““全年的黄金时期”成色不足 成都楼市“降价快跑””

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经过实习记者丁舟洋从成都出发

楼市低迷期，今年“全年黄金期”的成色稍显不足。

搜索网数据显示，9月成都商品住宅成交6138套，比上个月下降2.73%，同比下降18.15%。 各大企业密集创新，目标是在“金九”乃至下一个“银十”获得。

受央行推出房贷新政的影响，成都楼市反弹，10月第三周商品房成交数为5686套，环比上涨125.5%。 “‘认贷款不认房’的政策将释放原本就有购房意愿的顾客的部分诉求。 ”第一太平戴维斯华西区项目与开发顾问部高级助理董事罗元均就《每日经济信息》表示:“但从长远来看，房地产存在供给过剩的结构性问题，一项政策不能不重复处理一次。”

多家房企营销人员表示，将抓住房贷新政的机会尽快完成销售，在价格上也将继续一段时间的住房交叉优惠。 罗元均认为，下一家房企的定价思路是“以库存为先导”，拿地方的开发商非常谨慎合理。

七折利率不现实

年，楼市处于寒冷的雨中。 国庆节前一天央行和银监会联合发布的房贷新政，向疲惫不堪的楼市注入了兴奋剂。

但新政中提到的首套房最低房贷利率可进入7折优惠条件，银行表示尚未制定执行细则。 “7%左右的住房贷款基准利率本来就低，所以再打七折，银行就不用做了。 ”银行内部人士向《每日经济信息》记者表示，由于目前融资价格高、银行信贷额度紧张，加之自由定价的市场背景，“与商业贷款9%以上的贷款利率相比，银行将房贷利率打9折也令人生厌。 七折是‘浮云’”。

一家大型股份银行成都分行的内部官员向记者算账。 某商业银行成都分行年贷款额约1000亿，分各分行也有30亿。 由于住房贷款利率7%左右的基准利率本来就很低，“再打七折，谁能出钱呢？ ”

虽然银行的折扣力度不强，但10月以来，各地楼市成交数据走势良好。 中原地产研究中心的统计数据显示，54个城市上周共签约53790套，连续3周上涨。

上述银行相关人士依然认为，目前只是楼市下行期的反弹，“真正的回暖还没有到来”。 罗元均也指出，房地产的结构性问题是“供给过剩”，从长远来看，住房贷款的新政效果有限，最终必须在市场上消化。

住宅企业积极去库存

为了跑步，9月和10月大量新盘集中在成都市场登场。 据记者分析机构报告，9月成都公开赛项目40个，环比增加7个，比去年同期减少29个。 预计10月将集中出现44个新项目。

据龙湖、万科等企业品牌房企分发部调查，房价优惠还将持续一段时间。 一家大型房企的营销负责人向记者坦白说，下一季度房企将进入全面冲刺期，这也将是大部分开发商的共同状态。 “大家，然后增加数量和降价，竞争就会变得激烈。 在这种情况下，谁敢涨价？ ”

以“积极去库存”为先导，“降价逃跑”是开发者们营销的核心。 在秋交会上，所有参展房企的广告推广都绕不过“优惠价格”。 “首付低”“零门槛”也是开发者让顾客打消犹豫的另一个战略。

但是，房企第四季度的定价战略也没有大幅跳水。 东原地产营销中心总经理王琴表示，“抓住房贷新政的机遇尽快完成销售”，价格方面相对平稳，“几乎没有可能再下降”。

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市场篇

房贷月考: 7折利率难以升温是不是意味着变暖？

经过实习记者丁舟洋从成都出发

房贷发放近一个月了，银行的执行效果怎么样？ 对楼市的刺激作用怎么样？ 房地产市场走势会怎么样？ 自9月底央行、银监会发布《关于更好地做好住房金融服务工作的通知》后，不同的声音继续讨论楼市走势。

