乐观

最近，许多开发商表示，如果上半年能发货，很快就会上市，但下半年的情况还不清楚。 这个共识应该印证了万科橙子为什么降低价格目标，是在东亚形象台湖增加精装降低价格预期，还是和初新悦一起低价降低跑量。 一位央企开发商表示，表面上3月也出现了少许日盘，但从项目实际的住客情况来看，受住宅冲击预期的影响，住客量与去年年末有较大不同。

“去年可以供给20000套住宅土地，但今年的住宅土地供给目标是50000套。 拥有高价土地的开发商确实在追求高周转，这意味着去年供应的20000套住宅将于今年上市。 今年上半年供应的住宅区也有可能在下半年进入市场，共计数万套住宅将进入市场。 另一方面，北京新建住宅的交易量只有10万户左右，其中包括保障房，可以说占住宅到新建住宅成交的一半左右。 如此大的刚性诉求被分流了，开发者很淡定。 而且，指望溢价继续增加是难以想象的事件。 ”。 一位央企开发商表示，“自有住房的大量供应，逐渐导致了北京楼市市场供求关系的逆转。 这也是业界对此期望不太乐观的直接原因。”

除了进入住房市场的冲击之外，可以说贷款紧缩直接降低了购房人的支付能力。 但是，刚下单的价格门槛不断上升，甚至连南六环天宫院都达到了21000-22000元/平方米左右，进一步制约，或者将刚下单的人逼到了下单的源头。

以亦庄某90平方米的小户型大厦为例，在其附近进行开发的和裕地产营销总经理王琛介绍说，在该项目的集客阶段，购房者希望找到他，并委托行业相关人员在该项目中购房。 “该项目披露的售价低于每平方米30000元，吸引了意向已确定的买家，阳光照射趋势明显。 但是，现实情况是开业当天的合同只有一半，首要原因是开发商的实际开盘价突破了31000元/平方米。 这样的价格波动，资金对短板刚需者来说，大多只能放弃购买。 ”。 王珲说。

即使不是优先顺序，也不要盲目地合并运气

为购买资格而烦恼的是留在自己的房间里吗？ 还是合适的商品房早点出手？ 据一位开发商分析，目前购房人基数庞大，似乎所有人都能碰运气，但加上去年的住宅用地和今年全年的住宅用地，可以提供约7万所住宅，今年无法入市。 因此，在住房供应不足的情况下，根据来自住房的优先规则，不优先购买者(这样，在预计开发商价格会下降的市场环境下，合适的商品房首先要比满足自己的运营商诉求好。

别墅的开业数是近3年来最高的

刚盘积极推盘，改善盘也没有死区。 预计4月别墅市场供应仍将上升，据亚豪机构统计，4月，北京预计将有香江别墅、金隅澜湾、初创·蒂尚舍、东亚华欣湾4个别墅项目。 据此，北京前四个月累计供应的别墅项目数量将达到12个，与去年上半年的供应量基本持平，也将创下新三年同期别墅推送量的新高。

关于别墅市场的供应热，亚豪机构副总经理高姗认为，别墅的供应增加，首先是由于上游土地交易环节的影响。 去年，在供给区划中建设保障性住宅、自营住宅的比例增加，地价也因开发商的竞争而增高。 为了实现预期利润，开发商只能提高保障性住房、自有住房的容积率，将不限售价的商品住宅部分开发为价值更高的别墅产品，从而平衡整个项目的价格优势，这客观上导致别墅开发量、供应量的增加。

而且，从开发者发售的产品和价格来看，即使是高级磁盘也在进行低价推送。 以最近上映的龙湖双珐的原书为例，最近上市的主力产品为总价800万元至1200万元的别墅，单价优惠至40000元/平方米左右。 这几乎接近中食地产去年在孙河获得的土地大楼的价格。 稍微经济一点的别墅单价低于周边普通住宅的价格，比如昌平区香江别墅的均价为22000元/平方米，周边普通住宅的价格基本在26000-28000元/平方米之间。

从4月入市的别墅项目的产品结构来看，仍以总额较低的别墅产品为主。 位于昌平西山东麓的香江别墅，拟推出联排、双拼、独栋三大类产品，户型310平方米-444平方米，总价仅600万元起。 为怀柔东亚华欣湾而发售的小独栋房屋产品最低售价也不过680万元。

亚豪机构认为，从今年的数据来看，经济型别墅仍是别墅市场的主力。 截至3月20日，今年以来，北京总额800万元以内的经济型别墅交易量占别墅成交总量的57%。 经济型别墅已经成为略有改善性公寓的首要竞争对象。