“上海自贸区推土地新政 存量地有望实现二次开发”

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备受瞩目的中国(上海)自由贸易试验区土地二次开发政策已经出台。 近日，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国(上海)自贸综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称《意见》)。 根据《意见》，上海自贸区鼓励地块用途兼容性，用地类型实现两种以上用途混合。 根据《意见》，为了充分利用自由贸易区内的库存用地，自由贸易区的存储器用地可以通过弥补差额的方法转换为综合用地。 此前上海自贸区管委会信息发言人朱民透露，目前上海自贸区内还有约5平方公里的土地可进一步开发。 而且，这可能会成为充分利用未来上海库存土地的重要方法。 根据鼓励综合用地 的《意见》定义，综合用地是指在土地用途分类中单一地块具有2种以上的采用性质(商品住宅用地除外)，且各自性质的地上建筑面积地上建筑面积比例超过10%的用地， 经批准同意转为综合用地的，土地权属需要根据市场判断补充土地价款。 另一方面，关于综合用地出售现价的确认，自贸区土地招商办公室委托有资质的判断机构进行市场判断，根据判断结果，结合产业政策、土地市场状况等因素综合明确出售现价。 其中，以协议转让方法提供土地的，转让价格不得低于综合用地各用途对应的基准地价乘以其比例之和的70%。 采用产业项目挂牌出让土地的办法时，出让价格不得低于综合用地各用途对应的基准底价乘以其比例的总和。 研发总部通用用途部分的转让价格不得低于同一地区办公用途标准低价的80%。 但是，关于供给方法，根据综合用地的主要用途不同，供给方法也不同。 例如主要用途为商业、办公等经营性用地的，应当采用公开招标、拍卖、挂牌支付的办法； 主要用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采用带产业项目的发卡办法供应土地； 主要用途符合拨入目录的，附属用途不符合拨入目录的，可以通过协商的方法提供土地。 同济大学土木工程学院测量和国土新闻工程系教授石忆邵认为，与以往开发区经常采用的单一土地性质的模型相比，综合用地的效率更高。 此前上海自贸区内主要开发企业外高桥(行情、问诊)集团副总经理刘宏在接受21世纪经济报道采访时表示，经过相应调整和改造，服务业面积可能增加10%或20%。 土地转换后，有一定的上涨值空之间，中介机构认为这可以带来不少投资机会，单从租金价格来看也很明显。 根据世邦魏理市的数据，今年第二季度，上海自贸区外高桥保税区内的研发用地平均地价为1万元/平方米，工业用地为8000元/平方米。 厂房租金1.4元/日/平方米，仓库租金1.53元/日/平方米，研发物业租金3.5元/日/平方米，办公楼租金4.3元/日/平方米。 用地结构与产业互动优化 此前朱民在谈到自贸区土地政策试点时表示，这次试点有望“可复制、可宣传”。 我认为，这只不过是上海自贸区先遇到这样的地区问题，处理得很紧迫。 因为这是先试行的。 石忆邵评说，土地转换二次利用是未来土地利用的趋势，同时建设用地内部转换的风险小，可以进行相应的权力下放。 “但是，有必要注意用地分类的细分以及加强规划和监督管理”。 这种综合用地的模式也有可能在上海宣传，“将来必须提高集约用地的水平，综合用地比单一用地更有效率。 用地结构和产业结构的调整必须是一个相互作用的过程。 自由贸易区产业结构调整后，用地结构及其相互作用将得到优化。 ”石忆邵说。 在此前举行的上海第六次规划土地会议上，上海市委书记韩正表示，上海市委、市政府已经确定要求规土局，建设用地规模必须“负增长”，“零增长”。 这是上海的责任”。 因此，上海未来将有大量土地面临存量，石忆邵认为未来将出现大部分复合用地。 这符合上海目前服务业和战术性新兴产业快速发展的产业调整趋势，部分新兴产业需要用地，部分产业已经达到生命周期。 这都可以通过土地综合利用进行与产业结构调整相适应的土地结构调整。 ”