“房产“降价险”：珠江地产楼盘降价由珠江人寿赔”

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专家表示，房价是否下跌缺乏客观的评估标准，贷款购房的房地产评估值不明确，或为其两大漏洞。

■本报记者冷翠华

买房子万一降价了怎么办？ 在当前房价走势混乱的情况下，购房者的这种担忧越来越强烈。 昨天，珠江房地产某楼盘出现房地产“降价风险”，如果买的房子降价，保险企业将予以赔偿。 这种前所未有的促销方法到底对买家经济不经济？ 另外，有实际技能吗？ 接受证券日报记者采访的人们认为，这种促销方法的环境成分很大，实际操作并不容易。

降低房价用保险赔偿吗？

房地产的“降价风险”到底是什么风险？ 据悉，如果购房者用“降价风险”的方法购买该楼盘，可以用9成的房款买房，剩下的10%的房款将作为保证金由顾客保存。 在约定的交房时间前4个月(年6月底)，如果房价不下降，购房者再向开发商交10%的保证金，如果降价，珠江人寿将代替客户向开发商支付余额，客户无需缴纳保证金。 另外，判断房地产降价的标准是，比较客户在交易前4个月购买的房源和旁边楼房销售中的同一层、同一方向的房源的价格。

记者随机采访了几位北京市民，他们的第一反应是开发者做促销，但我也认为这个方法似乎很好。 “买了房子以后就不用担心降价了。 ’李先生说。 中山大学风险管理与保险系主任申曙光、中原地产首席拆房师张大伟也提出了同样的意见，认为越来越多的开发商希望通过房地产“降价风险”向购房者传播信心，促进购房行为。

今年以来，房地产是向左走还是向右走再次成为焦点。 一些地方房地产的降价导致购房者信心不足，光观望是不够的。 张大伟认为，这种价格保险一定会消除购房者的担忧，在一定程度上促进楼盘的销售。

上述楼盘房地产“降价风险”与珠江人寿合作上市，据悉珠江房地产与珠江人寿同为广东珠江投资控股集团有限企业。 正是由于业内人士的解体，珠江房地产才有可能出现房地产的“降价风险”，如果换成没有“亲戚”的地产商和保险企业两家，也许难得保险企业有勇气推出这样的保险。

保险还是促销家？

开发商提出房地产“降价风险”一方面说明了自己的资金实力，另一方面也表达了对楼市的信心，但张大伟认为，这种促销模式不妥当，无论从保险设计还是银行贷款的角度来看，其实际操作性都必须得到验证

首先，从保险的角度。 因为是否冒这个风险的标准是比较交房前4个月顾客购买的房间和隔壁大楼同一层、同一方向的房间的价格，所以是否进行赔偿的决定权在于开发商，这是个问题。 开发商在此次购房前可以选择不降低价格，或者采取封闭的方式让保险赔付，过了保险期后可以采用新的定价策略。 这就是说是否危险的评价标准不客观。 房价的决定权在开发商手里，保险赔偿由保险企业承担，但由于两者的亲戚关系，该保险不易被厌恶。 “如果以第三方机构公布的该地区楼盘市场价格为风险基准，可能会更加客观。 ’张大伟想。

另外，从银行贷款的角度来看，房地产的“降价风险”也不实际。 对普通购房人来说，不用一次性重复支付全额就能购房的人很少，很多都需要银行贷款购房。 张大伟表示，购房贷款时涉及房屋判断值是按90%还是100%计算的问题，按90%计算，购房人需要多付首付，按100%计算不符合法律规定。

另外，从该楼盘的某个地区来看，人们可以接受的房价在现有价格的基础上下降了10%-15%。 因此，业内人士认为，让买家保留10%的保证金，基本上可以理解为一种新的促销手段。

房价下跌由开发商负责吗？

张大伟强调，珠江房地产提出房价“跌价风险”的行为，是用保险的方法坚定房价涨不跌的观念，传达出房价降低了开发商责任的信号，促进购房行为。 “住宅是商品，价格波动是正常的。 如果直接比较保险当时的房价来保障的话，是违背市场经济的。 ”张大伟说。 记者了解到，目前比较价格的保险产品多为指数型保险，同时是否投保的标准来自第三方标准。

并且指出，在许多城市房地产市场绝对过剩的情况下，结构调整、短期波动常态化，同时房价波动幅度在20%-30%也不奇怪。 那么，如果房价跌幅超过10%，再多的买家也能赔偿吗？ 如果只亏了购买者的10%，还要不要再买账？

日前，保监会发布通知，为加强偿付能力监管，防范房地产投资风险，保监会决定清理规范保险企业对投资性房地产的判断增值，要求各保险企业应暂停执行投资性房地产公允价值计量政策。 业内人士认为，这与目前房地产市场走势不明朗有很大关系。 在房地产价格上涨阶段，保险企业使用投资性房地产公允价值计量方法的风险很小，但一旦进入下行通道，风险就会急剧增加。