“贵人鸟“六折”市价转让房产 实控人亲戚接盘”

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10月29日，贵人鸟(行情、问诊( 603555，收盘价13.89元) )发表公告，向会长亲戚转让房产。 全资子公司贵人鸟(厦门)有限企业持有的厦门市湖里区泗水道629号101单元、102单元及103单元的不动产为贵人鸟)泉州)投资管理有限企业)以下简称贵人鸟投资。 成交价1317.75万元，单价1万元/平方米。 顺便说一下，贵人鸟投资的实际控制人是林清辉、丁翠圆夫妇，林清辉目前担任贵人鸟董事兼副社长，其哥哥是贵人鸟的实际控制人林天福。

《每日经济信息》记者了解到，这三座房产位于厦门湖区翔安商务大厦裙楼一楼，翔安商务大厦其他楼层均价已达到约1.7万元/平方米，1万元的成交价仅占周边参考房产售价的6成左右。 为什么上市公司想做这样的生意？

转让价格远远低于周边水平

公告称，贵人鸟上述转让的房地产由子公司于年2月向与企业无关的厦门翔发房地产有限企业购买，购买价格为1万元/平方米。 贵人鸟在公告中表示，此次房地产转让有利于企业库存资产的充分利用，不会对企业的财务状况和经营成果造成不良影响。 尽管如此，1万元/平方米的转让价格还是引起了市场的关注。

据《每日经济信息》记者观察，《海西晨报》在年8月8日的报纸上有拍卖公告，记载了当时厦门市湖里区泗水道629号(翔安商务大厦( 13层高8套房产价格2211.74万元，8套房产的房产编号分别为2211.74万元，

另外，翔安商务大厦部分物业目前在网上也有少量中介卡销售，均价1.7万元/平方米左右，该地区海富中心等物业的售价也在1.6万元/平方米以上。

《每日经济信息》记者也随机访问了翔安商务大厦附近的房地产中介店。 据一家翔安商务大厦附近的房地产经纪人介绍，去年促使翔安商务大厦办公楼成交，价格为1.7万元/平方米。 随后，该公司的职业顾问向记者表示:“在距离翔安商务大厦仅470米的海富中心，办公大楼1.95万元/平方米，8层出售。”

翔安商务大厦的物品销售工作人员询问1万元/平方米的转让价格时，他说:“你认为1万元有可能吗？ 13楼今年内被拍卖企业翻新、未被采用的办公楼拿去拍卖，价格1.7万(每平方)。 现在，这里哪里有一万元的平房？ 这边的价格整体上涨了。 不太低。 ”

值得注意的是，这次贵人鸟转让的不动产在一楼。 记者采访的几位职业顾问表示，办公楼一楼的价格可以比其他楼层卖得高。 “一楼和楼上有很大的不同。 一层是独门独院，很有特色。 可以选择贵的店。 那样的话能卖得很贵吧。 ”

10月31日中午，记者发现，与翔安商务大厦仅隔一幢楼的同安商务大厦在一楼出售。 这是一间尚未翻新的毛坯房，面积490平方米。 据中介称，该房产的售价目前在2万元/平方米左右。

记者也来到了贵人鸟打算转让的三处房地产现场。 这三处房产是翔安商务大厦的裙子。 裙子的一、二、三层都在装修。 1楼空宽敞杂乱，除了木板、泥沙等建材外，还有多辆电动汽车，装修工人穿梭，用推车将沙子送到房间。 记者采访了现场的一位装修工人，他说，确认裙子的三楼确实被贵人鸟买了，装修已经过了一段时间。

贵人鸟董秘:交易价格为有约束条件的市场价格

贵鸟远远降低市价将房地产转让给相关人员，背后到底有什么原因？ 虽然企业此前宣布将有助于库存资产的利用，但企业直到今年才上市。 截至今年9月底，企业账面货币资金超过10亿元，19月期营业收入13亿1000万元，净利润1亿9100万元，这1000多万元的转让收入可谓微乎其微。 带着这些疑问，《每日经济信息》记者(以下简称nbd )采访了贵人鸟董秘周世勇。

nbd :我们没有在裙子的一楼看到101、102、103的招牌。 公告称厦门市湖区泗水道629号101、102、103单元是裙子一楼吗？

周世勇:裙子一楼，全楼都有。 除大厅外，(主楼)大厅归不动产。

nbd :企业的子公司贵人鸟厦门今年2月购入资产，仅8个月就将投资转让给贵人鸟。 为什么持有时间这么短？

周世勇:我们买回来的是1万元(每平方米)，从政府手里买回来的，持有不到一年，就有八九个月了。 我当时想自己建食堂。 因为我不能改变它的性质。 这个性质是政府要求的。 之后，我想到不建食堂。 所以，请大胆外出，不要自己使用。

