“广东土改探索：土地流转新时期重配收益格局”

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广东省德庆县的农民郭金水最近很忙。 再过两三个月，家里三亩地种植的柑橘就要成熟了，地里的农活也不可缺少。 但是，与往年不同，郭金水今年6月从银行贷款1万美元购买农资，用作抵押的是这3亩土地。 在此之前，这几乎是无法想象的。 因为这与法律相矛盾。 但是，在十八届三中全会之后，出现了变化。 根据《政策决定》，赋予农民对土地承包经营权抵押、担保的功能。 随后，国务院下发文件，支持地方试点创新。 目前，相关法律的修改还处于胶着状态，但基于实践的尝试正在各地不断进行。 无论是探索土地经营权担保，还是尝试集体建设用地转移和优势划分，作为改革开放的先锋，广东都在进行自己的尝试。 颁发农村土地承包经营权证后，作为广东省最先开展的贷款业务，德庆县是如何创新的？ 移动集体土地的佛山等地，如何分配土地的增值收益？ 日前，在中国大学生经济调查活动期间，《第一财经日报》记者赴广东省进行调查采访。 该活动由中国农业银行(行情、问诊)和《第一财经日报》共同主办。 土地经营权流转的市场化运营 驱车从县城到农村，一条略平坦的乡村道路曲折前进，小水田散布在两侧。 不远的丘陵草木葱郁。 中午左右，尽管天气炎热，四五十岁的农民仍在地里忙碌。 家里有3亩地的郭金水告诉记者:“年轻人都进城打工了。” 经过 政策的推行和全国的多方尝试，今年5月底，德庆县也开始探索土地承包经营权抵押贷款试点。 这是自去年《政策决定》提出后，今年国务院下发文件以来，广东省开展的首批相关贷款业务。 郭金水的贷款在这些贷款业务中。 今年距离1999年开始的第二次土地承包结束还有15年左右。 银行根据这个时间段土地的种植收益，每亩可以贷款8000元到1万元。 关于这笔大贷款，郭金水补充说，一个农民本来就没有太多贷款诉求，两个银行也贷不到那么多农民。 中国人民银行德庆县分行行长练可平对《第一财经日报》表示，这是根据德庆县“山区县”、“农业县”的地理优势和“地块小、贷款额少”的现实情况决定的。 的要求，德庆县金融机构正在积极探索这项新的贷款业务。 练习可平解释说，如何担保贷款，确实的权利是第一步。 在向农民颁发农村土地承包经营权证的基础上，以县域征信中心、各镇农村产权管理和交易中心为支撑，实行贷款市场运营开展农村土地承包经营权抵押业务。 事实上，郭金水所在的村庄已经完成了土地的确实权利。 今年3月底，德庆县选择了两个村庄开展试点工作。 5月初，确权工作基本完成。 随后，农业银行、农信社等金融机构向当地前11户农民发放了土地承包经营权抵押贷款20万。 农业银行肇庆分行也向该县的这项业务整体授予了1000万美元。 习近平说，政府对这项业务的态度已经确定，并多次市场化运营。 不参与贷款的具体运营，不干涉，完全由贷款双方自主交易。 政府也不指定哪个机构独家经营，所有金融机构都可以自主参与，公平竞争。 在征信环节，德庆县通过整合分散在各部门的信用新闻，促进新闻共享，处理政银企业、政银农之间的新闻不对称问题，对农户进行信用评级，提供差异化的金融服务。 作为判断的一部分，如果贷款金额在100万以内，则抵押价值的认定几乎不需要判断，由贷款双方协商明确。 金融机构根据当地国土部门提供的民用土地承包价格，按一定的贴现率进行评估，实现交易市场化。 前11户农民只获得了20万美元的融资，但要全面开展试点工作，建立土地流通中介组织，提供流通新闻、价格判断、法律咨询、纠纷仲裁等服务，逐步培育和扩大农村土地流通诉求和规模是非常必要的 除此之外，为了鼓励金融机构积极参与这项业务，适当提高对该业务贷款的不良容忍度，建立风险基金和财政贴现制度等补偿机制，降低信用风险，消除金融机构的风险隐患。 练平说。 