“北上广深三亚成限购孤岛 库存7个月供大于求”

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珠海市住房城乡规划建设局近日在官网公布文件，取消楼市限购政策。 迄今为止，全国41个城市相继取消楼市限购，46个限购城市中，目前只有北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市继续限购。

目前，全国大部分城市苦于楼市库存，其中一线城市尤为严重，数据显示北上广深4大城市已连续7个月超过需求，整体库存持续达到历史高点。 业内专家表示，未来房地产市场将倾向于“去行政化”的市场自我调节。 在大部分限制城市已经取消和放松限制的前提下，一线城市的限制政策短期内不会取消，但退出只是时间问题。

孤岛(孤岛)

一线城市的限购短期取消很难

珠海市住建局26日晚在官方媒体发表《关于进一步加强我市住房保障和供给体系建设的意见》，支持合理购房的诉求，调整了现有限购、限价政策。

根据该文件，印刷日以后，当地居民在中心城市购买144平方米以上(含144平方米)的商品住宅，不再需要提供社会保障和纳税说明。 在新城区范围内，购买商品房不再需要提供社会保险和纳税说明。

另外，放宽外国人的住房购买条件。 是在珠海创业、就业投资的非本市户籍居民，符合人才目录的，可以凭投资创业、就业等相关证件在中心城区购买一套商品房。 另外，将放宽在珠海创业、投资就业的非本地户籍购房人在珠海新增商品住房的住房贷款限制。

据悉，珠海从2009年10月开始对部分城市实行限购政策。 广东省继佛山之后“放松房地产调控”的城市宣布取消这次“限购、限贷”措施。

放松限购已经是一个大趋势。 德祐地产研究总教练陆骑麟告诉《经济参考报》记者，从最初放松管制的呼和浩特市，到目前为止退出了全国46个管制城市中的41个管制舞台。 长江三角洲经济圈只有上海、环渤海经济圈，只有北京还没有被束缚。

陆骑麟认为，上海有可能成为放松限购的最后一线城市。 “上海的人口是一线城市中最多的，所以从影响面和控制面来看也应该是最大的。 现在上海市场很稳定，年内上海解除管制的可能性很小，有可能到明年。 ”。

和上海一样，业界认为北京、广州、深圳等一线城市短期内不会取消或放松管制政策。 9月初，北京市与房地产市场相比，重新明确了“基本住房有保障，中端诉求有支撑，高端市场有管制”的总体思路，要求建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，但限购政策口径没有变化。

亚洲房屋机构市场总监郭毅告诉《经济参考报》记者，从官方口径看，北京不会轻易放松限购。

中原地产首席拆师张大伟也同样认为，从目前的市场状况来看，一线城市年内解除限购的可能性非常低。 “上半年成交量下滑明显，但一线城市上半年土地出让情况良好，对经济整体影响不大。”

压力，压力

库存连续7个月供应，超过需求

根据上海易居研究院的数据，截至8月，一线城市新建商品住宅新增供应面积328万平方米，成交面积243万平方米。 2月以来，一线城市住宅市场连续7个月呈现供大于求的特点，进一步加剧了库存积压矛盾。

价格方面，8月，一线城市新建商品住宅成交价格平均为21690元/平方米，比上个月减少3.3%，比去年同期增长3.2%。 8月成交均价较7月下跌738元/平方米。 分城市来看，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为22621、26335、15200、22996元/平方米。 前一个月的增长率分别为-9.3%、-0.7%、1.7%、-6.0%，前一年的增长率分别为-9.3%、12.0%、23.9%、-1.9%。 其中北京和深圳的跌幅最明显。

易居研究院研究员严跃进认为，8月在“消除库存”的指导下，房企降价加大了提高利润的力度。 目前，房价连续第三个月下跌。 请注意，今年的成交平均价格比去年同期有所上升。 可以看出整体呈现下行态势。

库存方面，8月，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为1027、1192、903、365万平方米。 环比增长率分别为0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增长率分别为28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。 综合来看，一线城市新建商品住宅库存量为3486万平方米，比上个月增长2.5%，增长31.2%。 7月份库存量的创新高了以后，8月份的库存持续上升。

严跃进告诉《经济参考报》记者，8月，从存量和存量拆迁周期等指标看，一线城市仍面临市场降温的压力。 与二三线城市的救助方法和刺激方法相比，一线城市在限购政策上依然比较严格。 因此，去化压力整体上变大。

他补充说，在放松管制的大趋势下，一线城市固守放松管制政策，俨然成为孤岛。 无论是商品住宅、办公不动产还是商业营业用住宅，库存都面临着很大的去化压力。 考虑到近期市场整体大幅反弹的可能性微乎其微，四季度房企必然加大降价销售的力度。

严跃进认为，在当前市场形势下，一线城市放松管制的概率几乎为零。 另一方面，进入今年以来，一线城市几乎全部表明了公开态度。 不允许今年放松。 其次，一线城市为了救市，就像放宽户籍等政策一样，其实并不难，所以至今仍有展望空； 第三，要明确未来一线城市的楼宇政策和动态，需要等二、三、四线城市救市后再进行新的判断。

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去行政化是未来的大方向[/s2/]

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地产市场经过十几年的快速发展后，增长幅度将开始放缓，未来市场的多元性和复杂性将大幅提高。 房地产市场的首要问题从过去的总量问题发展到了现在的结构性问题。 市场分化已经开始显现，有可能维持几年的低迷和负增长。

秦虹认为房地产供求关系也进入了新阶段，部分地区已经出现了需求过剩的格局。 因此，未来将根据市场规律出台调整措施，行政化将是一个大方向。

张大伟说，在各地因土地财政的存在而楼市降温的情况下，救济政策制定越来越频繁，力度越来越大，底线越来越低。 在降速的情况下，房地产是地方政府能想到的最容易的补救办法。

46个限购城市中，目前有41个正式取消限购或变相放宽，同策咨问研究部总监张雄大认为，楼市已经进入“后限购时代”。 从目前的政策表现来看，除一线城市和三亚继续坚守外，福建、湖南、湖北、成都、武汉等部分省市出台了大规模政策，开始了第二次“救市”。

张雄大告诉《经济参考报》记者，目前大部分省市已经“救市”，失去了“救市”的方向，楼市好转与否的关键还是取决于信贷政策是否松动。 在信用政策还没有确定松动的市场背景下，只能通过换价取胜。

从2007年1月至8月全国主要城市住房市场同比变化来看，一线城市量下跌，成交量普遍下跌，京沪成交量分别下跌40.9%和29.8%，但均价依然坚挺。 二线城市内部分化，成交量普遍下跌，大多数城市成交量下跌2-3成，成交均价分化，近一半城市出现均价上涨或下降的趋势。

张宏伟表示，在“限购后时代”，尽管下半年货币政策取向宽松，但开发贷款和房贷利率依然难以松动，楼市仍将重复“快速走强”的战略，楼市将于年底进入深度调整阶段

财经评论家叶檀认为，各地解除限购是为了增加消费者。 但是，如果是刚性诉求，当地居民在当地购房本来就不在限购范围内； 如果是投资性诉求，要么进入市场，要么就取决于投资性收益。

在她看来，只要房地产收益有望上升，即使是有限的购房措施，投资者如果想方设法进入市场，房地产的预期收益下降，风险不明确，解除限购也不会导致购房者。

叶檀认为为此，一线城市应该全面退出限购。 根据楼市调控经验，调控对房价影响不大，调控方法也未市场化。 短期内一线城市可能不会解除限购，但随着房价下跌和库存增加、一线城市楼市结构变化，限购政策的解除最终只是时间问题。