“小区收钱成了糊涂账”

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停车位租金价格暴涨，公摊面积“猫腻”、公共维修资金“睡眠不足”……如今，住宅小区业主的权利问题突出。

据拆解相关人员介绍，我国出台了《物业管理条例》，但部分小区开发商勾结物业企业“抢夺”业主合法权益，部分行政管理部门也参与“分肥”。

公共权益丧失，车价高

近年来，许多家庭拥有汽车，但小区停车位配比不足。 业主抱怨说:“转了一个小时也找不到可以停车的地方。”

一些小区的停车场本来就非常紧张，房地产企业将其交给开发商和对外机构采用。 北京市莲华桥附近一个小区的业主告诉记者，小区里五个停车场中的两个被房地产企业赶出去，加剧了“一人难求”的状况。

业主们高价购买和租用的停车位大多实际上是开发商低价租用的人防工程用地。

湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦表示，以武汉某小区为例，开发商将以每平方米1角以下的每日价格与人防部门签约，以20万元的价格卖给业主。 这样算下来，小区的90个个人安防工程地下停车场可以给开发商带来1800万元的收入。 这样，通过低价借出高价周转，开发者获得了相当大的利益。

假冒公共摊位面积，以公共维修基金的利息为食

调查显示，一些开发商为了盈利，开始“复制”公共费用。 例如，将停车位放入摊位，全体业主“填埋”后，有时会再次将停车位卖给业主。

北京的小张在北京西站旁边的有名的小区买了91平方米的房间。 他觉得摊子的数字很大，找了专门机构测量，结果发现这个摊子的面积不仅包括大楼和电梯间等，还包括地下车库和游泳池等，但是开发商没有把这个消息告诉他。

根据《物权法》的规定，停车位由已经计入公摊的公共设施改造的，开发商不享有其全部权利，停车位租赁或出售收益为全体业主所有。 但是，在许多小区，业主入住后，开发商将以数十万元的不同价格将属于公摊面积的地下停车位出售给全体业主。

除了伪装公摊面积谋取利益外，园区中住房公共维修基金、绿化养护费、水箱冲洗费等费用也多以“公益”的名义进行“公摊”，但招聘情况并不乐观。

数据显示，北京市从1998年开始实施公共维修基金制度，到年底累计达到约350亿元，聘用额约8亿元，聘用比例仅为2.3%。 巨额资金仍“沉睡”。

业内人士表示，部分地区存在食用公共维修基金利息的现象。 相关管理部门将余额基金产生的利息变为自己的“小金库”。 南京市某小区曾有近300万元公共维修基金利息，被挪作当地住建部门。

侵吞业主权益，账目不透明

在优势纠结之下，小区物业管理收支状况不明朗。 宫步坦认为，园区收取的相关费用由业主委员会控制，账户必须接受行业委员会的监督，并向全体业主公开。 “目前，矛盾的焦点是各种收款被欺骗，这些资金的采用急需公开透明。 ”

“房地产企业和开发商是‘利益共同体’。 ”。 湖北省物业管理协会副会长王建国指出，这些企业是开发商旗下公司或开发商选定的公司，当然要维护开发商的优势，与开发商私下协商，从各种费用中获利。

“在某个社区，居委会也与开发商保持良好的联系，其办公用房也由开发商提供。 ”王建表示，部分地方确定提出了“每100户20平方米以上的办公室用房”的标准。

专家表示，多种优势交织在一起，社区行政和物业管理问题有些丛生。 只有对症下药，铲除“欺骗”，切断相关的“利益链”，才能维护业主的权益。

《人民日报》《年04月08日09版》