“沃尔玛自建商业物业"补血" 租金暴涨压力

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原标题:沃尔玛自营商业地产“补血”租金暴涨，压力较大

国际零售巨头沃尔玛投资中国商业地产。

最近，沃尔玛正式成立了位于广东珠海香洲区明珠路和旅游线路周边地块的珠海乐世界，该购物中心建筑面积约10万平方米，计划每年投资约6亿元人民币。

沃尔玛美国总部的国际事务发言人约翰？ 根据新网( jo newbould )发给《时代周刊》记者的官方资料，珠海乐世界是沃尔玛在中国自行开发、建设、经营管理的第一家购物中心，沃尔玛旗下的山姆会员商店将成为这家购物中心的主力店

沃尔玛方面还表示，“珠海乐世界位于珠海市内非常繁荣的地区，有良好的道路交通设施，这个地理位置非常适合建设山姆会员店为商业集团和广大会员服务，可以带动周边商圈和配套服务产业的快速发展。”

但是，沃尔玛方面表示“不想房地产团队透露越来越多的消息”，婉拒了时代周报记者对这些购物中心项目和商业房地产布局的更多了解。

根据沃尔玛(中国)投资有限公司8月发布的信息，沃尔玛中国刚刚宣布了新的房地产团队，其新的房地产团队负责人是沃尔玛亚洲房地产业务负责人夏必胜( peter sharp )。

关于夏必得的职责，沃尔玛方面表示:“将带领山姆加盟店中国房地产团队，为山姆的业态更快增长制定快速发展计划。 他将继续领导沃尔玛亚洲房地产的业务，开发以山姆会员店为主力店的购物中心。 ”

布局三、四线城市

沃尔玛方面将珠海乐世界项目定位为“社区型购物中心”。

根据沃尔玛方面今年4月发布的招标新闻，珠海乐世界项目的实际地址是“香洲区前山广珠公路北侧，金凤路西侧”。 这座建筑物将成为4层的购物中心，设有包括购物中心、商场、零售超市、餐饮、地下停车场在内的2层地下室。

一位珠海当地市民向时代周报记者表示，沃尔玛上述购物中心所在的地块实际上位于珠海、中山边界附近，周边建有许多住宅。 “特别是中山边界内侧，由于明显的价格特性，住宅很密集。 ”

项目负责人夏天在公开演讲中说:“一些购物中心的规模比当地的市场诉求还要大。 事实上，如果从小型项目开始，购物中心的面积、租户的数量类型很可能会与社区合作，从而达到更高的绩效。 之后，可以根据时间情况扩大规模。 ”。

在当时的演讲中，夏天是必须的，“沃尔玛主力店购物中心的建设将关注尺寸的计划。 ”。

另外，沃尔玛亚洲房地产招商和理财副总裁潘丽君向媒体表示，沃尔玛计划在中国自行投资开发购物中心项目，为期2-3年的第一阶段开发周期，开发4个购物中心的资产包

去年，沃尔玛方面表示已经集中在中国的购物中心选址和三四线城市。

根据目前的报道，亚洲房地产企业总裁夏天必须与广东梅州市、揭阳市、汕尾市、四会市、潮安县进行接触和会谈，后者在会谈中表示希望在沃尔玛的投资能上传到当地。

据今年9月南方日报报道，沃尔玛企业计划在惠州设立山姆购物中心，“沃尔玛计划在珠江三角洲许多城市建设山姆购物中心，这些项目作为社区型购物中心

此外，据四川德阳经济技术开发区管委会消息，夏必胜团队也就“在德阳设立综合性商业购物中心的相关事项”视察了该地，称:“该项目将由沃尔玛在当地设立独立的法人机构，并拥有独立的土地建设独栋房屋。 以山姆会员店为主力租户，各种业态的商家涵盖时尚、餐饮、娱乐、休闲、服务等各个方面，停车位将达到110个。”

不需要低工资优遇了

沃尔玛在中国配置商业房地产的动向要么被业界普遍解读，要么受到零售业市场低迷的大环境的影响。

在今年2月公布的财报中，沃尔玛国际部门的净销售额比去年同期下跌0.4%，是唯一的下跌部门。 由于沃尔玛国际业务贡献最大的地区墨西哥面临腐败指控，国内支出力度低迷，单店销售额连续7个月下跌，另一个身体力行的大国印度拒绝外商直接投资，沃尔玛与印度巴蒂集团合作，现买入出货 但是，去年10月，这种合作宣告失败。

沃尔玛在中国地区的业务不到全球销量的5%，但根据沃尔玛方面提交的数据，全年沃尔玛在中国的销售增长了24.5%。 “中国市场有可能成为美国以外的沃尔玛全球第二大市场。 ”

但是，中国市场的现实可能没有沃尔玛方面描绘得那么美丽。 一项公开数据显示，沃尔玛中国市场份额降至5.7%，被华润万家超越。 沃尔玛方面的实际行动也从年开始进行了调整。 去年10月，沃尔玛宣布，到年底将关闭中国约25家业绩不佳的店。

