“谁的“去库存”：楼市政策紧随土地市场隐忧”

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一个多月来，实行了三年多的房地产市场限购政策，二三线城市基本全线解除限购，限购政策也出现漏洞，地方“市场救助”力度越来越大，部分已经触及到“限购”的大致情况。 业内人士认为，在这一背景下，今年房企资金紧张程度超出预期，资金增速创历史新低，房地产销售和新开工连续数月出现负增长。 而且住宅企业的土地拥有意愿也下降到冰点，土地市场正在变冷。 在着力“去库存” 地方剧烈动荡的背后，房企今年面临着持续的资金压力。 地方和房企是土地出让收益的利益相关者。 “这几十所房子是开发商付给施工方，施工方出售的，价格便宜，数量有限。 ’近一两个月来，在北京、广州、佛山等地购买的人经常接到这样的电话。 每当市场不好、资金紧张时，通过新建住宅抵扣工程款，是缓解开发商常用现金流量、加大销售额的手段，其中不乏大型开发商。 一位北京当地中型地产商的负责人表示，他最近听说更多开发商在家抵扣工程款的例子，至少听说了三家，其中一家还是大型上市企业。 在上述三个例子中，最初的建筑商拿到了房子，但在市场上只能以8折的成本销售；第二个建筑商的工程全部完成，现在只拿到30%的钱； 我又得到了一间房子，但不知道具体的折扣。 “今年钱很紧。 ”深圳大型国有开发商表示，上半年各企业销售普遍恶化，回收率明显下降，去库存成为各企业的第一要务，无力购买土地。 数据显示，上半年全国300个城市土地市场明显降温。 上半年在全国300个城市上市各类用地12.2亿平方米，比去年同期减少12%。 成交10亿1千万平方米，比去年同期下降15.2%。 月度房地产开发投资增长率也6连败。 1-7月，全国房地产开发投资50381亿元，比去年同期增长13.7%，增速比1-6月下降0.4 个百分点，连续3个月突破-年“限购”全面收紧引发的市场调整低点。 “厦门楼市今年不算太差，但政府担心以后土地会卖不出去。 ’厦门当地的开发商对21世纪的经济报道说。 在此之前的8月7日，厦门当地播放了总额很高的土地。 北京的情况也是如此。 据Cric拆船师江怡珊介绍，政府出资存量是“救市”政策的原动力，绍兴、嘉兴、湖南、湖北出台的政策中，都涉及政府出资存量的文案。 绍兴制定改造棚户区货币配置的政策，加大货币补偿力度； 嘉兴通过政府收购商品房建立保障房实现保障房供应。 湖南通过回购适当面积的一般商品房，作为保障房源使用，打通了市场存量房源和棚户区改造的布局诉求。 大型住宅企业去库存示威 地方的美好愿望能实现吗？ 截至7月底，10家标杆房企权益认购额1322.27亿元，相当于去年全年认购额的4成。 据分让企业介绍，华润以317亿7200万元位居榜首，已经超过了去年购买额的20.2%。 中海和招商的购买额为去年购买额的6~7成，其他房企的购买额都不到去年购买额的5成。 其中，上半年去库存好的华润、中国外等地成为拿地主力也符合“现金充裕所以拿地”的逻辑。 上半年实现了50%的销售目标的中国外已经在土地市场上崭露头角。 据中国新闻报道，上半年在中国外新增土地总建筑面积达到954.88万平方米，其中中海宏洋新增270.3万平方米，比上年增长两倍，按权益计算，在中国外的土地对应金约为286.29亿元，比上年增长90%。 但是，土地市依然很冷。 包括中原地产、世联行(行情、问诊)及金砖四国等机构在内，众多行业相关人士，解除管制的边际效应减少，市场反应放缓，房企资金能否改善，土地能否获得，取决于解除管制后交易量的真正恢复 我现在也不乐观。 截至8月上旬，54个城市合计住房合同数为55332套，环比7月同期略有下降，但较6月有所回升。 万科的最新动态似乎表明，万科中期营销会全年的退款目标为2000亿。 为了实现这个目标，万科要去库存。 今年在杭州、北京、广州以及最近在河北展开了降价促销行动，另一方面在一些拆迁户看来，是拿到现金，及时抄底土地市场。 德信资本董事长陈义枫认为，与过去的两次调整相比，这次调整将持续一年半左右。 目前，许多领域的指标还在下行探底的过程中，离平整、稳定还有一段距离，市场反复见底。 从“量”的调整来看，可能已经在下部区域，在下部区域暂时“卷曲”。 朱光预计今年下半年，在市场供给持续增加的情况下，商品住宅的待售面积将持续扩大，房价的上涨动力将持续下降。