“深圳试点农地入市 房企拿地模式生变”

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证券时报记者冯尧

去年年底“农地”首次进入市场后，深圳再次站在了土改的最前沿。

昨日，据深圳市坪山新区官网消息，深圳规划国土委员会坪山管理局将区内3万平方米土地作为“农地市场准入”试点地区，当地居民作为个人股东可获得相应的土地收益。 值得注意的是，农地准入模式一旦稳定，土地转让机制也会发生相应的变化，从而影响未来房企对土地转让的参与。

重新分配收益

据官方消息，深圳计划国土委员会坪山管理局将位于坪山的龙田社区指定为“农地市场准入”试点地区，开展了不完全补偿手续产业用地市场准入的试验。 该局表示，龙田社区不仅是坪山新区首次“农地市场准入”试点，也是深圳市土地管理制度改革的先例。

深圳农田进入市场需要追溯到去年年底。 年12月20日，隶属于深圳宝安区福永街道凤凰社区的1.46万平方米闲置土地，以1.16亿元的价格出让。 “这块土地虽然不是法律意义上的农村集体土地，但已经是一种尝试，为今后农地准入模式的建立提供了参考意义。 ”深圳规划国土快速发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平做了如下发言。

此次农地上市试点的意义更加明显。 资料显示，龙田社区此次“农地入市”试点项目用地面积约3万平方米，包括城乡建设用地、农用地和其他用地。 设立试验项目后，得知坪山管理局根据现有土地利用总体规划，将项目用地全部调整为建筑用地，提高土地资源利用效率。

在收益分配方面，此次农地参试社区居民以个人股东身份转让土地开采权，将获得相应的土地收益。

去年年底首次进入农田市场时，土地在申请挂牌后，选择了两种收益分配方式。 第一种形式是收入收益的50%纳入市国土基金，50%归属原农村集体经济组织。 凤凰社区当时采取的第二种方法是，将盈利的凤凰社区和市国土基金以3:7的比例分成，成交后继续持有总建筑面积约20%的不动产用于产业。

影响转让的机制

去年年底，深圳市规划国土委员会相关负责人表示，今年上半年坪山、龙华、龙岗各有一个社区将推进“农地入市”试点。 很明显，此次坪山新区只是深圳试点农田市场准入的开始。

“最初可能从工业、产业用地开始试验，但各方面阻力小，工业用地的开放是为了快速发展经济、产业，政府比较容易控制。 另一方面，商住用地利润多且庞杂，一旦开放，各种炒作的资金就会蜂拥而至。 ”。 深圳计划国土委员会的相关人士说。 也有观点认为，随着深圳土地储备越来越少，存量土地显然是一个不容忽视的市场。

“进入农田市场的尝试如果足够成熟，很明显会影响土地出让机制，房企的土地保有模式也会相应发生变化。 ’上海易居房地产研究院研究员严厉跃进地说。

在他看来，房企必须做好准备，适应土地制度的变化。 “农田进入市场后，会带来更大的蛋糕，也有助于目前城市中心土地的降温。 在战略方面，未来房企可以通过增加对城郊闲置用地的调查，准确解读政策来寻找商机。 ”严跃进说。