“海南高端酒店盖多了 预计明年入住率仅三成”

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经记者金喆从广州出发

蔚蓝的天空，四季的花香，海南岛独特的热带自然资源，充满了国内外游客无法抗拒的吸引力的号召力。

年开始，海南乘上“国际旅游岛”快车，资本大势改变着这个热带海岛的原始面貌。 北至海口，南至三亚，在海南数百公里的蔚蓝海岸线上，大小地产商组成军队，用钢筋和水泥环绕着沙滩美景，在平地上建造了旅游度假酒店和商品住宅。

目前，海南已经成为中国高级度假酒店最集中的区域。 而且，也有很多被大海包围的工地。

但是，《每日经济信息》记者的调查显示，高级酒店密集的背后，隐藏着过度的危机。 不仅如此，同质化问题也开始逐渐暴露出来。 根据海南省政协的调查报告，到了年，海口、三亚客房的平均住房开设率预计将下降到30%左右。

现状:高级酒店密集/

从海口美兰机场向南，经过文昌、琼海、五指山、灵水到达三亚。 高速公路沿途可以看到酒店广告和房地产开发项目，装饰着大型房地产项目和高级度假酒店。

国际旅游岛、免税等一系列政策落地，引来了众多开发商。 无意中，无数资金涌向海南这个宝盆。 包围土地，盖房子，盖酒店。

以三亚亚龙湾的中心广场为中心向两侧延伸，紧靠着蓝色的海水和白色的沙滩。 但是，亚龙湾的海岸线基本上已经开发好了，沿路建造的高级酒店建筑和葱郁的热带植物似乎遮住了观赏的视线，海水的阳光独占了酒店的住宿客人。

这只是三亚度假资源“私有化”的一角。 放眼三亚乃至海南，酒店资源其实已经呈现“过剩”的态势，海南已经超过北京、上海，成为中国高星酒店和企业品牌酒店最多的地方。

根据海南省政协经济委员会今年年初形成的《我省(海南)五星级酒店快速发展状况调查报告》，按照严格的五星级资质标准，海南已经拥有五星级酒店23家，其中三亚12家，海口6家。 根据相当于五星的实力标准(或考核对象五星级)，三亚至少有31家，海口至少有14家。

根据《每日经济信息》记者日前从海南省旅游委员会获悉的最新数据，海南省目前已开业五星级酒店25家、客房数9404家、床位14973家。 五星级标准酒店开业40家，客房数14680家； 计划建设和建设五星级标准酒店约40家，客房数量超过15000家。

三亚市旅游新闻中心的工作人员也告诉记者，去年三亚市的五星级酒店有12家，五星级酒店(包括卡和非卡)有50家。

距离三亚约70公里的灵水黎族自治县，短短几年就吸引了开发者的目光。 国内三湾(香水湾、清水湾、土福湾) )北向南57公里远的海岸线，成为海南滨海旅游开发的热点，旅游地产业的繁荣给贫困的灵水县带来了丰厚的财政收入。

海南省陵水县一位当地官员对《每日经济信息》记者表示，目前陵水县有5家高级酒店，29家正在建设酒店，汇聚了富力、绿城、雅居乐等20多家地产商。

据凯杜湾管委会旅游快速发展局局长叶凯中介绍，凯杜湾今年将开业3~4家一线海景酒店，新增客房近1800家。 另外，华润在石梅湾建设的石梅湾九里项目占地12平方公里，引进多家五星级酒店，并设有游艇码头、直升机停机坪、大型综合购物中心、高尔夫球场等多处高端旅游度假设施。

趋势:住房开设率或再次下跌/

一家是高级酒店，另一家是为稀少的海岸资源而争相涌入的资本，海南的高级旅游资源面临着过剩的烦恼。

海南省政协日前召开了关于海南五星级酒店快速发展状况的研讨会。 据当地媒体报道，海南省政协主席于迅在会议上表示，在国际旅游岛建设的大背景下，海南住宿游客接待年均增长13%，五星级酒店实现了高速发展，但面临着外部环境变化、竞争压力增大、客房供应过剩等诸多问题

席利普旅游网大住宿事业部国内业务部华东南区社长崔燕对《每日经济信息》记者表示，海南高级酒店淡季订单近4成，旺季在7成以上，季节性差异明显。 “海南的高级酒店比较集中，狭窄的区域聚集了数十家高级酒店，明显到了繁荣的季节会超出需求。 但是酒店同质化明显，缺乏主题和独特的风格，淡季价格混乱。 ”。

“这么多高星级酒店密集，其实是资源过剩和浪费。 ”海南省旅游快速发展研究会会长王健生认为，海南高端酒店市场结构性失衡，同质化严重。

“这并不能因为酒店的布局出现了捆绑，就证明海南酒店真的饱和了，要说有问题，那就是结构性的问题。 海南属于高级酒店密集地区，但基本上密集在海湾地区和靠海市的县。 酒店除了名称不同外，建筑设计风格、资源配置、服务细节相差不大。 ”王健生说。

他进一步表示，由于新酒店追求超五星级、七星级等“高星级”，酒店等级和客户结构发展迅速，存在矛盾。

市场接近饱和，高级酒店面临着巨大的挑战。 根据华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱向《每日经济信息》记者提供的数据，从年到年，三亚一夜游客比去年同期增长31.93%、15.93%、7.95%、10.32%，旅游收入比去年同期增长34.57%。

