“房价地理学：服务业占比高的城市房价就高”

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地理学:服务业占比高的城市房价两年前，全国主要城市房价出现新的急剧上涨迹象时，在广州天河金融公司工作的黄先生也匆匆入市，在与广州相邻的老家佛山市南海区买下了三居室的新建住宅。 黄先生现在后悔自己当时的选择。 因为两年过去了，广州市内房价上涨三成后，佛山的房子几乎没有动过。 “比起两年前，这笔钱还是存余额宝比较好。 ’黄先生表示，虽然广佛同城化已经进行了五六年，但广佛之间的房价仍然存在很大差距。 例如，在广佛边界，相距一两公里，广州的楼房房价是佛山的两倍以上。 这种差距的背后，本质上存在着产业结构和城市行政等级的差异。 《第一财经日报》研究珠江三角洲、闽三角、苏沪地区、京津唐地区主要城市后发现，一个经济区域内行政等级越高的城市，服务业占有率也越高，房价也相应增高。 相比之下，这个地区范围内以前就以制造业为主的城市，房价会比以服务业为主的城市低很多。 三产占比高，房价就会高 一般来说，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会，对流动人口形成强大的吸引力，大量流动人口到达大城市后，融入大城市的愿望非常强烈，这也是大城市的 有媒体报道，中国公共财政收入最高的50个城市对城市人口吸引力进行了排名。 其中上海以953.5万的人口净流入数位居人口魅力城市首位的北京排名第二，人口净流入数为771.8万人。 深圳排名第三，人口净流入数为755.59万人。 据 统计，中国人口净流入超过100万的城市共有22个。 目前，中国房价最高的城市几乎都出现在这22个城市中。 但人口净流入很重要，但不是影响房价的唯一因素。 例如，东莞的人口净流入为全国第四位的643万人，是户籍人口的3.46倍。 佛山人口348万，居全国第八位，与户籍人口基本相同。 但是这两个城市的房价没有过万，与地区内的两个中心城市广州和深圳有很大的差距。 同样的情况也见于闽南和苏南。 以厦大为例，改革开放后，由于民营轻工业的蓬勃兴起，泉州人口净流入达到136万人，泉州经济总量居福建第一，但至今泉州的房价也相当于厦门的1/3多。 这种差距背后的主要原因是产业结构的不同。 例如，在珠江三角洲地区，广州第三产业占64.6%，服务业对经济增长的贡献率为70.6%。 深圳三产56.5%，东莞三产53.8%，佛山36.1%，中山42%。 在福建省南部，厦门三产达到51.6%，泉州仅为34.9%。 在长江三角洲，南京和上海三产分别占54.4%和62.2%，苏锡常分别占45.7%、46%和45.2%。 在京津唐地区，北京三产占76.9%，天津占48.1%，重工业城市唐山仅占32.1%。 上海易居房地产研究院研究员严跃进据《第一财经日报》报道，服务业强的城市，大多是以前流传下来的工业产业等逐渐转移，整个城市的快速发展力度不断提高，产业质量不断提高。 “新产业将对相应的房地产市场产生新的诉求。 服务业发达的背后，有商业性房地产发达和商圈繁荣的一面，这类房地产对房价的拉动作用很高。 ” 其次，服务业的背后也有引起城市支出结构转换的拷贝。 特别是进入咨询、会计、奢侈品商务等领域，提高了城市的支出结构，推动了物价和房价的上涨。 第三，服务业强的城市，就业接受能力强，人口引进快，导致房价上涨。 厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报表示，随着城市的快速发展，中心城市制造业持续向郊区和周边城市转移，大城市的中心城市以服务业为主。 产业结构决定了收入水平，收入水平影响了房价的走势。 据李友华分析，佛山、泉州等以劳动密集型制造业为主的城市，外来人口多，但收入低，流动性强，因此这没有转化为比较有效的购买力。 相比之下，在以服务业为主的城市，凝聚的高端人才增加，收入比高，稳定性好，他们留下来定居的机会、能力、愿望也相当强。 中原地产首席市场分析师张大伟表示，二产和三产财富集中度不同，以二产为主的城市白领阶层不足，以到其他城市打工为主，外来人口多，但未形成较为有效的职业生涯，包括商业房地产在内的服务 而以北方单点重化工业为主的制造业大城市，由于其制造业主要是大型央企、国企，工业化进程快，非商品化住房占有率非常大，包括大量棚户区改造，所以房价也在降低。 吸附效果 在产业结构的背后，与该城市的行政等级、在地区中的地位、教育、医疗等公共资源的分配相对应。 例如，在珠江三角洲，广州和深圳是副省级城市，而其他城市是普通的地级市，广东省整体最好的教育、医疗等公共服务资源大多集中在广深。 距离这个广佛边界1、2公里，房价却相差两倍，这是因为广州和佛山两个城市的资源不同。 在福建省南部，厦门是福建省唯一的副省级城市，其城市建设、教育、对外交通等公共服务居福建省首位，但旁边的泉州是普通的地级市，城市建设与厦门相距不少。 长江三角洲也一样，上海作为直辖市，是整个长江三角洲的龙头； 南京是副省级的省会城市，其拥有的公共资源都不是苏锡常三个地级市能实现的。 “产业结构的背后和城市的行政等级密切相关。 ’严跃进表示，行政级别高的城市将会带来更高质量的资源引进，在产业引进、城市规划方面更具特色。 “在产业结构的背后，也是各种收入、城市显性、隐性福利的体现。 这样的福利多了，自然会提高城市的竞争力，资源价格也会相应上升。 ” 另一方面，由于行政水平高、中心地位突出，这些三产占有率高的中心城市在周围也形成了很强的吸附能力。 以闽南的泉厦为例，改革开放后，泉州兴起了纺织鞋帽的民营经济。 许多公司壮大到一定程度后，为了吸引研发营销等中高级人才，这些大公司把企业的研发营销总部转移到了城市环境更好的厦门，夺走了包括税收在内的很多资源。 泉州市领导对此曾表示愤慨。 (/h ) )“这是没有办法的事件。 你不做那种事，让高级人才到我们这里来，他们一定会犹豫的。 但是，厦门的话，吸引人才很方便。 ’泉州晋江一家公司的房子告诉本报记者。 这也是对以服务业为中心的中心城市周围的吸附作用。 在楼市，民营经济发达的泉州，商业集团非常庞大，很多人选择了去城市建设、公共服务等资源更好的厦门。 同样的情况也见于珠江三角洲和长江三角洲。 例如东莞、佛山、中山等经济十一人发达，民间财富雄厚，但这些地方的中高级购买力还是流向了以广深两大服务业为主的副省级城市。 张大伟表示，决定未来城市房价走势的最重要的两个因素是三产的快速发展水平和公共配套服务。 行政级别高的城市拥有大量公共资源，容易吸附周围城市的资源。 因为像南京，所以gdp总量不如苏州、无锡，厦门gdp总量不如泉州，但是南京、厦门的房价更高。