“王健林不满偏见愤离H股 下站回A股瞄准5000亿市值”

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首富王健林不满偏见愤怒从h股下站回归a股瞄准5000亿市值

时代周报记者刘娟在北京

世界华人首发王健林愤然退出H股，下一站是a股。

15个月前，大佬马蔚华、卢志强、张大中、胡葆森等30多位公司家来王健林撑场面。 年12月23日这一天，万达商业( 03699.hk )香港上市，王健林来敲钟，眉飞色舞。

王健林可能也没想到这次h股之旅会这么快结束。 这三年来，他以香港证券交易所最大ipo的桂冠为荣出场，但旺达商业一直没能受到王者的礼遇，股价始终不能充分满足。 从整体来看，万达商业上市以来，半数股价运行在发行价格以下。 当初预计的3000亿元市值之高，一次也没能达到。

不行的话请更换。 这是王健林被万达上下甚至外界熟知的雷电风格之一。

3月30日晚，万达商业发布公告，接到控股股东万达集团的通知。 后者正在初步考虑对h股进行自愿全面收购要约，要约价格为每h股48港元。 根据万达商业已经发行了6.52亿股h股，估计要约涉及约313亿港币的资金。

港股估值逻辑与万达模式之间的认识错位，让王健林萌生了退意。 在万达商业公告内容未确定退市原因、万达集团官方无人回应的情况下，这是时代周报记者从外部开放性解读中得到的最集中的分解。

旺达商业内部人士向时代周报记者吐槽说，港股投资者对旺达商业的想象空难以打开缝隙，他们对我们抱有偏见。

其次，第一个有钱人做什么？ 我要去a股！ 根据业内为万达测算的数据，如果a股市盈率达到20倍，万达商业估值约为5000亿元，a股将成为万达商业快速扩张的基础。

这个去年9月制定了构想的计划，现在正在迅速地进行着。 在《时代周刊》记者的采访中，万达集团相关人士以无权为由拒绝回复，无法了解a股的时间表。 据新闻报道，王思聪预计将参加万达商业回a股计划，他的办公室已经设在万达商管企业总部旁边。

2000亿ipo大单将退市

现在，刘朝晖和媒体决定的明年的合同，恐怕已经不能实现了。

刘朝晖，万达集团副总裁兼财务总监，也是万达商业董事。 3月24日，他与万达商业执行董事兼总裁齐界等管理层现身香港，出席万达商业年度业绩会。

这是他们第三次集中精力在媒体上。 年12月23日，万达商业ipo成功上市，是港资市场三年来最大的单位，当时的市值预期达到3000亿元。 今后每年的年中年末业绩将被解读，成为从外部了解万达业务的重要窗口。

刘朝晖说希望明年(一年)的业绩在同一个地方能让大家惊讶。

这可能只是客套话。 6天后( 3月30日)，重磅消息传出，万达商业私有化。 万达集团高层刘朝晖不太可能不知道。 要知道，这个要约一旦执行，万达商业将被私有化，卡将从香港证券交易所移除。

似乎是对退市公告的回应，3月31日，万达商业以46.8港元的股价创下高点，最终收于45.95港元，涨幅达到18.43%。 尽管如此，该股价仍低于当初48港元的发行价。 其每股净资产折旧率为60%，但中国境外、华润地的每股净资产折旧率从未超过35%。

时代周报记者从许多港股拆股者那里得知，港股赞同房地产的模式，都违背了万达商业的现状。 例如，港股接受了这些模式，价值的产生高度依赖于运营而不是资产。 例如喜达屋； 基本上没有任何资产，依靠管理和运营的输出来赚钱。 例如戴德梁行、仲量联行； 在开发阶段往往获得大部分价值，但不承担大部分风险，利用资本管理和无风险的金融杠杆赚钱。 例如，铁狮门，汉斯地产。

现实中，万达上下进入了轻资产转型的道路，但这条路还很长。 年报显示，年，万达商业总收入中，房地产销售收入占82.5%，其中87.9%的贡献来自二三线城市。 负债率为61.05%，比去年同期上升4.37%； 整体毛利率为40.55%，比去年同期下跌约2.02%。 其中，销售房地产、投资房地产、酒店经营三大板块毛利率全部下跌。

