“修法将扫清土地流转障碍”

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《关于全面深化农村改革，加快推进农业现代化的几点意见》提出深化农村土地制度改革。 其中，“相关法律法规的修改”频繁出现。 业内人士表示，土地制度改革已先行试点，各地正在积极进行，但试点意味着对现有法律法规约束边界的突破。 因此，有必要修改相关法律法规，为深化改革和促进土地流转扫清障碍。

改革征地制度

提出了在符合规划和用途管制的情况下，允许农村集体经营性建设用地出售、出租、入股，实行与国有土地同等的市场准入、等价权，加快农村集体经营性建设用地产权转移和增值收益分配制度的建立的意见。 有关部门应当尽快提出具体指导意见，推进相关法律法规的修改。

业内人士认为，农村集体经营性建设用地进入市场意味着城乡土地二元体制改革已经开始。 在过去的土地征用过程中，由于补偿标准低，农民利益得不到较为有效的保障的现象时有发生，预计征用制度改革将成为下一阶段土地改革的要点。 另外，不仅要允许农村经营性建设用地不经过征用过程直接进入市场，还要加大征用过程中对农民的补偿力度，让农民真正享受城市化过程的土地附加值。

但是，农村集体经营性土地进入市场后不再改变用途，而是转为商品房开发，这是今后可能面临的问题。 专家认为，这种情况有可能发生，在城市快速发展的过程中，城市周边的工业用地最终变成了住宅用地和商业用地。 需要对此加以约束，农村集体经营性建设用地不能用作房地产开发用地。 否则，小产权房将获得从非法转为合法的途径。

提出意见，抓紧修改相关法律法规，保障农民公平分享土地增值收益。 业内人士多次提出修改土地管理法，但尚未最终实现。 我认为第一个原因是法律法规的修改难以从某一方面突破，土地管理法的修改必须与相关法律法规同步进行。

充分利用农地资源

提出意见，在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权，搞活土地经营权，允许承包土地经营权向金融机构抵押融资。 有关部门应当抓紧研究提出规范的实施办法，建立配套的抵押资产处置机制，以推进相关法律法规的修改。

业内人士认为，所有权、承包权、经营权的分离有助于促进土地流转，充分利用农地资源，而承包权牢牢掌握在农民手中，保障农民利益。 另一方面，经营权可以流转，可以使农民摆脱土地，在获得一定租金的同时，促进农业规模化经营，有利于现代生产要素流入农业。

并作为意见提出在改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，保障农户宅基地用益物权的基础上，选择若干试点，谨慎稳妥地推进农民住房产权的抵押、担保、转让。 有关部门要抓紧提出具体试点方案，各地不得自行越线。

业内人士表示，目前农民已实际进城，但在农村有宅基地，必须逐渐建立宅基地退出机制，实现农民宅基地用益物权和城乡用地优化双赢。