“香港楼市：征地难源自好处集团”

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20出头的李茜(化名)不久前住在一间30平方米的小公屋里，进入婚姻殿堂，顺利实现了“坐车”(买房)的梦想。 李茜兴致勃勃地谈论自己的成功时，50岁的李华(化名)与丈夫、儿子挤在一间10平方米的房间里。 香港特区政府承诺3年内“乘车”低收入家庭，但李华到公屋排队申请已有4年多，难免要抱怨。 香港差饷物业估价署公布的8月物业报告显示，今年6月香港私人住宅平均售价比北京、上海等城市高得多，以40平方米以下的私人住宅为例，在港岛、九龙、新界的平均售价分别为每平方米126511香港 103332港币) )，约8.19万元)，即89743万元 香港一国两制研究中心总裁张志刚在接受《第一财经日报》采访时表示，香港的住房问题已经不仅仅是居住问题，也包括香港人的生活质量、贫富差距等问题 香港楼市是否有泡沫？ 根据香港房屋委员会的年度统计数据，香港46.3%的人口住在政府资助的公营住宅，剩下的基本都住在私人大厦。 随着最近每平方米95万港币的亚洲楼市王诞生，以及近期香港楼市成交量逼近历史高位，许多专家学者针对的是现在和1997年的情况，香港楼市是否存在泡沫？ 中原集团创始人施永青认为，房地产泡沫可分为三类。 由于建设过剩、贷款过剩、价格过剩，近两年香港住房供应不足，60%的业主已完成住房贷款，价格高是货币泡沫造成的，因此香港房地产不存在泡沫。 但在这种情况下，楼价也不太容易受到挤压，即使加息，对绝大多数提供完房贷的业主来说也没什么用。 1997年，亚洲金融风暴波及香港，香港楼市暴跌。 当时楼价跌幅超过70%，超过10万业主拥有房产成为负资产。 2003年，SARS(SARS )流行病的恐慌也带动了楼市的业绩。 一位香港市民回忆说，楼价突然下跌，同时谁也不敢买楼房。 当时，香港被认为是“死亡之城”。 也出现了“零首付的月供”大楼。 香港人在风雨飘摇后，对贷款买楼已经有很高的警惕。 根据香港金融管理局的数据，香港个人购买住宅房产的贷款比例，从2002年12月的30.9%降至年的14.7%，建筑业和房地产快速发展的贷款比例也从2008年的21%降至年的15.4%，这里 由于经历了一些下跌 ，反映出香港投资者并未因过度贷款而推高楼价，投资者在住房贷款方面变得非常谨慎，香港负资产住房贷款的数量也呈下降趋势。 今年第二季度，香港负资产住房贷款笔数为30笔，比一季度的81笔大幅减少。 负资产住房贷款相关金额也从今年3月底的3.45亿港币减少到6月底的1.29亿港币。 另外，银行自去年第一季度以来，没有出现任何拖欠3个月以上的负资产住房贷款记录。 供给不足是硬伤吗？ 如果香港房地产没有泡沫，如何用双手推高香港的楼价？ 香港中文大学原财务学科教授王泽基认为，这个“黑手”破坏了供需平衡。 他在《第一财经日报》的采访中说，从2003年开始，香港每年结婚的人数远远超过了大楼的供应。 香港每年的公屋和私人楼宇单位投诉约5万~6万个，但近几年香港楼宇的供应每年只有2万~3万个，这种不平衡导致楼价逐年上升。 为了与每年推进的卖地计划互补，2003年末香港恢复实施了核查制度，从1999年开始上市。 王泽基表示，该制度是房地产开发商就政府感兴趣的土地提出购买意向，政府不公开土地地价。 可以认为，房地产开发商提出意向价格后，只有地价上涨，土地才能公开竞争。 “在政府和开发商的博弈过程中，唯一不变的结果就是地价上涨，这个政策才是推高房地产价格的最大祸害。 2003年以后，为了拯救低迷的经济，政府没有快速发展商业工业，而是不拍卖土地，人为提高价格。 ”王泽基说。 但是，根据香港立法法的数据，从2004财政年度到2009财政年度，香港政府只销售了30块住宅用地，涉及的总面积只有33公顷(约3.3万平方米)。 到年2月为止，政府决定优化土地供应政策，以公开拍卖和招标的形式积极出售土地。 从财政年度到财政年度，香港特区政府共出售了58块住宅用地，总面积达62公顷(约6.2万平方米)。 由于土地供给减少，香港住宅单位的建设量也越来越少，2008年~年的民间住宅建设量每年平均只有11700个住宅单位。 而且，从2002财政年度到财政年度，香港的年公共租赁住宅(公屋)建设量为15904住宅单位，但在此期间，向公屋轮候册申请公屋的人数每年接近12万人。 征地如何对抗优势群体？ 为什么香港的土地供应这么少？ 是否因为担心香港未来的快速发展不够，而非常小心开发呢？ 香港特区政府全年数据显示，香港土地总面积1108平方公里，其中已建成土地265平方公里，占有率24%，剩下的全部为非建设土地，其中农业用地68平方公里，约占香港土地的6%。 此外，香港现有24个郊野公园和22个特别地区，共约442平方公里，占香港土地面积 香港科技大学经济快速发展研究中心主任雷鼎鸣教授用简单的几个数据，向《第一财经日报》记者说明了目前香港土地的采用情况。 “举个例子，香港私人楼宇总占地25平方公里，公屋15平方公里，但香港废弃农田约50平方公里，大于香港目前所有私人楼宇加公屋的面积。 即使这50平方公里不建所有的房子，出10平方公里以上也能处理香港现在大部分房子的问题。 ”打雷地说。 但是，在香港征收新土地越来越麻烦，新界东北快速发展计划是香港特区政府咨询中的快速发展计划之一。 根据规划，扣除绿带，实际快速发展土地可达533公顷，新快速发展区建成后可提供54000个住房单位，其中40%为公屋，15万人可提供居住地。 但是，这个计划遭到了香港许多团体的反对。 “香港并不是没有土地。 我们有很多土地，但是动不了。 香港的总人口很少，但反对声音很大，有各种各样的优势群体，所以很辛苦。 ”打雷地说。 王泽基说，住房政策关系到许多人的利益，有买了房子的中产阶级，也有没有房子的下一代，现在住在公屋和住宅里的家庭，所以无论什么政策都没有既得利益者的反对，要应对这种尖锐的社会矛盾 “我要学习新加坡的模式。 并不是不行，但是房子建在哪里？ 现在政府迅速发展新界东北面临很大的阻力，其他地方呢？ ”王泽基反过来问道。