一位证券企业零售领域的分析师向时代周报记者表示，外资零售公司在中国的业务近年来普遍低迷或进入调整期。

“其实你可以看到，tesco卖掉了。 家乐福以前也曾传达过要出售股票的信息。 沃尔玛在国内也做了不温不火的工作。 在这几年的领域，食品价格下降，销售也不好，价格正在上升。 太多的企业与去年同期相比下跌。 因此，这段时间对整个领域来说也是调整期，国内的公司也在发生，对他们来说也有影响，所以他们现在的日子和过去几年相比也不好过，各有不同，都是调整期。 ”上述拆迁师说。

而且，沃尔玛20世纪90年代在“国际零售巨头”金字塔各地享受的各种政策优惠也因国内公司的崛起、自身经营状况的下滑等而受到冲击。

据悉，2005年沃尔玛进军重庆市场，在九龙坡区建立了2万多平方米的大卖场。 届时，广场业主和沃尔玛将提出10年免租赁、40年租赁期和0.5元/平方米/日的条件，当地政府将退还3年营业税。

但到了2010年，重庆市政府向沃尔玛“绿色猪肉门”开出269万元、停业半个月的罚单，不少业内人士认为，政府对外国企业的态度正在悄然发生变化。

年轻时，沃尔玛凭借自己顾客的号召力受到各种商业地产项目的青睐，并由此获得了低租金等优惠。 但是，现在这个特征也消失了。

如2001年，旺达广场曾与沃尔玛签署战术合作协议，后者为前者“先租后建”的订单房产招商活动“背书”，后者为前者提供优惠。 但是到了2009年，永辉超市将成为万达新的战术伙伴，未来1/5的店将进入万达广场，沃尔玛和万达广场等主要租户15年左右的长租期满，面临租金暴涨的困境。

“历史上，外资企业可以趁早租赁比较便宜的不动产，或者租金也比较便宜，所以外商公司比较受欢迎。 但是，这些年来，这些情况渐渐改变了。 而且，本土公司拿地的能力也未必比他们差。 例如a股永辉、港股大润发，这两家在业界是标杆性的商业公司。 或者，大家都愿意去租不动产。 ”上述拆迁师进行了评价。

商业地产辅助零售业

滇和商业董事长黄文杰表示，沃尔玛在中国开发和持有房地产战略，目的是降低风险，寻求新的增长点。

“近年来，商场领域的市场价值整体上升，但如果房地产自行持有，不仅是日常零售经营，房地产的附加值本身也会让他们受益。 如果房地产是通过自身经营增值的，那么他们的经营将获得两倍的利润，业主提高租赁或不出租的风险也将降低，既可以避免风险，又可以带来双重利润——经营收益和增值收益。 ”

但是，黄文杰还向时代周报记者指出了房地产持有战术迅速发展的方向。 “我知道的还有麦德龙、家乐福，其实他们最近都有这样的动向。 意图持有不动产”。

实际上，根据中国连锁经营协会的调查，国内半数以上的零售公司进入了商业房地产，利用这一点来补充零售业本职的方法正在盛行。 年，拥有食品、百货、酒店等多板业务的雨润集团宣布，年建成50个商业综合体。 年进军商业地产的红星美凯龙集团红星商业宣布，将于年完成100个爱琴海购物中心的建设。 宜家购物中心集团投资100亿元在北京、无锡、武汉开发了购物中心。

另外，黄文杰预测，尽管国内大型零售设施建设在一定地区、局部，特别是一点点核心以前传到商圈已经饱和，但沃尔玛倡导的“社区型购物中心”在未来几年将进入高速发展期。

“过去20年，购物中心集中在城市中心。 城市型购物中心不断增加也是过去开发的重点之一。 但是，10多年来，房地产发展迅速，各城市结构发生变化，扁平化呈现快速发展的趋势。 扁平化意味着越来越精细的地域形成，有越来越多的商业市场空的缺点。 其实，一个城市不能承载非常多的城市型购物中心，但社区型购物中心只需要比较一些地区的客流量，10万或20万的顾客群就已经支撑在社区型的生存空之间， 一般来说，5、60万人口可以养活城市型购物中心，但社区型购物中心可能5万人可以养活。 ”黄文杰要解体了。

但是，这个业态也不是沃尔玛独家创新的。 事实上，万科、世茂、花形年等国内多家住宅开发商，以及商业地产商宝龙地产商等已经在“社区型商业”方向上发力。

作为开发经营不足的零售商沃尔玛，还需要验证这次在中国的加码商业地产是否能实际带来业绩增长。

“沃尔玛在中国持有房地产不能改变其本质。 商业的本质不是是否拥有购物中心，而是卖的东西是否受欢迎、周转是否迅速、价格是否合适。 所以拥有不动产可能有助于短期的价格，但不会改变现在的现实状况。 ”前述零售领域的拆迁师表达了慎重的看法。