“整合不好的收购是毁灭价值? “没有好爹”的中小物企拓展乏力”

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合并不好的收购是毁灭的价值吗？ 没有好爸爸的中小企业会展开无力感

过去中小房地产公司可以在并购弯道超车，也可以在资本市场引起较大反响，但并购弊端逐渐显现，没有母公司的扶持也使得他们的规模迅速发展乏力。

一群房地产服务公司正在奔跑入场，想要拿到资本市场的入场券。 过去一周，阳光智博、力高服务等房地产公司正式提交招股书，但越秀服务通过审理正式开始招股。

中小房地产公司奔赴香港证券交易所的这股浪潮来自投资者对房地产服务领域的热爱。 在房地产股票普遍低迷的今天，房地产公司能得到比母公司更高的评价。 另外，在房地产商整体融资受到压力的环境下，分割房地产公司上市可以在一定程度上减轻母公司的债务负担。

但是，正如房地产领域马太效应进一步加剧，物业管理领域强者恒强的局面也逐渐出现。 在资本市场迎来碧桂园服务、恒大房地产等龙头公司后，集中度逐渐提高，中小房地产公司的快速发展空期间相应缩小。

过去中小房地产公司可以在并购弯道超车，也可以在资本市场引起较大反响，但时代易逝，并购弊端逐渐显现，没有母公司的扶持也使得他们的规模迅速发展乏力。 当资本市场降低对中小房地产公司的期望时，领域整合才刚刚开始，大鱼吃小鱼的时代已经到来。

曾经的基准收益率下降了

在讨论中小房地产快速发展的困境之前，有两个例子可以直观地表现出龙头房地产公司和中小房地产公司快速发展路径的差异。

5月25日，碧桂园服务宣布了大规模配股计划，将按履约保证金出售每股75.25港元的1亿3900万股。 假设所有出售股份根据某些事项发行，出售某些事项所得净额约为104.241亿港元。

5月28日，雅生活服务也公布了配股计划。 当天达成配股协议，按配股价格认购每股37.60港元总销售额8666.68万股的新h股，共筹资32.59亿港元。

虽然都在股价高位公布了配股计划，但两者的目的不同。 桂园服务的募股目的是用于投资与集团主要业务相关的未来潜在并购项目、商业管理服务、理财服务、生活服务类等新业务的拓展； 雅生活服务是企业运营资金的补充等常规企业用途，没有提到对并购的展望。

桂园今年在收购方面取得了很多成果。 今年2月，碧桂园服务宣布以每股42.11元的代价收购蓝光嘉宝服务64.62%的股份，成为上市房地产企业之间收购的首例。 随后，并购比例上升至71.17%，同时碧桂园服务对剩余股份提出强制性现金要约，试图将蓝光嘉宝服务私有化。

另外，碧桂园服务管理层表示，未来还将存在许多大规模的并购目标，这也是此次股权分配的原因。

相反，雅生活服务，实际上，这几年因收购而规模爆炸性增长的这家公司，在年初宣布了向收购战术的转变。

在今年的业绩发布会上，雅生活总裁李大龙说，今年雅生活将通过投资收购进行第二次变革。 前两年雅生活收购了房地产企业，以产业布局、规模扩大为主，完成了业态和地域布局，但希望今年雅生活在产业链的上下游、创新行业有所增长。 雅生活完全有能力，也有参与市场收购和整合的实力。 目前我们没有对收购的具体指导，但我们必须算账。 回收的目标毕竟不合比例。

从工作业绩来看，大规模并购已经在一定程度上拉动了雅生活服务的业绩。 雅生活服务公布的年度业绩报告显示，全年企业营业收入100.3亿元，比去年同期增长95.5%，净利润19.70亿元，比去年同期增长52.7%。 同期，企业毛利率为29.7%，比去年同期下降7个百分点，净利率为19.7%，比去年同期下降5.5个百分点。

在利润指标上，雅生活服务略有下跌，随之，其估值也长期处于较低水平。 截至2021年6月16日，雅生活服务总市值为499.13亿港元，动态市盈率为23.88倍，与之对比，碧桂园服务总市值为2482亿港元，动态市盈率为77.55倍。

