“楼市低迷期需着眼消化存量 防止产业盲目扩张”

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随着房地产市场持续低迷，祭出了许多救市政策。 这些政策以放松管制为中心，一些城市发展为“放松管制令”。 从实际效果来看，这种走“红线”边缘的政策不仅战战兢兢，而且常常不得要领。 在目前房地产业从增量市场向库存市场转移的背景下，着眼于库存，防止产业盲目扩张尤为重要。

根据西南财经大学最近公布的数据，目前我国的住宅库存远远高于住宅诉求量。 年城镇整体住房空闲置率为22.4%，4.2万亿元的银行住房贷款将沉淀在这些空住房中，从而降低金融市场的效率。

空由于对搁置率概念缺乏统计标准，数据存在争议，但其反映的问题是真实存在的。 我国开始住房改革已有十多年，房地产投资始终保持高速增长。 目前房地产市场整体供应量充足，国民居住条件大幅改善。 而且，从“空城”、“鬼城”的例子可以看出，部分地区发生了严重的供应过剩。

相比之下，房地产市场的诉求正在逐步降低。 第一个理由是，在“买入价格上升还是下降”的独特逻辑下，很多控诉陷入了观望之中。 再加上许多中小城市住房拥有率高，诉求减缓。 这是近期房地产市场成交量低迷的重要原因。

你觉得这种不平等的供求关系怎么样？ 从空之间可以明显看出地区的不均衡。 由于广大二三线城市供应过剩，且一线城市仍高度集中城市资源，因此具有很强的诉求。 从时间上说，城市化进程如火如荼，要求释放只是时间问题。

在这样的基本评价下，当前市场交易的本质暴露无遗。 供求关系稳定，房地产投资高增长率难以持续，房地产价格上涨乏力，领域利润率下降。 房地产市场已经出现了一定程度的“产能过剩”，从增量时代向库存时代发展。 在这个阶段，“激活诉求、消化库存”的努力比盲目“救市”更有要领。

首先，比较诉求层次，构建完整的住宅供给体系。 房地产市场之所以发生供给过剩，是因为诉求水平研究不足，供需无法准确对接。 其中，在政府部门掌控的保障性住房行业，为了完成一定数量的建设任务，缺乏对诉求、质量、地域、补助等的考虑，很多保障性住房处于空位置或过剩状态。 为了不出现这种情况，构建完善的住宅供给系统是极其重要的。

其次，采取一些措施激活库存。 另一方面，通过加快个人住房新闻系统、不动产登记系统的建设和互联网化，明确住房产权，明确“家底”，有助于差别信贷、税收政策的实施。 另一方面，加快房地产税制改革和立法，通过税收等手段，提高住房保有价格，促进存量房源释放，稳定供求关系。

再次，支撑产业快速发展，夯实诉求基础。 “产业空中心化”是导致“空城”出现的重要原因。 根据各地过去的传说和特点，有关部门要支撑相关产业的快速发展，不仅要实现人口聚集，有利于存量住房的消化，也不会出现“房地产独立”的局面，有利于经济的可持续增长。

最后，加快推进土地、户籍等制度改革。 作为城市化进程中最重要的两个制度，土地和户籍制度的改革，能够促进人口的有序流动。 城市化进程的加快，将大大有助于消化库存房屋，缓解供应过剩。