“城投平台承建棚户区改造项目的运作模式”

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城投平台建设棚户区改造项目的运营模式

棚户区改造涉及土地一级、二级开发，政府一般委托公司代为开发建设。 目前，我国常见的开发模式有一级开发、土地出让金折价、一二级捆绑招标和土地价格入股4种。

1、委托开发一级

在这种模式下，公司只进行一级土地开发，土地开发熟地后直接交给政府，政府向公司提供资金补偿和土地出让金分配，构成公司的利润来源。 这个模式对政府没有吸引力，所以政府需要支付的补偿额很大，需要重新拍摄开发的土地，过程很繁琐。 但对公司吸引力大，开发流程简单，资金诉求小，项目风险低。

2、土地出让金折扣

在这种模式下，公司完成土地级开发后，政府承诺在土地级市场上给公司一定的出让金折扣。 公司的利润来源第一是二级市场拿地时价格的下降和二级开发带来的利润。 这个模式对政府来说，项目有一定的控制力，投资少，但需要土地募集过程。 对公司来说，参与流程繁琐，初期投资大。

三、一、二级捆绑招标

在这种模式下，政府将项目的一、二级开发权打包交给同一家公司完成，政府与公司谈判明确一个收益率范围，由超额收益的政企共享。 公司的利润来源是二级开发的利润。 使用这个模型，政府几乎不投资，不费事，可以获得一定的利润，但是项目的可控性很差。 公司资金诉求量大，项目周期长，资金链容易断裂。

4、出让土地出资

在这个模式下，政府将项目的土地价值换算为入股，并参与项目的所有权结构。 公司的利润来源是二级开发的利润。 该模式下政府对项目的参与度和控制力强，投资少。 公司的风险第一是与政府的信息表现价格较大，政府可能有一定的违约风险。

进元富认为棚户区改造拉动了比较有效的投资和建材、装修、家电等费用，促进了上下游相关产业的快速发展，为经济的稳定增长发挥了积极的作用。 城投平台在棚户区改造工程中多充当项目承包人，不同模式下城投平台的实际资金压力也不同，因此拆除城投项目的具体情况需要特别关注这类事项。

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城投平台建设棚户区改造项目的运营模式