“楼市适度调整方可缓释冲击宏观经济”

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今年1月至5月，全国商品房销售面积比去年同期减少7.8%，降幅比1月至4月扩大0.9个百分点，我国楼市周期性、自发性调整趋势更加明显。 为了化解过去十多年来我国房价长期持续快速上涨的累计经济金融风险，楼市适度调整有助于缓解房地产市场波动对宏观经济方面的冲击。

当前我国房地产市场周期性、自发性调整的根源，在于当前房地产价格上涨的动能基本减弱。 房价的变化离不开家庭收入和住房租金的支撑。 过去十多年的房价上涨，有一般家庭收入的增加和城市住房租金上涨的结果。 但是，毫无疑问，投机性住房投资要求房价上涨的诉求占主导作用。

据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心报告，目前，我国经营工商业的家庭中，29.9%的家庭拥有多套住房，比非工商业经营家庭多套住房拥有率高10.6%的城市家庭拥有住房空的安装率达到22.4%， 由此，我国城镇住房市场房价收入比、房屋租售比两个指标严重偏离合理值，导致家庭购买力过度透支。 这种情况在一线城市更为突出，普通家庭购房负担力度已经接近极限。 据推算，北京非私营企业就业人员年平均工资为93006元，若不考虑其他因素，家庭负担得起的房地产最大价值为200万元左右，这在北京奥运会内已经接近灭绝。 另外，住房租金主要受中低收入者的收入水平制约，在增长空之间也接近极限。 目前，北京房屋租赁收益率在2%左右，明显低于3%的一年期基准全额清算人民币存款利率。

房价适度下跌有助于住房市场诉求释放。 从趋势来看，中国推进新型城镇化和社会公众有改善居住环境的强烈愿望，表明未来中国住房市场仍将处于一定的快速发展空之间。 但是，总量快速发展的潜力并不否定目前住宅市场存在的结构性矛盾和由此引起的楼市库存不足的压力。 目前，中国的中等收入家庭拥有多处房产，但中低收入家庭，特别是低收入家庭“很难买到一间房”。 房价过高，大部分刚性住房诉求和相当一部分改善性住房诉求“卡住”在门外，严重阻碍了楼市的存量化进程。 据上海易居房地产研究院监测，今年4月底35个城市新建商品住宅库存总量比上个月增长2.6%，增长19.5%，创近5年来历史新高。 只有房价适度下跌，才能打破目前的住房供求僵局，将潜在诉求推向市场。

另外，房价适度下跌也有助于金融风险的逐步释放。 过去十多年，我国的社会资金过度凝聚在房地产领域，已经形成了巨大的潜在金融风险风险。 截至年一季度末，我国房地产贷款余额达到15.42万亿元，占各项贷款20.6%的全国房地产信托余额达到1.15万亿元，两者合计为16.57万亿元，其中不包括其他形式的房地产融资和以房地产为抵押的社会融资。 最近一段时间，由于销售不佳，几家房地产开发公司的资金链断裂或倒闭，表明目前的房地产金融风险有可能进一步释放。 在房价适度下跌的情况下，可以通过调整房地产金融产品的收益率，逐步改变资金流向，实现金融资源在各产业间的优化配置，从而达到降低系统性和区域性金融风险的目的。

目前地方政府的房地产政策选择必须重新定位为推进楼市库存化。 在政策调整方面，地方政府必须尽可能避免市场误读和与政策调整预期方向相反的操作。 加快房地产开发公司的去库存化，尽量减少行政层面的干预，着力从市场供求关系上决定房价的走向。 密切监测分析房地产市场形势，统一制定应对地方房地产市场大幅调整的科学规划，极力不瓦解房地产市场。