“社科院专家：地价领跑房价 土地市场比楼市更需调整”

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本网北京8月1日电(贾兴鹏)日前，备受瞩目的北京孙河乡两个地块并列拍摄。 认为拆除的最重要原因是楼价突破4万，地块价格过高。 长期研究土地经济学的中国社会科学院城市竞争力研究中心研究员张慧芳表示，虽然土地市场目前处于合理回归平稳快速发展阶段，但地方政府推高房价的热情依然很强。

张慧芳认为，2004年以来，我国土地市场基本处于过热状态，经过10年的快速发展，目前理性回归具备了平稳快速发展的外部条件。 一是我国人均住房面积已经超过30平方米，告别了住房短缺时代。 其二，近年来，住宅销售速度仅为供给速度的50%，目前许多库存已接近历史高位。 其三，土地供给总体大于诉求，部分二线及三四线城市土地供给严重过剩； 第四，由于多年来持续快速上涨，地价上涨指数超过房价上涨指数，目前的地价已经过高，没有上涨的力量。 在这种情况下，土地市场自我修复和平衡是市场进行资源配置的正常反应，但由于地方政府对土地财政的依赖程度严重，如果要继续提高地价，将打乱土地市场自我调整的节奏。

据了解，上半年全国300个城市土地市场整体供应超过需求，成交面积大幅减少21%的情况下，楼市地价反而上涨21%，特别是一线城市地价翻了一番，增至102%。 张慧芳认为，这与土地的稀缺性、不可再生性、不可替代性等自然属性，以及市场仍在期待未来的房价，但更重要的是地方政府采取了完全垄断、邀请和转让土地级市场的方法。

张慧芳表示，中国土地上涨指数比房价上涨指数高得多，地价是房价上涨的首要推动力，但目前房价相对过剩，持续推高房价无疑孕育着更大的风险。 因此，市政府必须比住宅区进行调整。

关于下半年的土地市场，一方面由于住房长时间限购，投机投资的诉求基本被压垮，房价过高乏力，投资价值也不足。 然后，保障性住房的建设、棚户区的改造分流了部分住房的刚需。 由此，住房短期供给过剩，缺乏比较有效的诉求，房企资金链紧张，加之全年土地交易量大幅上升，房企土地储备不足。 张慧芳预测，下半年土地市场仍将供大于求，溢价率将持续下降，至底值、流拍或近一步扩大，市场分化将近一步。