“再战文旅产业腾挪万达广场：王健林背后逻辑并不简单”

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再战文旅产业腾诺万达广场:王健林背后的逻辑并不简单

再战文旅产业:王健林背后的逻辑并不简单

谁也没想到达尔文旅行能在这么短的时间内卷土重来。

5月15日，沈阳市政府与万达集团签署全面战术合作协议。 万达在已经完成250亿元投资的基础上，投资800亿元。 相关项目包括占地4000亩的文旅项目、医院、学校和5个万达广场。

此前的5月9日，万达与潮州市政府签署全面战术合作协议，在文旅、体育、电影、会展、演艺等行业展开各方面合作。 其中包括投资200亿元建设大型文旅项目。

据21世纪经济报道不完全统计，去年9月以来，万达落在延安、兰州、潮州、沈阳四地，总合同投资额超过1500亿，其中大部分投入文旅项目。 从文旅项目的体量和单体投资规模来看，似乎回到了世纪交易前的水平。

今年3月28日，万达成立大连万达城文化旅游开发有限企业，注册资本1亿元，由万达地产集团100%持有。 这也意味着下一个万达城有可能在大连定居。

文旅项目曾是万达第四次转型的支点。 从年到年，万达频繁获得文旅项目大名单，布局广州、重庆、成都、青岛、哈尔滨等多个热点城市和桂林、西双版纳傣族自治州等旅游城市。 年，踌躇满志的王健林被称为迪士尼，要确保迪士尼20年不在中国盈利。

但是，由于陷入流动性危机，年7月，万达和融创、富力三方完成了一个世纪的交易。 其中，万达融通并抛售旗下13个文旅项目91%的股份，定价438.44亿元。 同期，万达旗下的长白山国际旅游度假区等文旅项目也有销售。

年10月，万达又融和出售了万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理企业。

经过这个角色，万达文旅的项目和团队大量流失。 万达集团董事长王健林早就主张万达继续投资文旅产业，但当时不太认为是真的。

现在万达文旅以令人瞠目的速度回来了。 其背后的逻辑并不简单。

核心竞争力的结晶

自1988年成立以来，万达共经历了四次重大变革，前三次变革分别从地方走向全国。 从住宅地到商业地的转换从单一不动产转移到商业不动产、文化旅游综合公司。

万达的第四次转型从年初开始，在空期间，从中国国内的公司转移到了跨国公司。 文案从以房地产为主的公司转变为以服务业为主的公司，形成了商业、文化、金融、电子商务四大支柱产业。 王健林在年7月表示，在万达集团的快速发展战术中，文化旅游将成为其中重要的支柱，而各地建设的万达城则是最鲜明的体现。

之后的事实表明，万达海外拓展受阻，电子商务业务不做大，文旅项目抛售，第四次转型过程并不完全令人满意。 但是，文旅项目的商业模式仍然被企业接受。

作为文旅项目的重要产品线，万达城具有体量大、业态丰富、运营周期长的优点。 王健林认为，各大文化旅游项目需要7、8年的有息债务，但一定能收回投资。

据悉，万达文旅项目的投资收益率周期一般在10年以上，但其运营模式已确定，实际资金压力没有想象中那么大。 经验表明，文旅项目成立仅3个月，第一家住房和商铺就可以实现销售，销售资金可用于项目后期的滚动开发和运营。

某机构将该模式总结为房地产、房地产后的旅游、再运营，具体表现为:前期通过房地产开发，获取现金流为后续开发提供资金保障的中期以产业开发为主，项目企业品牌影响大，区域价值提高，项目的

业内人士认为，虽然文旅项目整体资金诉求较大，但若引进其他资金实施轻资产化开发运营，项目的实际资金压力将大大减轻。

文旅项目是万达长期以来形成的核心竞争力的结晶。 一位资深文旅项目运营者在21世纪的经济报道中表示，万达的核心竞争力包括拿地、低价钱融资、有效管理和运营，这些能力都集中体现在文旅项目上。 卢旺达不会放弃自己的核心竞争力。 因为这也不会轻易放弃文旅项目。

一名前卢旺达工作人员认为，即使遇到大量人员流失，卢旺达进行文旅项目的特点也更大。 因为要运营多个大型项目，强大的管理能力和执行力必须一致。

事实上，3个月的开放速度，既需要开发团队出色的管理运营能力，也需要出色的谈判能力，为项目审批开拓绿色通道。 目前，国内能达到这种节奏的开发公司寥寥无几。

前述飞行员表示，万达必须继续发挥自己的核心竞争力，目前没有多少替代文旅项目的产品。

腾诺万达广场

财经评论家的严跃进在21世纪的经济报道中表示，万达的文旅项目体积较大，作为城市综合开发的一部分，能够很好地形成区域辐射力。 因此，万达重启文旅项目，不仅能取得经济效益，还能取得良好的社会效益。

