“监管层劝信托弃三四线:多地库存消化周期超20个月”

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库存消化周期超过20个月，房地产信托风险日益增加

监管层“劝告”暂时放弃信托到三四线城市

《经济参考报》记者独家表示，近日，银监会口头要求各信托企业慎重处理三四线城市房地产项目，尽量不要让民营公司从事位于非核心城市的房地产项目业务。

监管层的警告来源于市场残酷的现实。 “今年整个房地产领域，包括金融在内，哀鸿遍野。 ”长富汇银行总裁张保国28日在“中国房地产金融日活动”中表示，残酷的现实摆在所有人面前，领域发生了变化。 7月份的相关数据显示，地方密集放松管制后，市场变化不大。

中国房地产协会会长刘志峰也表示，在房地产周期性变化的背景下，一些三四线城市开发公司资金紧张，销售额大幅下降，资金回笼不畅，面临较大的偿债风险。

“目前房地产金融流动性问题也没有得到比较有效的处理，一线和二线热城市的项目和知名度较高的大公司比较容易获得资金支持，一些市场销售不畅，影响公司资金回收，略微加大城市库存压力，面临一定的偿债风险。” ”刘志峰说。

值得注意的是，在房地产市场下跌的背景下，地方政府救市意愿强烈，但这对于金融机构来说，必须更加注意风险，监管层必须更早“劝告”。

业内人士表示，房地产市场价格下跌，购房者纷纷观望。 鉴于目前房地产价格松动、房地产信托风险日益加剧的形势，银监会近日要求信托企业尽量不要进行民营公司位于非核心城市的房地产项目。 具体到该人物所在企业的省份，银监局已经委婉地“劝告”辖区信托企业，暂停参与三四线城市的房地产项目，特别是本省以外的三四线城市的房地产项目。

在实际操作层面上，该省银监局将本着银监会此前99号文的精神，结合该省的实际提交，争取今后信托企业发行和准备信托产品时，单一房地产信托产品一天给予回复。 集合房地产信托产品发行规模在5亿元以下10天内给予答复，5亿元以上须逐一一审审查，答复无具体时间表。

“实际上，应该放松加速的承认变得更加慎重了。 ’这位信托人说。 据他介绍，各省有自己的标准，就自己所属辖区而言，此前的标准设定为10亿元，但根据本省信托企业的具体形势，发行规模收紧到5亿元以下。

对房地产信托来说，不断增加的余额和到期规模促使监管层高度警惕。 益信托办公室最新房地产信托市场快速发展报告显示，年二季度，房地产信托余额12616亿元，与上季度相比，余额持续稳步增长，再次创历史新高。 第二季度房地产信托余额为10.72%，比今年第一季度末的10.40%持续上升。 然后，今年下半年将迎来信托兑换的高峰期。 最新数据显示，从年下半年开始，年集基金房地产信托预计到期总规模为3282 .95亿元，其中年三季度为455.63亿元，四季度为530.40亿元，年到期规模近2000亿元。

限定在三线城市，相关人士表示，净流出人口以净增长的库存量为对象，风险值得考虑。

根据cric研究中心的数据，重点监控的三线城市7月份成交成绩并不完全令人满意，整体环比减少，与去年同期相比差距较大。 徐州除比上年同期增长29%、比上个月增长38%外，其余城市基本全线下跌，其中清远超过60%。

另一方面，由于库存被困在市场上，观望的情绪高涨。 库存方面，常州、连云港(行情、问诊)、清远等消化周期为20个月左右，其中清远比去年同期增长167%，去化风险进一步增加，无锡库存达到1000万平方米，消化周期持续高至23个月，中山持续高库存。 其中，清远销售同比下跌66%，但消化周期同比上涨167%。

实际上，现阶段有风险的不仅仅是三四线城市。 世袭领地悦廷项目总经理王建华在接受《经济参考报》记者采访时表示，房地产风险确实存在，在高端产品，甚至一个地区最终只有一个项目生存。

华远地产(行情、问诊)会长任志强也改变了以前的口径。 他认为，如果政府不采取行动，明年9月供求关系将恶化。 目前房地产市场的库存可能难以消化，但统计报告中只有5亿多套库存。 “这个量很大，不能全部消化。 根据库存的不同，再过十年可能也无法消化。 逐渐积累。 ”任志强说。

但是，前面提到的信任相关人员坦率地说，任何事情都需要灵活性，必须避免用棍子“杀死”。 “一线城市也有烂项目，但三四线城市也有好项目。 ’比如重庆某经济相对落后的县市，房地产项目临江、开发商及有担保担保等质量较高。 企业经过周密调查，最终毅然实行了这个项目。 从目前产品销售情况来看，90%以上完成，效果很好。