《每日经济信息》记者整理数据后发现，10月第一周，在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下，成都楼市掀起了成交的小高潮。 今年秋季，成都房交会成交数创下近12次房交会第二位，成交面积也远远高于其他几次。 而且成交额近30亿元，为历代最高。 此外，企业品牌房企的优惠力度也受到特别关注。 10月第二周，成都主城区新建住宅、二手房成交面积、成交套数均环比上涨40%以上。 最后两周，成都商品房、住宅销售额稳定上升。

但是，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保守意见认为“只是影响了顾客的购房心理”，拿库存最有效的方法是主动降价。 嘉联地产报告称，金融和政策环境略有改善，但由于库存压力重叠，企业品牌房企仍多次需要现行低价战略。

由成交“变暖”的现象能否得到楼市“变暖”的评价？ 成都某股份制银行内部人士向《每日经济信息》记者表示，各银行对住房贷款的实际优惠力度非常有限，政策效果也非常有限，10月楼市的“上涨趋势”只是股市下跌过程中的小反弹，没有真正回暖。

“住房贷款利率七折”还没有实施/

国庆长假第一天的10月8日，各开发公司相继“晒”了房屋交会期间的成绩单。 蓝光房产10盘成交额10亿7000万元，保利17盘10亿3000万元，绿地5盘7亿2000万元，万科6盘5亿1000万元，华侨城1亿元。

事实上，房交会上最受欢迎的仍然是拥有多家展销的企业品牌房企，刚需房源在这些房源中占绝对主力，价格直接下降成为拉动销售的最显著因素。 此次秋交会的最大赢家蓝光房地产宣布，秋交会的成交房屋以总额较低的三家为主。 另外，据了解，成都万科推出了8.5折的强力优惠。 “营销不虚此行，优待到家，成交自然到位”的观念已成为房企的共识。

据中原地产统计，国庆期间，成都共销售楼盘142个(含秋交会参展楼盘40个)，共成交3727套，整体环比上涨103%，成交总额近30亿元，创历史新高 10月以后的三个星期，销售数据持续良好。

那么，针对这样的成绩，房贷新政立下了多少功绩？ 事实上，《每日经济信息》记者调查显示，各银行最具吸引力的“房贷利率7折”尚未实施，大家仍在等待出台进一步细则。 楼盘销售势在必行，还是由房企降价拉动的。

第太平戴维斯华西区项目与开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会为房贷发放大额资金，面对楼市未来庞大的资金诉求，“银行将不会考虑房地产领域的系统性风险，发放大幅优惠贷款”。

但是，“不认识住房贷款”的政策也在一定程度上引出了改善型顾客诉求的需求。 例如，与其他企业品牌房企多盘联动不同，中海地产只需带170~245平方米的大型高档柜参加房交会，同时9号公馆单盘收取黄金2.8亿元。

“中央不是房地产担保的领域，无论是解除限购还是放宽信贷限制政策，都有条件加以限制。 》北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出，早前的政策是在房地产市场快速发展过热的背景下出台的，但现在是调整其中不适当的成分。 例如，贷款和住房识别两方面的政策，对市场杀伤力都太大，必须进行调整。

强者的恒强倾向更加明显/

市场下跌的时候，房企的生活普遍不好，弱肉强食的丛林法则也很明显。 数据显示，截至三季度末，全国50强房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率一般在60%以上，但中小企业成绩分化严重，部分房企销售完成率不到30%。

“大型房企和普通房企之间已经出现了进一步分化的特点，这一特点在市场低迷期尤为突出。 ”该政策咨询研究部总监张雄大认为，市场集中度将进一步提高。 未来，“千亿军团”房企之间以及top100房企之间的竞争将更加激烈，强者恒强领域的洗牌趋势将更加明显。