由此可见资本市场对碧桂园服务和雅生活服务的态度。

事实上，雅生活在上市之初就备受瞩目，但上市前由于与绿地房地产的大宗收购，导致管理面积和营业规模增加，被视为物业管理领域的并购标杆，但市场变化明显，目前大宗并购对中小企业的针对性较前更大。

不愿挂名的港股房地产拆股师向21世纪经济报道记者表示，资本市场今年的反应不太看好中小房地产企业，一是母公司能给予的管理面积不确定性较高。 另外，这些对外开拓能力其实很弱，还有一点是，去年一些大型房地产公司ipo上市后，集中度提高，竞争加剧，目前的环境对中小企业来说是很大的增长压力。

中小企业规模扩大陷入困境

物业管理领域目前规模迅速发展的不仅有两条途径，一条是母公司的面积运输，另一条是大规模对外开拓。 对中小房地产公司来说，母公司的面积运输是一个透明的数据，接受并购可以在一定的想象空之间，但不仅竞争力不强，还面临着之后续签合同的问题。

在这样的背景下，中小房地产公司面临着进退维谷的局面。 如果不大规模对外开展，未来企业的规模增长将非常乏力，如果开始大规模并购，获得的目标未必是高质量的，也未必对业绩的增长有正面作用。

这样的例子不是以前也没有过。 作为可以提供的例子，花样年旗下的彩色生活，首先作为敲开资本市场大门的房地产第一股，这几年开始了大规模的收购，但蒙着眼睛狂奔，彩色生活在基础服务、业主的口碑方面争议颇多。

彩色生活的业绩也因此而停滞不前。 全年彩色生活营业收入35亿9600万元，比去年同期减少6.46%。 总利润为12亿800万元，比去年同期减少10.89%。 净利润5.42亿元，比去年同期增长1.19%。 同期毛利率为33.58%，比去年同期下降1.67个百分点。 净利率为15.07%，比上年上升1.14个百分点。

因此，彩生活的股价开始进入低谷。 截至今天，彩生活总市值不过46.26亿港币，动态市盈率为7.76倍，昔日风光不再。

长期关注房地产股票的证券公司高管在21世纪经济报道记者的采访中强调了资本市场的看法。 他认为，整合差的并购是毁灭价值，物业管理归根到底是服务能力的体现，物业公司只有通过优质的服务口碑实现增长，这样的外拓才有意义。

这个看法和万物云ceo朱保全相似。 朱保全曾多次在公开场合表示，在规模化道路上狂奔时，做大未必会带来企业品牌的积淀，企业品牌的服务业并购是个伪命题。 企业品牌在并购过程中常常会受到阻碍，如果不买企业品牌，记录下来的砖头只能是团队运营未来现金流的能力+团队市场扩大的能力。 当然，团队也是并购中最大的风险之一。

要用打造服务业企业品牌的方法，认真为业主服务。 否则，我只是买了账本数字上的管理面积。 朱保全指出。

当然，中小房地产公司在扩大规模的过程中面临的困难不仅仅是服务能力的束缚。 一位中小房地产公司对外拓展负责人告诉21世纪经济新闻记者，并购方面最大的问题是企业品牌号召力，我们自己规模小，能挂招牌的项目数不胜数，没有竞争力。 好的目标也几乎都被领导公司拿走了，我们的谈判能力很弱。

从投资者的角度考虑房地产公司接受收购的问题也需要更冷静的立场。 正如协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受21世纪经济新闻记者采访时所说，目前市场上接受并购的模式有些乏力，可供选择的目标也不多。 因为房地产股票的估值很高，被炒了。 这是一个悖论。 整个领域的评价很高，即使去收购别人的东西，那个也会变高。 这样的话，被收购方的期望值也会变高。 这不能说是个好模型。

在这样的背景下，中小房地产公司跨越规模、企业品牌的差距，谋求更大的快速发展，似乎是一个不可理解的命题。 但是，在物业管理领域，有一个不可动摇的真理。 服务是第一生产力。 如果物业管理公司能够重视服务质量和业主的声誉，也许会得到越来越多投资者的青睐，在更大的快速发展空之间。 这是一个良好的循环。

(作者)吴叙颖(张伟贤) (译) ) ( ) ) (译) ) ( ) ) ) ) ) (译) ) ) ) (译) ) ) ) ) ) ) (如下: )