“房价步入过冷区间 地方二轮救市后国家可能出手”

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70个城市新房的价格连续第四个月下跌

双轮市逐渐展开信贷演唱主角

根据国家统计局18日公布的数据，8月份全国70个大中城市中，68个新建商品住宅(不含保障性住宅)的价格环比下降，1个城市持平，1个城市上涨。 70个城市的新建住宅价格平均下跌1.2%，据上海易居房地产研究院统计，这是这一指标近十年来最大的跌幅。

房地产市场已进入本轮周期的下行阶段，众多行业人士一致好评。 目前，由于市场供求关系逆转，本轮调整的深度和广度将比以往更大。 一个证据是，进入以前流传下来的“金九”，房地产市场还没有起色。

值得注意的是，随着湖南、湖北等省级政府发布文件，第二次救助市逐渐展开，也不排除将来在国家层面救市的可能性。 分析师表示，地方政府理发的救市措施可能难以挽救低迷的市场，除非信贷政策有实质性放松，否则房地产市场将继续处于下行之路。

房价进入“过冷”区间

数据显示，8月，全国70个大中城市中，厦门一地新建商品住宅价格环比上涨，温州持平，其余68个城市均下跌。 平均而言，70个城市新建住宅价格比上个月下跌1.2%，连续4个月下跌，跌幅不断扩大。

根据上海易居房地产研究院的拆除，70个城市的房价指数指标从2005年开始采用，这样计算，今年8月的房价跌幅不仅创下了2008年以来的历史最高，也创下了近10年来的最大纪录。

在这些房价下跌的城市中，包括4个一线城市在内，52个城市的新建房价超过了环比1%，在历史上也属罕见。

与去年同期相比，70个大中城市新建商品住宅价格上涨0.54，接近去年同期水平。 今年1月以来，这一涨幅连续8个月下跌。 中原地产首席拆迁师张大伟表示，房价已经降至一年前的水平。

二手房方面，上个月67个城市价格比上个月下跌，两个持平，只有合肥一地上涨。 70个城市二手房平均环比下跌0.8%，同样连续4个月下跌； 同比平均上升0.1%，同样降至几乎一年前的水平。

上海易居房地产研究院报告称，目前房价已经进入“过冷”区间。 从住宅企业的角度来看，9、10月的降价促销力度将会加大。 从城市的角度来看，房价下跌将加大救市力度和刺激力度。

顺便说一下，是杭州。 今年8月，杭州新建商品住宅价格比上个月下跌2.1%，跌幅为70个城市中最大。 今年4月以来，杭州新建商品住宅价格一直下跌，连续5个月居跌幅首位。

今年年初，杭州率先传出房地产项目降价的消息，随后引发了地区乃至全国性的“降价热潮”。 因此，楼市的变化最为引人注目。 分析师表示，通常，市场调整最先发生的城市往往会首当其冲。 从杭州房价跌幅可以看出，目前市场仍在深度调整中，没有回升的迹象。

下跌周期有可能无法结束

此次房价调整范围之广、跌幅之大，远远超出市场预期。 张大伟表示，春节过后7个月内，首次出现个别城市价格调整后，3-4月出现华东地区块状分布，5月以东部城市为中心的房价多座城市出现下降，市场已加速调整。 6月至8月，房价调整范围已经从块状分布扩大到全面下调。

虽然出现这种情况是多重作用累积的结果，但供求关系的逆转仍被认为是重要因素。 根据国家统计局的数据，截至8月底，全国商品房待售面积为56160万平方米，连续29个月上升，比去年3月的低点增长86.4%。 近两年多来，全国商品房库存几乎翻了一番。 随着商品房竣工面积的增加，库存指标仍有继续上升的动力。

在诉求层面，由于城市化进程滞后、产业支持不足等因素，诉说后续乏力。 张大伟指出，近年来，一些二三线城市楼市增长过快，诉求已见分晓。 因此，在供给超过需求的背景下，交易量停滞，房价下降是不可避免的。

许多拆迁户认为，经过年和年的大幅上涨，目前的房地产市场呈现出明显的底部特征。 一是成交量和房价逐步走低，房地产投资和土地获取步伐放缓，地方纾困措施频频出台等。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中国房地产市场经常呈现先扬后抑的周期性特征。 这是近十年来我国经历的第四个房地产短周期。

据他介绍，迄今为止的两次调整分别在2008年末的2009年初和年末年初。 其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者持续了8个月。 因为处于房地产“黄金十年”，调整规律是，房价上涨涨幅大，下跌跌幅小上涨长，下跌时间短。

相比之下，目前的内外环境恶劣，第一，没有“4万亿”的财政刺激计划和超宽松货币政策，整个市场面临着“供给超过需求”的局面。 这还决定了这一市场调整的周期将延长。 也就是说，房价下跌时间可能超过8个月。 据他所见，降价渠道还将继续。

“救市”还有后续动向

根据历史经验，每次市场低迷，都会发生救市行为。 由于市场未见好转迹象，今年4月以来，城市持续出台放松管制的相关措施。 集中表现为，放宽“限购令”、授予税金补助金、调整一般住宅认定标准等。 在其他很多城市，投稿还没有确定，但以暗中补充的形式被束缚着。

到目前为止，这些措施的作用非常有限。 统计局数据显示，今年1-8月，商品房销售面积为64987万平方米，比去年同期减少8.3%，降幅比1-7月扩大0.7个百分点。 从以前流传下来盛行季节的“金九”，各地的成交情况没有明显好转。

9月15日，湖北省城乡建设厅发出通知，促进全省房地产市场顺利健康快速发展。 通知指出，住房贷款首次购买普通商品住房，首付比例按30%执行，贷款利率下限可扩大至基准利率的0.7倍。 因为通知中包含六大条款，所以一共有二十条细则。 这也被称为“颚六条”。 此前，福建和湖南先后出台了“闽八条”和“湘五条”，四川也出台了一系列放松管制的措施。

张大伟认为，在经济降速、土地财政降温的情况下，房地产是地方政府能想到的最能拯救经济的方法。 目前，从各地房地产降温情况来看，为了拯救岌岌可危的房地产市场，预计至少有10多个省份将发表文件。

杨红旭表示，《鄂六条》的出台，标志着本轮房地产救市第二波向纵深展开。 此前的第一波救市，第一波出现在单一城市层面，第二波上升到省级。

他进一步指出，如果市场不持续好转，也有可能出现国家级第三波“救市”。 文案主要体现在个人住房贷款和房企融资门槛的降低、楼市长效调控机制的建立等方面。

许多受访者指出，尽管市场救助动作频繁，但在整体告别绝对短缺后，楼市已经进入了低速增长的“白银时代”。 只要信贷政策不出现根本放松，本轮市场调整周期至少将持续到年初，年将不得不成为量贩低迷的“歉收年”。