再出售这种商业模式，和大多数内房股一样，无法体现万达在资产和资金运营上的效率和安全性。 此外，在内地房地产利润率整体下降的情况下，港股不会轻易改变内房股的低估值趋势。

香港上市后，万达商业的股价真是不尽如人意。 从整体来看，万达商业上市15个月来，半数股价运行在发行价格以下。

发售当天，万达商业在跌破发行价后徘徊。 年4月初，万达商业股价开始上涨，6月30日达到78港元的高点。 但随后震荡下降，11月下旬以后，到今年私有化公告发布的当天，不高于发行价格，今年2月29日最低达到31.1港元。

截至今年4月1日收盘价，万达商业港股市值2075.79亿元，从未达到3000亿元的高市值线。

万达商业的价值在香港股市被严重低估，价格也长期徘徊在ipo价格之下。 还是万达的大股东和小股东在感情上和理性上都可能难以接受。 中国政法大学资本金融研究院院长刘纪鹏也同样难以想象。 截至今天，万达的商业净利润为170亿元，每股利润达到6.62元，但市盈率只有6倍左右。

截至4月1日，万达商业、恒大等港股上市房企市盈率分别为5.8和4.34近年来，a股上市的绿地持股和招商水龙头( 15.60、0.61、4.07% )市盈率分别为23.89和24.43，为4-6。

显然，内地家喻户晓的万达商业，缺乏在香港的公众认知，知名财经评论家水皮表示，万达商业是中国商业的旗舰，也是王健林的根本。 被港股严重低估，不死不活，已经损害了万达商业的整体面貌。

暗潮涌向a股

起初，香港证交所向卢旺达商业抛出橄榄枝，卢旺达商业也对港资市场融资寄予厚望，但如今，这桩婚姻已接近尾声。

房地产和金融资深评论家黄立冲告诉时代周报记者，万达商业在香港上市时间较短，基本不发行在香港的可转换债务等，退市比较简单。

从可操作性上看，万达商业实现私有化的时机也已成熟。 低于300亿元的要约价格，对万达集团来说，很难成为资金压力。

其次，第一个有钱人做什么？ 我要去a股！ 兵神速，大多数投资者想不到。 万达说做就做的速度是这样的。

年9月，万达商业向证券监督管理委员会提出a股上市申请，但预计发行量不超过3亿股，筹资额不超过120亿元。 11月13日，万达商业公布a股募集证书。

关于a股回归的原因，刘朝晖在去年8月的中期业绩会上表示:第一，利用国内、国外两大资本市场，有利于企业多种融资渠道和经营的快速发展。 第二，业务重点在内陆，内陆有非常高的认可度，投资者也希望看到万达商业在内陆上市。

据悉，万达集团总股本达到45.27亿股，但当时去香港ipo时只发行了6.52亿股港股，仅占14.4%。 也就是说，港股上市时，万达为未来a股登陆留了手。

过去几年，万达商业为了登陆a股经历了漫长的等待，但跌到了空。

万达商业注册于2002年，2007年通过向万达集团收购27家地方企业，成为万达房地产快速发展的唯一平台。 从这一年开始，王健林陆续向37名个人转让股份，并引入机构投资者。

从2008年3月第一轮融资开始，万达商业进行了极多、杂七杂八的股权操作，形成了11个机构投资者和113个自然人股东。 其中已经有包括万达集团总裁丁本锡、副总裁李耀汉、尹海、宁奇峰等在内的肱股之臣； 史玉柱、张大中、卢志强、孙喜双、丁明山、何志平等，也有和王健林交往密切的富豪。 也有包括建银国际、天津银元嘉基金、华控产业投资基金、太盟基金、赣州壹泰基金在内的机构投资者。

最初，王健林2005年与麦格理合作去香港发行reits (房地产信托投资基金)，但失败后，从2007年开始回内地准备ipo，但赶上了2008年和2008年的两次暂停期，无奈延长到了年。

