“中铁总染指房地产拟以地养路 将建铁路城镇综合体”

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在地养路中铁总对不动产“下手”

试验水18项土地综合开发； 未来计划成立建设铁路城镇综合体的房地产业集团

今年的铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重点之一。 消息人士表示，为尽快支持铁路土地开发取得突破，由国家发改委主导起草的铁路土地综合开发方案经国务院同意，最早将于5月底公布。

《经济参考报》记者独家要求，中国铁路总企业已经对18个项目制定了综合经营开发方案，要求各铁路局集中技术、人才、资金实力，优化房地产公司重组整合，有条件地成立房地产公司。 与此同时，构建全路性综合经营开发和区域性合作平台，在技术、人才、资金等方面支持各局房地产业公司，打造全路房地产业企业品牌。

因为巨额资金不足而变得丰满

随着铁路管理体制的重大改革，只依靠国家投资推进铁路建设越来越困难。 即将上市的铁路快速发展基金后年融资总额只有四五千亿元，国家财政对铁路公益运输的补偿不足千亿元。 面对巨额资金短缺，铁路自身必须培养“造血”能力。

半年中，今年铁路投资已经调整了三次。 中国铁路总企业日前召开电视电话会议落实国务院有关决定，一是年投资总额在7000亿元的基础上增加到8000亿元以上。 二是开工项目从上次的44个项目增加到48个项目，然后这次增加到64个项目。 三、新论证的项目在条件成熟时，也可以年内开工； 四是今年新开工运营线路达到7000公里以上； 五、设备投资额从1200亿元增加到1430亿元以上。

这是铁路在年、年、年连续三年放缓投资后，回升至8000亿元的高价，这也是仅次于年8426.52亿元的历史性顶点。 业内人士预测，到年底，实际完成额或将超过8000亿元，今年也有可能成为史上投资最多的一年。

截至年底，中国铁路运营里程突破10万公里，高铁突破1万公里。 根据调整后的《中长时间铁路网规划》，全年全国铁路运营里程将达到12万公里以上，建设客运专线1.6万公里以上，有线扩建扩建2.9万公里，有线电气化2.5万公里。 为了实现年的目标，今后几年的铁路建设投资仍然需要维持较高的地位。

大规模建设给铁路带来了资金困难和运营负债两大难题。 截至2009年9月30日，中国铁路总公司总资产4.84万亿元，负债3.06万亿元，建设工程1.55万亿元，巨额负债极大地带动了铁路的快速发展。

以中西部为例，“十二五”期间，中西部国家铁路建设投资额1.85万亿元，新线投产额2.3万公里。 “十二五”前三年，中西部地区建设投资1.15万亿元，投产后新线路7000公里。 这意味着今年和明年中西部地区的铁路投资需要达到7000亿元。

在地养路解决融资瓶颈

“高速铁路的开通使沿线、车站内的土地上升，铁路公司掌握着大量土地，应该享受铁路带来的迅速发展效果。 》中国工程院院士王梦恕对《经济参考报》记者表示，铁路建设与运营对拉动地区经济快速发展、带动沿线土地、矿产等资源开发发挥了重要意义，产生了良好的社会效益，但铁路公司自身经济效益低，社会效益与公司效益反差较大

铁路土地综合开发一直备受期待。 年8月9日，国务院发布《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》(国发[]33号)，确定大力利用铁路用地资源，允许和鼓励线路用地和车站土地综合开发利用，要求地方政府和铁路公司支持土地综合开发。

铁路土地综合开发是指结合铁路项目建设，比较有效地利用铁路上盖、地下空之间及相邻土地进行综合开发，提高土地利用效率，推动沿线经济社会快速发展，以开发收益辅助铁路建设和运营

中国铁路总公司副总经理彭开宙表示，土地是稀缺的、不可再生的资源，随着城市化进程的加快，土地供需矛盾日益突出，资产价值迅速上升。 铁路拥有大量的土地资源，特别是在铁路高速发展的过程中，车站周边及沿线的土地大幅度增值，蕴藏着巨大的商业机会。 另外，还可以利用国家扶持政策、领域特点，结合新线建设，进一步扩大土地新资源。

“铁路建设交给了当地的市政府。 这个模型是双输的。 我不能修铁路。 你的土地也不能增值。 现在正在修轨道的企业是赤字，需要政府的补助金。 政府如果没有那么大的力量，就要靠举债。 ’国土资源部的相关负责人说。

