“楼市利好接踵而至 房地产市场底部已现共识”

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对开发公司来说，降息将对直接融资和间接融资通道产生积极影响，并逐步改善未来开发投资节奏

四季度以来，无论是地方政府还是中央层面，利好楼市的政策层出不穷。 11月21日央行的降息举措，令整个市场兴奋不已。

对此，业内人士认为，利率下调后，房地产无疑是一个利润丰厚的领域。 另外，由于各地交易量呈现回升迹象，市场底部已经形成，预计后期交易量将继续回升，但受库存等影响，房价短期内不会大幅上涨。

降利强心剂

11月21日，央行发出通知，决定自年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。 金融机构一年期贷款基准利率从0.4个百分点降至5.6%，一年期存款基准利率从0.25个百分点降至2.75%，结合利率市场化改革的推进，金融机构存款利率波动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。 其他各等级的贷款和存款基准利率相应调整，适当简化基准利率期限的等级。

实际上，该措施的实施将伴随着中国经济增长的持续放缓。 年初以来，尽管有关部门已经采取了各种“对比性缓解”措施，但国内经济增长依然疲软。 年三季度国内生产总值比去年同期增长7.3%，降至五年来的最低点，年上半年比去年同期增长7.4%。

并且，早在10月29日的国务院会议上，国务院总理李克强就推动了费用的扩大和升级，时隔5年再次提出“住房稳定费用”，要求加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租的条件。

中央水平连续释放的信号也确实刺激了楼市的回暖。 11月的前三周，全国住房市场成交量维持今年的阶段性高位。 中原监测的40个主要城市数据显示，新建住宅成交面积上周( 11.17—11.23 )同比上涨3 )，较去年周平均水平上涨12 )。 其中，一、二线周成交量比去年周平均分别上涨8%、14%。

中指院报告称，对房地产业的影响来说，货币手段一直以来都是刺激市场诉求最有效的工具，此次降息将成为市场加速存量削减的重要利器。 从“930”政策出台至今各地房贷执行情况可以看出，大部分商业银行在实行利率优惠时附加了其他条件，新政中提到的0.7倍利率下限更是难以看清。 另一方面，储蓄贷款利率包括公积金贷款利率全面下调，如果各商业银行住房贷款继续实行基准利率，购房者将享受相当于以往利率94%的优惠，对潜在购房诉求的刺激释放作用更为直接。

购买者的支付能力提高

随着央行宣布下调金融机构存款利率，各大商业银行也调整了商业贷款基准利率，各地公积金管理中心通知下调个人住房公积金利率。

记者了解到，目前各大商业银行-30年期商业贷款利率从6.55%降至6.15%，许多银行可在此基础上给予9折优惠。

关于公积金，包括北上广深在内的10多个城市也相继进行了调整。 以北京为例，1年-5年(含5年)期个人住房公积金贷款利率将从4.00%降至0.25%至3.75%。 5年-30年(含5年)期个人住房公积金贷款利率由4.50%下调0.25%至4.25%。 按照规定，年11月22日(不含)以前发放的、期限1年)以内的个人住房公积金贷款，年11月22日以后仍实行原利率，不分段计算利息。 期限在一年以上的个人住房公积金贷款，年11月22日以后仍执行原利率，自年1月1日(含)起，执行调整后的个人住房公积金贷款期限的等级利率。

对此，世邦魏理市研究部中国区主管陈仲伟表示:“利率下降后，房地产市场将受益，交易量有望上升。 抵押贷款利率方面将出现更大的折扣，购房者的支付能力将得到提高，预计将有越来越多的潜在购房者进入市场。 过去6个月持续下跌的房价有可能复苏”。

但是，他表示，由于大部分二三线城市商品房库存仍然很高的企业，许多开发商也面临着实现年销售目标的巨大压力，在房地产市场全面复苏之前，开发商的流动资金依然紧张。 因为这个房价近期内不会大幅上涨。

住宅企业资金链的压力或缓解

对开发公司来说，降息也会对直接融资和间接融资通道产生积极影响，并逐步改善未来的开发投资节奏。

业内人士表示，随着今年a股房企重新融资、“930政策”凸显mbs、reits等利好因素，房企融资渠道不断扩大，但融资价格并未出现大幅下降。 此次降息将降低高质量房企的直接融资价格，另外降息将刺激年末销售回升，缓解房企资金链压力。 资金面和预期全面好转将加速公司的开工。 但是，由于目前库存仍处于高位，今年要么继续较去年同期下降，要么明年逐渐好转，房地产开发投资步伐也将发生明显变化。

陈仲伟还认为，在商业房地产投资市场上，随着对经济增长和房地产市场疲软的担忧不断加剧，卖方与投资者的价格预期差距不断扩大。 这次降息将改善开发商的流动资金状况，减少开发商必须出售商业房地产资产的可能性。 而且，由于利率下降也将促进国内经济的增长，卖方对价格的期望值将进一步提高。 为了缩小卖方和买方的价格差，可能需要更多的时间。

此外，陈仲伟表示，未来一年半，市场仍将保持宽松的政策环境，年有可能进一步降低利率。 但是，考虑到今年相对稳定的经济环境，以及目前领导层不同的指导理念，为了不让央行经济硬着陆，实施进一步降息的幅度可能很小。 这次政策的缓和会变得更温和，持续时间也会更长吧。

接着，针对未来市场走势，高和资本董事长苏鑫表示:“房地产市场底部已经出现，此次降息后，各城市房地产市场持续下行的可能性非常低。 但是，不同城市的房地产市场见底的时间一定不同，长度取决于各城市的供需，供应量大的城市见底时间会变长，可能会持续一年”。