“社科院专家谈救市连称“不理解”：三天三夜没想明白”

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房地产领域大佬博鳌论剑:楼市进入下行道路是个伪命题

今年，国内房地产市场逆转最高峰，进入新一轮调整周期，以“下行线路房地产”为主题的年博鳌房地产论坛日前开幕。

对“下行渠道”的分歧引起了房地产领域大佬嘉宾的全面讨论，这几乎勾结了这次博鳌房地产论坛的全过程和各种内外活动。 无论大会演讲和对话中出现了多种观点，博鳌理事、经济学家早餐会、博鳌直播间的“刀光剑影”也标志着这是一场焦点激烈碰撞的大会。

赞成、反对、争论、交战，到处展开舌战，但与会者在房地产未来快速发展中的思考和建言，将如石投入到政策调整中略显兴奋的房地产市场，这一涟漪可能会影响未来几年的市场。 不仅是政策和领域，商业、产业、金融等方面的话题也是此次博鳌房地产论坛的重要议题，正如多元化和转型中的房地产领域一样，引入了越来越多的新元素。

调整后跟

“我国房地产市场进入增速换挡期、结构调整期和政策完整期。 ”在8月7日召开的年博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会名誉副会长朱中一首先做了主旨发言。 对他来说，消化库存是当前和今后一个时期的重要任务。

他认为，今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，住房新开工面积、商品房销售面积、销售额出现负增长，楼市确实进入调整期。 朱中一说，这是房地产退烧阶段，因为去年发烧了。 从退烧阶段来看，应该说现在的市场比较常态化。 在一点供给明显大于需求的二、三线城市，调整限购等阶段性政策是迟早的事，不足为奇。

但限购政策的调整只是处理了一些人的购房资格问题，而没有处理越来越多的人的购房能力问题，”朱中一说。 朱中一认为，此次调整预计今后还将持续一段时间，调整时间长短、城市间存在差异，取决于各地限购的消化速度。 “现在逐渐放开限购并不意味着在有限的情况下购买不会回来。 必要时，政府再用一次。 ”

实际上，现在的房地产领域为了几年前的“大跃进”和盲目开发而“买入”。 许多住宅企业做好了下行态势的应对准备，表示告别“蛮荒成长”进入平静期。

“今年整体供应超过需求的情况还不会逆转。 为什么这么说呢，因为这个各地都在积极放宽购买限制。 越秀地产副社长朱晨表示:“这也将在短期内释放出些许积压的成交和市场诉求，但不会改变供需关系。” 由于所有领域“压力很大”，花样年主席潘军也认为未来3年将淘汰50%-60%的投机性房地产公司。

恒隆地产董事长陈启宗也在论坛上表示:“中国房地产最赚钱的时机已经过去了。” 在他看来，大周期结束的原因，第一，库存已经很大，供应非常大。 第二，政府的政策问题是，这两个结合起来，把这个大周期带到一个终点。

陈启宗说，短期内，正常市场，特别是比较成熟的市场自上而下，但到了今天，自上而下的形势可能已经没有了。 “就我个人而言，没有人希望它往下走。 包括政府在内，我认为平行是最好的。 平行后，随着动荡慢慢上升是最好的结果。”

下行信道是一个伪命题

朱中一演讲后，博鳌地产论坛开始交流。 知名经济学家、国务院快速发展研究中心金融研究所副所长巴曙松一出现，就把“楼市进入下行通道”的主题抛给了这里的嘉宾。

“我们为什么要讨论这样的儿科问题？ 有下行通道概念的经济学是哪个？ ”中国社会科学院研究生院城乡建设经济学部长陈淮接到话题，开始用尖锐的语言反驳巴曙松。

陈淮说，下行通道是个伪命题。 “如果说在数学意义上有通道，那么在一条曲线上，它上下波动的过程中，一个低点低于前低点，一个高点低于前高点的时候就叫做通道，而不是一条曲线有起伏的阶段就叫做通道。 ”

在他的例子中，2001年，中国家电业经过十年的辉煌迎来了价格战争。 当时，中国彩电厂的产量为4700万台，但只卖2100万台。 在那一年的家电论坛上，也有很多人谈论“下行路”等话题。 但是，另一个十年过去了，当初闪耀的彩电公司浩瀚而死，但这并不阻碍中国成为世界第一的彩电大国，到去年中国生产的彩电不是2100万、4700万，而是1.2亿台 这十年是上行的还是下行的？

“我们面临的是未来十年中国房地产业长足快速发展、壮大的时期，有1/3的公司会因优胜劣势而调整。 所以你说上行还是下行？ 开门还是关门，”陈淮如说。

与“是否应该拯救房地产”的问题相比，陈淮也用了一些“我不理解”，表达了对空看待房地产领域观点的不满。 “不应该拯救不动产吗？ 我三天三夜没睡，没明白。 房地产怎么样了？ ”。 陈淮说，要挽救的是现行的政策体系、金融体系、改革等。