随着土地日趋集中的十年 市场经济的快速发展，年轻人纷纷外出务工，曾经只依赖水稻种植的农业生产面临着变革。 由于有1300多年的栽培历史，德庆县从2003年开始培育柑橘作为当地特色的主导产业。 柑橘收入也成为了农民增收的第一来源。 近年来，柑橘的利润不错，所以对于1万元的贷款，郭金水觉得很容易就能还上。 “以前如果没有土地的契证，借钱的话需要请三个人担保。 现在直接拿着证就行了。 ” 位于广东省西部的德庆县，“八山一水一分田”是典型的农业县、山区县。 全境耕地总面积21万亩，农业人口31万人，人均不足0.7亩。 碎片化、分散是当地的现状。 相当一部分农户将承包地分散在10块以上，小块农田不足0.1亩。 一部分原因是地形，另一部分原因是部分。 郭金水告诉记者，以前村集体划分承包地时，为了公平起见，是按地区条件划分的。 例如地力粗瘦的组合等。 家里三亩地分散在五个地方。 但是，面对地块碎片化、分散的事实，通过土地流转来扩大经营规模已成为柑橘产业生产侧的需求。 根据官方数据，目前德庆县移动耕地94262亩，占耕地总面积的45%。 德庆县农业局副局长聂伟根据《第一财经日报》报道，目前土地通过租赁、转包、交换、转让、入股等方式流转。 据统计，租赁仍然是第一种形式，通过这种形式，土地经营权逐渐转移到专家手中。 “流转后的土地很少种植水稻。 首先是培育柑橘类。 也有少量蔬菜。 ” 近十年来，通过土地流转，德庆县盛行了一系列连续种植面积超过100亩、超过数百亩的柑橘类种植。 这直接推进了规模化经营。 再加上通过“企业+基地+农户”模式，众多柑橘种植、加工、流通公司参与，推进柑橘产业化经营的进程。 数据显示，全年全县柑橘总收入30亿。 仅柑橘一家，德庆县的人均收入就为6969元。 前一年，全县农民人均纯收入11013元，成为广东省第一个非珠三角地区农民纯收入超过1万元的山区县。 一位孔姓村民对记者说，去基地(打工)一定很高兴。 因为，除去移动费，每天的兼职收入是780元。 土地的确实权利被证明后，即使流转，也不必担心。 租赁期结束后，承包方也是农民自己的。 为了防止风险的发生，聂伟才表示，出行费用每年结算的同时，农民通常会额外承担一年的出行费用。 这样一来，即使大规模种植户的经营出现难以预测的状况，至少在土地上移动的农民的收益不会消失。 此外，农民还有兼职收入。 为什么不自己种呢？ 上述孔姓村民表示，另一方面，并不是所有村民都想去种植，到大城市打工的收入比这高得多。 年轻人都是这样选择的。 另一方面，并不是所有农民都有资金和技术来支撑流转后的规模经营，同时也承担相应的风险。 由于佛山“南海模式” 集体建设用地流转 区域经济快速发展的差异，地处粤西的德庆县，土地流转要求 但是，随着经济的快速发展，各类经济活动对建设用地的诉求也越来越大。 位于粤东的城市大多面临着集体建设用地的迁移。 佛山、深圳就是这样。 7月底，位于佛山南海区的广佛国际商贸市中心区(以下称“中心区”)正在抓紧建设。 在一期完成的项目中，不断被吸引的店面开始营业，可以找到开业折扣的标语。 与桂隔道而望的是联滘村民居。 这边高楼林立，那边的社区民居。 据联滘联社社长黄树荣介绍，7年前，这里是废塑料回收研讨会的所在地。 当时，在这片占地1800多亩的地区，分布着2000多个废旧塑料加工入口。 联黎部队约占三分之二的土地。 迄今为止村组没有自己开发的钱，所以对投资者也没有特别的要求，基本上能带来收益就借给人。 但是，这种无序的开发带来了不好的结果。 排出大量的废水废气，且蔓延开来的简易现场曾经使这里成为全省火灾的重要危险区域。 黄树荣说。 事实上，联汇的迅速发展并非孤例。 这是“南海模式”的产物。 这种模式直接推动了南海等地的快速工业化。 何谓“南海模式”？ 简而言之，村组出租集体土地，投资开发公司赚取租金收入，集团成员享受土地入股带来的红利。 