在“现金为王”的压力下，房企一方面加强销售、回收资金，另一方面积极扩大融资渠道。 据观察，《关于进一步完善住房金融服务业的通知》第四条指出，“要继续支持房地产开发公司合理融资的诉求”，支持资质良好、诚信经营的房地产公司开发建设普通商品住宅。 扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产公司在银行间债市发行债务融资工具。

罗元均告诉《每日经济信息》记者，上述政策出台后，不可否认银行会不会向房企借钱的条件略有改变，但变动幅度很难说。 总体来说，银行重视房地产领域的中长期变化，对房地产领域的融资非常谨慎。

在银行家看来，房子有几个刚性价格、楼房地价、建设价格、税收。 上述银行相关人员表示:“3元的价格加起来也就5、6千(每平方米)。 银行担心的是，如果市场价格降至5，000 )平方米)怎么办？ ”通过银行杠杆、民间贷款和信托进行融资的住宅企业，“就像一边用融资买股票，一边购买的股票的股价在下降一样。 如果债务到期拿不到股票，资金链就会断裂。 ’到了明年，预计会出现资金链断裂的住宅企业。

房地产投资必须重视房地产本身的价值

《每日经济信息》记者观察到，面对楼市下行，中国家庭对房地产投资前景的评价也出现了明显分化。 西南财经大学年中国家庭金融调查显示，购房人中，二季度购房投资性购房动机占购房总动机的24.8%，“投资性购房”成为最重要的购房动机，但一季度数据仅为10%。 卖房子的人中，二季度认为房价会下降而卖房子的比例为10%，一季度的数据只有3.8%。

这两组数据的一些变化反映出“购房投资的家庭认为房价下跌是抄底的好机会。” 卖房子的家庭认为是楼市衰退的开始，必须尽快解决投资性房地产。 ”。总体而言，中国家庭对房价的预期以“稳定下跌”为主。

中铁二局(行情、问诊)房地产市场营销部部长刘斌在《每日经济信息》记者采访中表示，房地产已经回归其原有属性，大多纯粹是买买。 “以前大家按照政策买房子是因为觉得炒了房子不也挺好的吗？ 我用7000多块的单价买的，明年能用八九千块转卖吗？ 这是以前的想法。 ”

罗均表示，房贷新政不仅释放了部分刚需和改善型诉求，而且对投资性诉求也有刺激。 必须注意的是，投资不是投机。 中国人买房以前有一个非常错误的看法。 也就是说，投资者大多抱有短线投机心理，今年的买入有望明年翻倍抛售。 投机也是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应该看地方、看项目、看价值。

“至少现在在成都拿到房子，工资的房价比处于比较合理的水平。 暂且不说短期的价格上涨问题，买有价值的房子投资转化率一年7%到8%，不是比往银行里投钱好吗？ ”罗元均补充说，房地产不是投机的，只有从房地产本身的价值来考虑，才是真正的房地产投资。

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土地编

世茂成都主城底价获得地一线房企加码商业地产

经过实习记者丁舟洋从成都出发

10月成都土地市场供应量缓慢回升，集中在商业供应地。

据不完全统计，成都市国土局土地征集公告显示，10月成都共有13件土地供应，其中挂牌7件、拍卖6件、累计供应面积826.7亩，分4次转让。 年10月转让额(摄影总额合计)为32.49亿元。 其中，纯住宅用地0亩，纯商业用地169.2亩，占20.5%； 综合用地(商住/住商)为657.5亩，占79.5%。

10月商业用地的集中供应，商业房地产开发商没收了土地。 10月21日，成都市土地市场抽调4块土地，最终青白江区2块商业地块被四川邦邦置业有限企业以底价获得，另外2块成华区地块被世茂集团下属企业上海世茂悦盈投资管理有限企业模仿获得。