一批房企代表对此得到强烈认可。 “闹市区是指长时间俯冲式的闹市区。 这与媒体今年年初大规模拐点论的性质相同。”首任运营商会长刘晓光如是说。 今天的楼市没有面临崩溃的危险，只是面临洗牌的局面。 他表示，房地产业面临新格局，略有周期性调整，略有分化。 100个城市中有37个取消限购，下一轮市场化改革是主导方向，政府必须逐步放弃行政调控手段。

“中国城市化的速度无法阻止，城市生活人口的移动是诉求。 再过几年，中国上千万级以上人口的城市将会增加很多，500万以上人口的城市将会越来越多。 你能说房地产市场会走下坡路吗？ 我觉得没有道理。 ”华远地产董事长任志强也一如既往地愤愤不平。 在他看来，从房地产业整体的角度来说，保障性住房加上非保障性住房，整体数量将上升，“没有任何数据表明房地产目前正在下跌。 ”。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷也表示，房地产领域已经告别了高增长的黄金时代，进入了平稳快速发展的白银时代。 在博鳌房地产论坛总裁的闭门会上，他做了“白银时代还有30年”的主题演讲。 他认为，未来市场波动将是常态，但从供求关系的基本面来分析，无论是今年下半年，还是中长时间的态势来看，房地产市场仍处于较大的快速发展空之间。

劲集团董事局主席单伟豹也表示，今年房地产市场下跌与2008年相比差异较大，目前只有个别城市下跌20%-30%，中国整体真正下跌的城市不多。 虽然销售量比预想的低，但与前一年相比有所上升。 他认为，目前这个市场环境很好，基本条件没有变化，即使价格下降，房子也能卖，必须永远存在。

来自许多一线的开发者通过身边的项目操作经验，带来了最新鲜的市场讯息。 雷蒙国际首席执行官陈风杨说，在一时二三线的项目中，只要降价就能保证出货。 “购买大楼的只有投资者和费用者两个人，没有因为降价而导致谁也买不到房子的情况。 ”

楼市需要新的玩法

不，房地产的游戏规则今天发生了很大的变化。 在今年的博鳌房地产论坛上，房地产的“新玩法”更加成为话题。

“首先，不管不动产是下行还是上行，现在都有一个事实。 我们不能像以前那样迅速发展了。 ”世联行首席技术官黎振伟表示，在新一轮洗牌中，房企要不断转型，准备各种新玩法。 据新欧鹏副总裁李战洪介绍，新玩法不是指一心一意地玩，也不是指一心一意地玩，而是指一定要专心一意地或者专心一意地玩。 未来，房企有最重要的把握。 是积极变革。

“在房地产产业链中，房地产企业需要多元化和轻资产，特别是轻资产模式受到资本市场的推崇，比重资产的估值较高。 ”第一太平戴维斯华南区投资部董事吴睿也承认，虽然目前开发工作可能做得非常好，但领域之外还有很多巨人。 协信地产总裁刘爱明提出，目前房地产企业不应只追求广度而忽视深度，房地产今天仍有很多赚钱的机会，需要提高评价经营能力和领域结构的视角。

“触电互联网”已成为住宅企业高调的新玩法之一。

作为领先的房地产公司老板，近年来万科大力扩张商业地产、布局海外地产、股权操作、合伙人制度、养老服务推广、产业地产、物流地产等布局，今年6月，万科与百度签约，开始商业地产的科技化运营。 万达是房企中追求多元化、规模化效应的典型代表，与京东进行联合电商营销。 华润地也与小米合作打造智能家居体验中心等。

此外，万科、世茂、花样年等房企选择将社区服务接入嫁接网络，探索从以前流传下来的物业服务向多功能社区服务的转移路径，社区app等移动网络工具，

现在，就像储蓄长期以来发生变化一样，房地产金融化也正在强势影响整个领域。 作为中国第一支商业地产私募基金和房地产资产管理机构升值和投资的创始人，其董事长苏鑫是进军房地产金融已久的老手。 苏鑫坦率地说，根据国外的经验，支持商业房地产长期稳步发展的最佳工具是reits。 “但是，实现真正的reits还取决于政策环境和金融环境。 ”

苏鑫表示，万科和华润代表着领域未来的趋势。 万科、华润这些领域的龙头公司已经开始与基金合作，大多是商业地产开发型基金，但现在越来越多的开发商与信托等合作。 反过来想，利用目前领域整合的机会，一点点股权投资不仅可以分散风险，还可以扩大规模。 ”。

在苏鑫眼里，将来有些开发商会发展成基金经理和金融大鳄。 此时，轻资产从零到最大化，所有增值过程都接收资产溢价的一部分，风险减轻，但利润不减少。