“土地财政难为继 “借新还旧”只解燃眉急”

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对比房地产市场波动对地方政府财政收入的影响，解体各方认为，地方政府依赖土地财政的模式不可持续，房地产相关税收收入减少时，短期内以“借新债还旧债”的方式，用低息长时间替代当前的高利率短期债务。 长期以来，摆脱土地财政的根本途径是税收。 随着内需的扩大和社会经济的迅速发展税收应该成为财政收入的中流砥柱

楼市波动压力地方财政

4月的财政数据显示，当月房地产公司所得税为248亿元，比去年同期减少3.1%的房地产销售税为443亿元，下降4.2%。 华融证券研究报告显示，从公布的19家房地产公司4月份销售数据来看，当月销售面积同比增长13%，但销售额比上个月减少8%，证明房企降价导致库存不足压力显著，给地方财政带来一定压力。

分析师认为，房地产市场波动影响地方财政收入已基本成为行业共识。 稍欠发达地区的地方政府对土地财政依赖很深。 许多地方政府融资平台融资价格居高不下，依赖土地财政维持偿债能力，土地财政主要体现在政府性基金上。 土地是房地产市场的供给方，如果房地产市场发生变动，必然会影响土地市场，未来政府基金的现金流量可能会比现在不够。

中金企业的研究报告表明，房地产市场销售的一些变化主要通过预期和现金流两个渠道传递到土地市场，房地产销售的预期决定了房地产商是否拿地，房地产开发公司的资金也受到房地产销售的影响。 销售下降对房地产投资和土地购买的抑制效果还没有充分显现，预计未来几个月内土地转让收入增长率将下降，呈现负增长。

从税收收入和非税收入结构来看，政府性基金是非税收入。 去年，全国政府性基金收入52239亿元，占全部财政收入的40.45%。 今年一季度，政府性基金收入13063亿元，占财政收入的37.3%。 4月份非税收入为1395亿元，比去年同期增长134亿元，增长10.6%。 另一方面，房地产相关税收收入减少，但政府基金收入仍在快速增长。 房地产市场的一些变化传到土地市场有一定的滞后。 长期以来，地方可转让的土地资源有限，目前部分地区已经产生了土地供应压力。

国土资源部公布的数据显示，一季度土地供应量比去年同期负增长，房地产开发公司土地成交价款增长率也大幅下跌。 拆船者认为，无论从房地产市场的周期性波动还是土地资源的有限性来看，土地财政都是不可持续的。

用新债还旧债的焦急

根据国家审计署的数据，截至年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地转让收入偿还的债务余额为34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任的债务余额的37.23%。 在接受调查的市级政府中，承诺以土地收入还债的占81%，县级政府超过50%。 中诚信国际分解师李诗认为，如果土地出让减少迅速发展成趋势，地方政府可能需要寻找新的债务偿还源。

今年4月，全国人大常委会三审的预算法修正案草案提出，要适度放开地方政府举债的权力，设立多道“防火墙”，规范政府自主债务发行行为。 国务院近日发表的《关于进一步促进资本市场健康快速发展的若干意见》提出积极快速发展债市，建立地方政府债券制度。 分析师表示，通过适度放开地方政府自主发行债务的权力，地方政府可以新发行部分长期低息债券，替代部分高利率短期债务。 例如，地方政府借款建设制造业工厂，年收益率为5%，借款利率为10%，项目收益无法覆盖借款价格。 但是，如果借低利率债务的一部分还利率10%的债务，新债务的年利率为4%，项目的收益就可以覆盖债务价格。

该解体相关人士认为，借新债还债不能单纯理解为“打破东墙，填补西墙”。 如果将来允许地方自主发行债务，除了偿还库存债务解燃眉之急外，还将在一定程度上降低融资价格，减轻未来的偿债压力。

税收增长是一个长期的计划

目前，地方政府的收入包括正常预算财政收入、中央到地方的转移支付和政府性基金收入。 其中，地方政府性基金的收入主要来自土地出让收入。 2007年以来，土地出让收入占地方政府总收入的比例迅速上升，约占全年的四分之一。 今年一季度，地方出售地收入占地方公共财政收入的比例达到1:1.8。

财政部副所长刘尚希表示，近期，与房地产交易直接相关的房地产营业税和公司所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显下跌。 营业税和房地产公司所得税的税基与房地产销售额有关，反映了目前房地产市场的不景气和公司利润的下降。 房地产进入调整期，直接影响房地产相关的税收收入，这些收入都是地方财政，无疑会加大地方财政的压力。

证券公司拆迁师表示，摆脱对土地财政的依赖，地方政府可以通过增加税收和提高税率来保证财政收入，但增税意味着社会价格上涨，需要全国人大立法，操作上存在一定困难。 另外，目前一些领域的税收负担已经很重，需要全面考虑。

该拆船师表示，除增加税收收入外，出售国有资本和转让项目所有权也可以在较短时间内获得周转资金，但操作受限，与土地资源一样存在不可持续性，不能成为处理财政收入来源的最终途径，效果最为明显 税收增长必须依赖经济的快速发展，短期内不能爆炸性增长。