最后，王健林放弃a股行列，将万达商业推上香港h股。 在进行了15个月的h股巡演之后，王健林要重回a股行列，为万达商业未来的资本帝国展开新的布局。

关于回归a股的议案，企业于年8月18日召开股东大会，内地股东以满分通过，香港H股也以99%以上通过。 万达内部人士张凯(化名)向时代周报记者透露。

易居研究院智库中心研究总监认为，如果未来登陆a股，对万达商业有三大利好。 是提高估值、优化融资、加快转型。 内地的低息环境和房地产业可以享受的各种政策可以带来利益，帮助万达获得更低的资金价格和更大的变革空之间。

虽然内地a股也在调整周期，但证券监管委员会主席换届带来的新气象，无疑给王健林带来了加速回归的信心。 水皮表示，在对大陆房地产巨头的估值上，万达有望定价20倍的市盈率，估值预计将达到近5000亿元。

众望所归，当然可以，但万达商业能否顺利回归，仍有很强的不确定性。 现在上市公司达数百家，万达商业坐哪辆巴士有很大的变数，至少几个月，最多可能两年以上，或者更久。

所有人都需要等待的耐心。

先头部队出现成绩的年份[/s2/]

在王健林年的照片中，万达将冲击总资产7500亿元，同比增长18%。 他做出了大胆的决定，积极将全年房地产销售收入从640亿元降至1000亿元，万达集团今年的总收入目标也由此从去年同期的12%降至2543亿元。

脱胎换骨的转换正在进行。 王健林表示，万达不再以房地产为主导产业，不再作为万达收入和利润增长的首要来源。 这部分正是万达过去依靠的，支撑着万达近十年的高增长，去年万达房地产收入也占集团总收入的一半以上。

王健林显然意识到，迄今为止持续复制的万达广场模式难以维持万达的高增长。 去年，万达旗下院线、旅游等板块比去年同期增长40%以上，只有商业比去年同期增长4.4%，其中以重资产为主的房地产收入仅比去年同期增长2.5%。

在万达商业业绩会的现场，齐界这样说道。 房地产销售指标大幅下降，也是出于经济复苏力和三四线城市库存压力的考虑。

万达商业债务水平目前维持在1800多亿元，但我们有7000多万平方米的土地储备，133个已经建成的万达广场和72个已经建成的万达酒店，我们的资产规模远远大于债务规模。 刘朝晖说，我不认为未来有还债的压力，而且我们的债务基本上是很长一段时间的。

其次，万达商业位于一线城市，南京、武汉、合肥、成都等二线重要城市采取轻重兼有的战术，开发销售房地产的综合体，获得土地。 但是在三四线城市，万达商业会迅速发展对房地产万达广场的投资，以轻资产模式进行开发。

这样，年万达商业毛利率目标必须超过35%，租金收益必须达到25%的增长目标。

对王健林来说，年不仅是万达商业，也是万达集团先头部队取得成绩的一年。 能否安全掉头，能否看清未来的方向，成败在此一举决定。

他开了两个药方，为这艘航母十年、二十年后的道路做准备，其中一个、轻资产、万达广场还得建设，但我不出钱。 将来，房地产收入将持续减少到集团总收入的1/3。 其二，多元化、万达的特色兵力转移到新型服务产业，金融和文化是他圈下的两个亮点。

灵活多样的融资渠道，或者万达商业私有化H股的基础。 王健林不断追求融资渠道的多样性，万达金融旗下的快钱、百年人寿等拥有融资能力。

3月22日，王健林会见了嘉实基金总经理赵学军。 嘉实基金是国内reits试点公司，赵学军主张自行操作reits产品，通过pe跨境房地产。

王健林在产业链上的野心，是无法掩盖的。 他要求万达实现涵盖房地产、电影、体育、儿童娱乐、院线、酒店、旅游、商业oto平台的8个世界最大。

2月16日，猴年春节后的第一个万达工作日，所有高管都站出来举行了10分钟的激励会。

全球股市动荡，万达今年的员工将有更大的不确定性。 王健林说，要实现今年的目标，集团上下需要更大的努力。