这个负责人怎么处理经济问题呢？ 参考香港的地铁模式，轨道交通与沿线的土地开发有关。 铁路建设、轨道交通建设带来了增值效应的溢出，目前溢出的附加值允许铁路企业部分回收，形成良性循环。

通过土地开发，增加“造血”功能，提高公司经济效益，支持铁路建设和运营。 这可能会为中国铁路投融资打开政策空之间。 以广州铁路局为例，广深铁路(行情、问诊)土地所有权总面积约1200万平，广深沿线车站段所占面积约400万平。 由于广深沿线内陆经济良好，沿线部分台站利用率低，开发空间较大，根据宏源证券(行情、问诊)年9月9日的初步估算，沿线台站段的土地附加值(静态和动态(/k0/ )

国务院33号文件公布后，地方政府也出台了相关配套政策。 据记者不完全统计，目前广东、福建、江西、安徽、四川等5省已确定提出通过铁路沿线土地开发弥补铁路建设资金不足。

18个项目的试验水·土地综合开发

土地综合开发已经列为今年铁路资产经营的重点。 彭开宙在资产经营开发实务会议上要求，今年在土地综合经营开发方面取得突破性进展。

消息人士透露，铁路总企业去年出台了以铁路土地综合经营开发为突破口，支持铁路土地综合经营开发的政策和措施，组织制定了土地综合经营开发等一系列制度和方法，并通过与铁路局对接的集成商初步形成了铁路局土地综合经营开发三年计划和全年计划

记者从昆明铁路局获悉，日前，昆明铁路局根据铁路总企业提出的分类推进土地综合利用开发，编制滚动规划，逐年调整完整布局和要求，编制《昆明铁路局现有土地综合开发利用三年计划(草案)》，公路局现有土地综合开发利用三年计划及年度计划 公路局年结转、建设项目计划调整为6个项目，年建设项目计划调整为8个项目，建设项目计划调整为8个项目

昆明铁路局还在年一季度内对辖区内现有铁路用地、新增铁路用地进行了梳理和摸底调查，并对全球可开发利用铁路地块进行了规划和方案细分研究。 第一个思路是对现有土地资产的清查、判断、见底情况进行综合经营开发。 针对新铁路建设项目沿线土地调查情况，同时规划商业设施建设。 例如，昆明铁路局计划利用现有的美国轨道蒙自站站内约50亩土地，按照蒙自市的城市规划进行综合开发前期工作； 根据蒙自城市快速发展规划和建议，结合路局生产生活设施建设需求，开展蒙自准轨道客站新征收的400亩土地换米轨道雨过铺——蒙自线路区间867亩的事业。

另外，昆明铁路局部分车站段和非运输公司积极利用河口、雨过敷、鄢棚、旧、石板等车站空闲的车站室、场地和设施，进行租赁、仓储、旅游开发和住宅项目的探索。

据《经济参考报》记者介绍，中国铁路总企业级组织领导铁路局和项目业主单位编制了18个新改良扩建项目综合经营开发方案，包括龙岩站北站房综合体、海南环岛铁路土地综合经营开发、昆明米轨道保护与开发、川黔线尊一段外迁东迁工程等

将来，铁路城市综合体

国发33号文件等对铁路现有土地和建设新土地的综合经营开发，分别提出了确定的支持政策。 即必须在国家政策的指导下，对土地综合经营开发进行分类组织。

彭开宙表示，对新建铁路的土地综合经营开发，要以支持铁路建设和持续运营为依据，充分利用国家扶持政策，以土地综合开发规划编制、投资开发组织化为首要内容，开展各项事业。

第一，大力编制土地综合开发规划，明确开发用地规模和利用政策。 综合开发规划以车站及其周边土地和铁路沿线土地为首要范围，其首要文案包括投资规模、利润拆解、开发时期、土地规模、土地供应政策等因素。 以新建铁路项目的财务收支平衡为条件，争取地方在城市规划、土地利用规划、土地规模及其利用政策上的支持，协商约定用地规模和供给方法以及城市规划、土地利用规划等支持条件。

二是运用扶持政策，组织铁路城市综合体投资建设开发运营，最大限度地获得土地增值收益和投资开发收益。

“当地政府和铁路公司商量过，这个地方是否有车站，由铁路企业策划，将车站和周边的不动产全部整合在一起，我们给它起了一个叫做铁路城镇综合体的名字。 大家之间也没有大的竞争，会变成良性的。 ’国土资源部的一位官员曾经在内部会议上这样说道。