但是，当地酒店的营业收入呈逐年减少的趋势。 此外，持续上涨的运营价格也继续压缩酒店利润。 赵焱指出酒店运营价格持续上涨。

据三亚市旅游新闻中心介绍，去年三亚品牌五星级酒店平均房价为1366元，酒店出租率为68%； 五星级酒店(包括挂牌和非挂牌)平均房价为1039元，平均租金率为55%。 三亚旅游委员会副主任郑聪辉此前向媒体介绍说，三亚高级酒店入住率常年在70%左右，年降至60%以下。

根据海南省政协的调查报告，《海南国际旅游岛建设快速发展规划纲要》，海南每年将接待7680万国内外游客，按10%的比例估算，五星级酒店的年诉求游客数不超过800万人。 但由于海南五星级酒店业的先进快速发展，目前全年的实际接待能力已经达到2800万人。 近两年来，海南五星级酒店数量快速增长，出现住房开设率低的情况，预计全年海口、三亚客房平均住房开设率将降至30%左右。

背后:政府推动投资/

事实上，记者了解到，年海南国际旅游岛获批，旅游产业未发生实质性变化，但促进了房地产和高档酒店的爆炸性增长。

海南省一位不愿出名的政府官员向《每日经济信息》记者透露，当地政府是酒店投资热潮背后的后盾。

年始，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设快速发展的若干意见》宣布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战术”，嗅觉敏锐的开发者们携资本来到了这个热带海岛。

越来越多的外国人来这个假期，其中有机会和难题。 王健生告诉记者，政府目前不推荐过去行情的景点，很多开发商一次也没有重复盈利就离开了海南。

海南省当地政府也看到了房地产超速快速发展的弊端，已经对岛内房地产业设置了一些限制，包括“沿海地区不得从平均大潮高潮线向陆地最低200米范围内建设房地产项目”。 “适当降低纯商品住宅开发的比例”等。 年，海南省政府再次强调，降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，快速发展高端经营性房地产。

不愿起上述名字的政府官员还表示，目前政府不允许开发商直接开发商品房，要求在土地规划中附带建设酒店等配套设施。 “对政府来说，商品房的开发是不重复纳税的事情，建设酒店将是一项长时间的收入。 这笔生意比较划算，拥有400间客房的五星级酒店每年可达2000万元。 ”

王健生还坦言，政府将稀缺的度假公共资源变为私有资源是一大误解。 国际上成熟的计划通常是公共海滩，然后有公共走廊、绿化带，然后是道路、有地方特色的酒店群落、还有交通主干道，接下来是房地产。 纵向是主题块，块内有很多通道，里面有酒吧、餐饮、购物店、画廊。

但是在海南，开发商建酒店“醉翁之意不在酒”。 一位长期关注海南旅游生态系统快速发展的领域人士分析认为，许多开发商只将高档酒店作为住宅商品房组合，基于房地产思维开发酒店，不遵循市场规律。 “旅游投资是细水长流，房地产从来不重复投资，赚快钱，两者比开发商更希望后者。 ”

在酒店经营上，开发者也不用那么费心。 该领域人士强调，由于酒店投资者和经营者分离，投资者往往对酒店现金流不感冒，不根据市场供需调整酒店房间价格。 因为这很多酒店在淡季价格很贵，入住率经常不高。 与周边的东南亚各国相比，海南没有廉价航空空，进港交通价格高，如果不大力推进宣传，就不容易在竞争中获胜。 长期以来，在一些偏远地区的海湾，酒店的入住率几乎不到三成。

居住在海南多年的韩先生也表示，三亚周边的许多海湾已经被一点点的个体经营者承包开发，海边潮湿，欧式高级酒店建成不到一年，长时间腐蚀导致外墙脱落，室内发霉。 “这些酒店虽然建得很明亮，但平时很少有人住。 ”

出口:怎么去同质化？

长期从事高级酒店管理工作的专家王先生表示，通常只有高级酒店入住率达到40%~50%才能盈利。 三亚的酒店行情很好，“通常，国际知名企业品牌的高档酒店一线城市的投资回报率期为12年至15年，二、三线城市需要20年才能收回价格。 ’在三亚乃至海南，酒店开业3年就可以盈利，一晚超过1万元的收入标准让其他未加入者刮目相看。

但是，高度同质化的直接结果是，价格成为顾客最敏感的因素，海南高档酒店逐渐神化价格，不约而同地开始打价格战，推出促销套餐。

资料显示，三亚酒店业经营状况总体下滑，出现负增长。 仅五一期间，三亚市酒店开店率比去年同期下降12.1%，但客房量比去年同期增长5.7%。 去年“十一”期间，三亚235家旅游酒店的客房价格比去年同期下降了10%以上。

许多酒店领域的人对《每日经济信息》记者说，三亚酒店的首要订单来自会议团体。

海南某展会企业员工邵表示，不少企业将年会放在冬季，酒店价格基本上比淡季至少翻一番，淡季预定价格将比市场公开价格便宜100元。 “淡季时2，300家就可以预订一个差不多的酒店，五星级酒店也在价格很低的地方，所以这个时候特别欢迎大家订购会议。 ”

目前，许多海南高星酒店在淡季以3天2夜或4天3夜的旅游路线吸引个人旅游散客。 套餐包括酒店住宿、机场接送、景点门票、餐饮套餐等增值服务，价格基本在1500元至3000元之间。 而且，在繁荣的季节，这样的价位可能相当于一晚的房价。

但是，海南的高级酒店要想成功就必须保持核心竞争力。 中国(海南)改革快速发展研究所海南研究所所长夏锋对《每日经济信息》记者表示，海南已成为我国重要的外事活动区域，中高档酒店良性快速发展是未来的趋势。