值得注意的是，在住房贷款新政的影响下，二线城市出现了住房市场销售额回升的现象。 一位开发商预计第四季度土地市场竞争将会非常激烈，前三季度就少了，他对此感到后悔。

第太平戴维斯华西区项目与开发顾问部高级助理董事罗元均在《每日经济信息》中表示，房企是否插手竞争，以及溢价率的高低，关键要看土地价格是否在开发商的接受范围内。 开发商不会因为住房贷款政策的出现而大幅调整拿地战略。

世茂抄底成都主城/

《每日经济信息》记者观察到，9月成都市商住用地总供应土地11件，成交仅有5件，共约559.16亩，环比暴跌90.36%。 成交总额只有1亿9000万元，与8月的90亿2100万元相比，创下了近两年成都土地市场单月最低值。

“鉴于楼市的结构风险，银行对住房企业的融资监管十分严格。 》一位商业银行内部人士对《每日经济信息》记者表示，现金流成为房企难得的资产，“大量房企资产负债表上的大块都是库存，现金流一团糟。” 上述银行相关人士表示，“在楼盘上出售持有现金的开发商，但担心房价会下降，持币观望。 我以为有一家住房企业可以做好项目，资金又陷入了库存项目。 房地产开发商紧张的现金流自然传到了上游土地市场。 ”

10月以来，土地供应开始略有回升。 10月21日，世茂集团底价获得成华区保和街道28.2亩商业地块，成交大厦价格为2640元/平方米。 据悉，这是世茂集团在落子猛追湾地块、龙泉站大面地块后，在成都再次取得土地。 世茂成都企业投资经理王浩宇向媒体透露，世茂获得的成华区保和地块是一个10万平方米的纯商业项目，业态面由购物中心和青年公寓组成。

世茂集团旗下上市房企世茂股份(行情、问诊( 600823，sh )是全国大型房企中为数不多的1 ) 9月期业绩“达标”的企业之一。 据世茂股份有限公司三季度新闻报道，年1~9月，企业签约额114.8亿元，实现合同面积81.9万平方米，比去年同期增长12%，合同单价1.40万元/平方米，比去年同期增长1%。 截至9月底，企业已实现全年销售目标的72%。

在上述银行人士看来，房企销售业绩明显分化，强者恒强局面突出，市场分化加速。 “到了明年，预计很多资金链断裂的房企将被淘汰。 ”

商业用地、新区的土地备受瞩目/

9月30日，人民银行银监会发布的《关于进一步完善住房金融服务业的通知》中，确定“积极支持居民家庭合理住房贷款要求”，对购买第二套住房的改善型诉求者采取“不认住房”的政策，但开发商们

“是否承认住房贷款的效果集中在改善型住房上，但改善型住房的顾客是合理的。 》中铁二局房地产集团营销部长刘斌告诉《每日经济信息》记者，改善型住宅的目标顾客只会根据自己的诉求和房子的性价比“慢慢选择”，而不会“按政策买房”。 因为这部分住宅的库存获取速度还很慢。

住宅市场发展缓慢，今年以来，包括龙湖、赞助在内的众多住宅企业都将目标锁定在商业房地产上。 第四季度，商业用地上市仍备受房企关注。 华润地成都金悦湾项目营销总监陈圆表示，尤其是总额较高、以商业为主的房地产，是他们下一步的定位点，“其特点是商业开发更有前景，能够抵制汇率变化，产业结构调整带来的可持续快速发展。 ”。

随着10月14日天府新区被认定为“国家级新区”，这片土地的下一个价格走势也备受土地市场的关注。 罗元均表示，不可否认，“国家级新区”称号将刺激整个天府新区的土地市场。 但是，新区配套设施不成熟的现状是开发商在该地区拿地时最大的隐患。

“在某些情况下，对软性环境的支持可能比硬性基础设施更重要。 新政策的效果，以及另一个旧政策如何优化，如何提高执行力，这些对投资者、公司都很重要。 ”森宇集团副总经理杨建红在关于天府新区的快速发展论坛上表示，天府新区未来政策的支持力度是促进地区繁荣的关键。