湖北省已经发布了《关于加强武汉城市圈城际铁路沿线土地综合开发的意见》，将按照一站一城的模式，规划35个小城镇，通过沿线城市的土地开发推进城市化，并弥补运营赤字。

第三，铁路局、项目法人(筹备小组)要根据总企业的配置和要求，组织新站区、沿线资源和市场调查，拆解投资和开发机会，合理选择开发项目，开展综合经营开发计划草案的编制。

今年年初，国家发改委批准了哈尔滨至佳木斯铁路可行性研究报告、青岛至连云港铁路可行性研究报告、杭州至黄山铁路可行性研究报告、哈尔滨至牡丹江铁路客运专线项目建议书，并对这4个项目结合沿线城市总体规划，

杭黄铁路企业筹备小组综合部副部长马绍贵介绍，新建杭黄铁路，在建设开工前按照“地养路”、“地补路”的要求将沿线开发规模分为红线内开发用地规模和红线外开发用地规模，并规划在以各车站为中心的半径800~1000米的范围内

马绍贵表示，沿线和城镇一定数量的有商业价值用地，经与地方政府协商，通过土地募集出让金返还办法获得商业用地，落实用地资源。 通过推进铁路沿线场站的综合开发，充分利用铁路沿线的土地，特别是铁路站点附近的土地资源，试图通过分配方法获得大量的土地用地资源。

彭开宙表示，现有土地综合经营开发必须完全利用授权经营、节地技术创新、开发强度适度提高等政策，在市场化、集约化的基础上大体由合规组织实施。 要完全利用现有有线线路重组、现场网站千亿等机会，组织灵活运用和综合开发。 对现有的零散土地，采取综合置换和收购周边其他国有建设用地的手段，组织集中开发。 从土地分布区委、附加值空之间，要统一解决保障性住房建设与商业房地产开发的关系，提高土地利用价值。

中国铁路总企业要求各铁路局集中技术、人才、资金力量，优化房地产公司的重组整合。 大体上，一个铁路局只保存一家房地产公司，可以有条件地设立房地产公司。 铁路局管辖范围内涉及多个省的，可以根据当地政策、资源条件、项目现实情况，在省、自治区、直辖市设立子(分)企业或项目企业)部)。 要结合土地资源开发和公司重组整合，形成资源聚集效应和产业关联效应，快速发展建筑工程、物业管理等其他相关产业，培育新的经济增长点。 企业建立全路性综合经营开发和区域性合作平台，在技术、人才、资金等方面为各局房地产业公司提供支持，打造全路房地产业企业品牌。

铁路土地综合开发中存在路障

目前，从中国铁路总企业到各地方铁路局都在铁路土地综合开发方面大显身手，但在具体项目的推进过程中也面临着亟待解决的问题。 最大的问题是在开发利用过程中如何处理用地转用用途变更、土地规划调整等问题。

业内人士向《经济参考报》记者表示，国发33号文件相关的土地授权经营等相关细分方法尚未公布，目前土地开发项目仍在执行国家现有的土地管理方法，给开发工作带来了一定的困难。

北京交通大学教授赵坚表示，借鉴国外经验，可以将城际铁路的建设与沿线房地产的开发结合起来，但目前我国城际铁路推进的土地开发模式，特别是在车站附近的高密度开发面临着一点挑战。

他指出，土地管理由国土部门管理，城市建设由建设部门管理，建设部门和规划部门对城市有一个整体规划，如果城市规划不调整，在车站附近进行高密度开发就不容易。 另外，根据国土部门的规定，交通用地不能用于商业用地，这些政策都必须调整。

国发33号文件鼓励社会资本投资铁路建设，鼓励土地综合利用开发，但一位开发商看到铁路市场也很有积极性，但不知道从哪里着手，很担心。

“我们认为，在轨道交通上如何市场化，如何利用市场化机制整治道路、整治场地。 我们打算积极参加这件事，但这并不是说我要参加就让我参加的。 我得修路，我不知道会被谁批评。 ’一位国内排名前四的知名房企负责人，有舆论认为，公司在这种事情上应该站在后面，不应该站在前面，特别是房地产公司，想站在前面就从中牟取私利。

消息人士表示，国务院已经同意发改委牵头制定的铁路土地综合开发方案，最早将于5月底公布。 这个方案处理了地区间的问题，处理了这些事件必须由政府承担的问题，同时形成了一个机制。 对政府与市场的关系也从战术上进行思考。