但是，多年来，由于这种粗放的工业化模式，南海可开发的土地越来越少，土地大部分集中在集体经济组织，无法进入市场潮流。 于是，南海迈出了尝试农村集体建设用地转移的重要一步。 联滘废旧塑料时代于2007年1月结束。 南海区将通过连片改造、统一开发，融合前所未有的特色产业——有色金属产业和现代金融业，探索“金融+产业+科技”之路。 第一个项目总投资额约28亿，是占地139亩的广东有色金属交易中心。 佛山市南海区国土城建水务局副局长潘汝海对《第一财经日报》表示，“改造、统一开发”的模式，有利于避免自主开发带来的规划不足、生产能力低下的问题，也有利于工业园区原有的土地资源、拆迁困难、拆迁困难 在土地开发中，联滘使用了多种模式。 也有利用建设用地租赁给转为国有转让模式的政府，引进项目开发企业，直接参与曾实现和平开发模式的土地一级市场，以入股的方式拍卖土地的模式。 1号地块被巴黎以700万元/亩的价格竞争。 这是将联滘集体建设用地国有化出让的地块。 根据相关政策，土地出让金中有7成返还社区，供销部逐个发展资金后，联汇将大部分资金用于居民分红和福利发放。 “当时，联合公司的股东各得到了6万元的土地出让金。 ”黄树荣说。 位于 中心区2、3号地块的广佛智城是该中心区唯一保存集体建设用地性质的土地。 在这个项目中，联滚社区与政府签订了40年的土地租赁。 此后，政府将租赁转让给广佛智城，目前主要发展电商等城市型产业。 看到广佛商贸城中心区开发的效益，黄树荣表示，联汇积极参与商贸城中心区5、6、7号地块的开发。 将集体土地转为国有建设用地进入市场，以最终拍卖价格进行项目开发，以换取三大地块房地产建筑面积35%的商业房地产产权。 深圳首次“农地准入” 将创新优势划分为结构[/s2/] 与南海地区的情况相似的是，深圳也面临着土地资源不足的挑战， 经过1992年的“统征”和2004年的“统转”(深圳分别于1992年“统征”关内土地，2004年“统转”关外土地，实现深圳土地全部国有化) )，从体制上看，深圳实现了城乡 年11月21日，深圳市宝安区凤凰社区集体工业用地在深圳市土地房地产交易中心正式挂牌交易。 这是深圳“农地市场”流通的首次试点。 这个拐角的土地本来要长期放置，但有一部分被用作临时停车场和垃圾中转站。 深圳市规土委员会向本报记者答复说，2005年底，深圳已经完成“统筹搬迁”的业务，原农村集体所有土地改为国有。 但实际上，这些土地仍然由原农村集体经济组织继承人实际占有，这次拍卖的就是这种性质的土地。 这样的土地在城市化进程中，土地权益不够明确。 今年1月，深圳发布《资源配置优化促进产业结构转换与高度化“1+6文件”》，终于确定原农村集体经济组织继承单位可以挂牌公开转让土地开采权。 这种首次集体工业用地上市模式是凤凰社区进行试点的政策依据。 凤凰社区如何分配优势？ 根据该土地转让公告，该地块70%的成交价款为政府收益，30%的成交价款为凤凰社区收益。 此外，地块由竞标者出资建设，项目完成后，凤凰股份(行情、问诊)合作企业将持有该项目总建筑面积的20%。 为了完全利用这次机会，凤凰社区希望改变单一的租赁经济，以入股的形式搭乘产业快速发展的快车。 最终深圳方格集团获得该地块上传后，根据协议，土地收益的一部分用于入股方格集团，占其9.5%的股权。 凤凰社区主任、凤凰股份有限公司董事文永昌曾表示。 诚然，土地出让收益按相应比例由政府和原村集体共享，分现金、房地产等优势采取方法，实现了社区股份制企业、公司、政府等多种双赢。 这也纠正了传统的土地溢价收益优先于政府的收益划分模式。 对凤凰社区来说，“第一个镜头”的普遍含义是:通过“邀请”的方法重新利用闲置集体建设用地，交易价格公开透明，村民得到越来越多的利益。 凤凰社区的样本意义在于集体土地入市后土地的收益分配。