nbd :企业表示，此次房地产转让的房价来源取决于今年2月的交易价格，但据观察，上市公司已按年支付预付款。 那么，今年2月交易的房价是以前约定的吗？

周世勇:这个你可能想问一下，但具体时间我不太记得了。 到了1、3楼，我确实和政府谈了很久。 当时的计划只能出租。 也就是说，他(政府)没能和我们交易。 但是，我们对翔安区的贡献(纳税)也很多，所以我们的办公室也不够。 这座楼已经没有全楼了。 所以政府同意协调后最后卖掉，但这中间的过程确实多而杂。

nbd :记者在现场看到裙子的一楼在装修。 装修的钱是上市公司出的吗？ 装修什么时候开始的？ 改装后有什么用？

周世勇:正在装修。 有一段时间了。 因为我们打算往外租，所以装修的钱当然不是我出的，也不是上市公司出的。 我们与装饰企业分别签订了合同，但二、三层的装饰由上市企业签订，一层单独签订。

nbd :我去翔安商务大厦实地调查发现，从去年开始，翔安商务大厦现有业主的转让价格超过1.8万/平方米。 去年的交易价格为1.7万/平方米，周边的楼价基本超过1.7万/平方米。 周边部分办公楼一楼的楼价达到2万/平方米。 企业的转让价格为什么和市场价格相差这么多？

周世勇:实际上，这些大楼有纳税指标，无法用正常的市场交易价格衡量。 我在问市场价格，这是没有约束的市场价格。 有限制的市场价格你可以问问中介。 能成交吗？ 这座大楼是翔安区政府的，这座大楼的各个单元都背负着纳税指标，需要税收贡献，不是市价可以衡量的。 宝硕大厦很好，但是同安大厦应该也不行。 这家(翔安商务大厦)属于厦门飞地运营中心。

之所以要拿出1万元( 1平方米)，是因为我们认为办公室用地不能使用。 由于招聘整体是食堂、银行、咖啡店等不同用途，所以带出后就不用自己了。 客观地说，拿着也只能往外借。 因为裙子大厦是属于这座大厦(翔安商务大厦)的商业，当时政府计划的时候就被要求了。

对“约束条件”有异议

根据贵鸟《企业章程》，企业和相关人员发生的交易金额在3000万元以上，且占企业近期核定净资产绝对值5%以上的关联交易需股东大会审议，但此次房地产转让相关交易不在此范围内，董事会决议也不在股 因为此次企业计划转让的3件不动产没有进行判断。

贵人鸟此次房产转让价为每平方米1万元，按当地附近1.7万元/平方米的平均价格比较，已经打了6折。 贵鸟董秘周世勇说，记者调查后发现，这是一个无约束的市场价格，有约束条件的交易价格与市场价格不同。

但是业内人士表示，约束条件都是与一手房比较的，没有发现二手房有约束条件。

专门从事商店和办公楼的房地产顾问对记者说:“企业注册地是翔安区的公司，要交很多税。 如果想买翔安商务大厦，政府部门有优惠。 依我看，卖的时候没有限制。 目前，五缘湾运动馆(与翔安商务大厦相邻(这里买不到1万元/平方米的办公楼)。 很多业主本来就买了。 翔安、同安基本上都在8000元/平方米以上。 现在卖的话是1万6，7 ) 1平方)。 在同安商务大厦的一楼，业主买的时候是1.4万元/平方米，现在是2.1万元/平方米在卖。 ”

上述房产顾问表示，翔安商务大厦二手房不仅价格没有限制，注册地和纳税额也没有限制。 “翔安商务大厦2008年开业时有税收和注册地点的要求，但目前五缘湾区几乎没有单手办公楼，二手办公楼没有任何限制。 ”并补充说。

一位业内人士也向记者证实了上述房地产顾问的说法。 他说:“现在买翔安商务大厦的办公楼几乎都是二手大厦，一手业主已经完成了这件事(注册地、纳税额的限制)，所以二手业主没有这些限制。”

关于贵人鸟此次转让房产一事，记者采访了上海杰赛律师事务所律师王智斌。 王智斌表示，房地产本来就在上市公司名下，因此此次转让属于关联交易，应采用较为公正的判断方法明确转让价格。 虽然上市企业是今年2月购买的不动产，但如果10月出售的话属于二手房，所以二手房交易必须由公正的第三方来判断。

王智斌还表示，目前的情况下，转让房地产的价格和市价有很大差异，如果没有任何转让条件(注册地、纳税额等)，转让价格过低，将损害上市公司的优势。