“金辉股份：毛利率三年下滑近四成”

本篇文章2024字，读完约5分钟

金辉股:毛利率3年来下跌近4成，库存激增，业绩负担增大

金辉股份将在6年内成为a股市场上第一家ipo房地产公司。 这表明住房企业在a股融资上存在松动。 但是，企业近年来表现不稳定，影响了快速增长的库存，或者是ipo流程

《投资者报》记者李薰

住宅企业ipo年又迎来了新的曙光。

年以来，房地产公司的ipo被暂停，例如绿地控股等房地产类企业只能通过租房等方法完成上市。 但是，这种情况于去年1月29日被打破，主要经营房地产开发的金辉股份突然出现在证券监督管理委员会网站ipo的信羽名单上。 这意味着房企开始放松对a股ipo的限制。

此次ipo计划为企业登陆上海证券交易所，建设重庆金辉城、苏州伍佰花园等4个开发项目募集60亿元。 然而，《投资者报》记者也观察到，金辉股近年来业绩不稳定，年归母净利润较去年同期下跌8.6%。 另外，企业业务主要集中在二三线城市，库存额大，将来楼盘可能会滞销。 企业毛利率逐年下降似乎标志着二三线城市楼宇进入销售或调整期。

为了帮助投资者更好地了解企业目前的经营状况，《投资者报》记者向企业提出了采访纲要，并致电了相关负责人，最近从企业那里得到了相关问题的回答。

土地价格高导致业绩下降

不加息是金辉股份有限公司面临的重要问题。

wind数据显示，年金辉股份营业收入比去年同期增长19.5%，但归母净利润出现8.6%的下跌，企业利润不上升的原因是什么？

对此，企业在答复中表示，随着土地红利的逐步释放，国内房地产公司的销售利润普遍呈下降趋势，但企业年销售净利润率仍高于wind信息显示的该领域上市公司平均值，利润水平在领域内具有较强的竞争力。

与此不同，由于企业部分新进入城市的第一批项目集中在年中结转，作为企业品牌宣传的前期项目，整体利润贡献率略低。 目前，随着全国布局的完成，企业将着力深耕现有城市，企业的品牌效应和规模效益将稳步增加项目效益水平，对企业未来业绩形成有力的保证。

《投资者报》记者观察到，业绩下降与企业毛利率下降无关。 ~年第三季度的数字分别为41%、33%、25%，3年来下跌了近4成。 对此，企业在招股书上也表示，毛利率下跌与土地价格上涨有关，近年来土地价格上涨。

另外，据企业官网报道，去年12月刚以10亿10.1万元( 1.6万元/平米)拿下南京江宁区地王，是否表明未来企业采取高价占地的战略，以及毛利率是否将因此维持在较低水平？

的企业毛利率水平远远高于领域平均水平，年以后，随着企业项目土地价格趋向市场平均水平，企业毛利率水平也趋于领域水平。 金辉股份表示，随着企业全国化布局的基本完成，企业土地获取战略仍在重复深耕城市，投资项目均经过严格的财务指标测算，确保了较高的投资收益。 南京江宁地区的土地取得，结合近期长江三角洲地区二级市场房地产价格的增长趋势，从企业财务指标来看，有一定的溢价，但预计未来将为企业带来可观的项目收益。 另外，长江三角洲地区还是国内主要开发商的积分参与区域，未来上涨空之间很大。

库存过多，需要警惕

与企业经营密切相关的另一个重要指标是库存，特别是在企业业绩不佳的情况下，库存的增加往往会带动净利润的增长。

以金辉股份为例，年前三季度企业库存账面价值为252亿元，占总资产的比重达到61%。 光是库存下跌的准备余额就达到了7亿5000万元，明显地对企业的净利润产生了很大的影响。

这样的库存比率高，再融资开发房地产会进一步增加库存吗？ 在库存消化方面，企业有什么计划？

金辉表示，库存增加证明了企业规模的扩大，土地储备逐年增加，另外该领域库存占总资产的比例为62.1%，企业库存占有率在合理范围内。 房地产企业的销售大部分是预售形式，由于已经预售的房屋未达到竣工交房的结转条件，其价格体现在财务报表的库存中。

企业库存下跌作为库存价格高于可变动净值的差额递延来准备，企业通过定期测试明确库存可能存在的降价风险，为慎重反映企业真实的资产质量做相应的降价准备。 当然，要点与城市比较，企业通过加强企业品牌宣传，以制定特色化营销方案的方法，进一步提高现有楼盘的去化率。

库存增长的背后，可能与企业经营二三线城市的房地产有关。 对此，业内人士表示，~年国内楼市将分化，一线楼市将趋于强大，二三四线城市将进入调整期。 这会对企业未来的业绩产生不良影响吗？ 与这种情况相比，企业计划如何改善？

金辉表示，企业目前正在实行稳健的土地储备战略，稳步布局北京、上海等一线城市，做大做强优二线核心城市和区域中心城市，其中福州、上海等地备受瞩目。 在企业立足深耕的二三线城市，都已进入五年多，熟悉所在市场和地区的价值分布。 此外，企业在选择投资项目时一贯重复稳健的投资战略，无论是一线、二线、三线城市，都严格执行财务指标测算。 一线城市、企业的积分关注未来的上升空之间； 二三线城市、企业关注成熟的稀缺区域，确保安全边界。 因为楼市两极分化并不会对企业未来业绩的表现产生负面影响。