他指出，与上一代产品旺旺广场相比，如果成功，旺旺旅游项目的企业品牌辐射力和社会效益将更加突出。

世纪交易后，万达广场作为拳头产品的地位更加稳固。 作为国内知名度最高的城市综合体企业品牌，仙境被行业视为经济效益和社会效益双赢的模式，也是近年来仙境房地产板块业绩的重要支撑。

这三年间，仙境广场每年保持着50家左右的速度。 截至年底，全国共有280个万达广场开业，覆盖除西藏、港口、澳门、台湾外的所有国内省份。

但是，据万达商业年会招商手册报道，2019年万达广场预计开业数量降至37辆。 其中不少项目推迟到2019年开业，如山西运城万达广场、广西贵港万达广场、广西玉林万达广场等。

这个变化值得注意。 市场分析人士表示，万达广场作为中端城市综合体企业品牌，目前覆盖全国众多三线城市，持续下沉至四线城市空区间有限。 近年来，除了三四线楼市降温和商业地产供应饱和外，未来万达广场的扩大可能面临瓶颈。

严跃进认为，这也是万达恢复文旅业务的主要原因。

工商新闻报道，万达很早就开始减少万达广场项目的注册资本。 至少84家万达广场项目企业注册资本减少，累计减少401.63亿元。 同期，10多个万达广场项目发生股权变更，信托资金介入。 之后，陆续有其他外部资金介入了许多万达广场项目。

这种轻资产化操作在万达转型问题中意义重大，迫于流动性的压力，这一进程在年后加速了。 根据王健林的计划，2019年以后，新开业万达广场至少70%以上为轻资产，新开业酒店大致为轻资产。

严跃进客观上认为，这也是为了重启文旅项目而在资金空之间流动的。 他表示，在完成资产出售、投资者引进和轻资产化操作后，卢旺达的资金压力大大减轻。 从最近频繁的对外投资来看，万达基本摆脱了流动性危机。

由于房地产和商管业务没有上市，目前万达的整体资金状况尚不清楚。 但早在去年2月，王健林就表示，万达顶住压力和风波，同时凭借自己短短半年的努力，基本扭转了局面。 目前，万达已摆脱危机，有望再次以文旅项目为切入点，重整旗鼓。

恢复精神还需要一段时间[/s2/]

文旅项目前途光明，但现实问题也不少。

与旺达广场面临的困境一样，再次进入文旅市场的万达发现，如今万达获得的文旅项目质量明显不如前一轮。 这也给万达下一步的开发运营带来一点难题。

这个万达的文旅项目分为延安、兰州、潮州、沈阳四个城市，与以往相比，无论城市区位、经济区块量、人口基数等，都毫不逊色。

第一回合&lsquo； 收获的项目，质量一定是最好的。 而且，那个项目中的一些好资产，又被融资收购了。 万达内部人士在21世纪的经济报道中表示，由于项目整体质量，现有文旅项目的开发和运营与以往不同。

该人士表示，目前具体运营模式尚不清楚，但在总部和文旅项目层面，万达已经开始招兵买马，以弥补世纪交易后人员大量流失空的不足。 据悉，将13个文旅项目的设计、建设、管理企业出售给融创后，万达文化旅游产业团队数量大幅减少，文旅规划院、文旅建设中心、文旅管理企业正在重组。

去年年底，万达还表示，今后将采取重视资产、轻资产、两条腿走路的方针，继续投资正在谈判的万达文化旅游城市项目，其中轻资产万达城将选择包括融和在内的众多投资者进行合作。 根据一般推测，为了控制风险，轻资产可能是未来万达文旅项目中的首要操作方法。

对于重组后的文旅业务前景，受访者普遍持保守谨慎的态度。

严跃进认为，相对于其他竞争者，万达重启文旅项目的特点十分明显。 例如，熟悉运营管理流程，有运营失败的教训(长白山文旅项目)，万达文化板块也可以为文旅项目提供文案等。

但他认为万达在文旅行业的扩张速度可能不太快。 一方面这是基于资金风险方面的考虑，另一方面，卢旺达现有的队伍和开发能力并不容易支撑文旅项目的迅速扩大。

前述文旅项目的相关人士也表示，尽管产品受到团队建设的影响很大，但万达文旅要恢复元气还需要一段时间，至少在短时间内没有呼叫迪士尼的能力。

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