“上海自贸区楼市普遍降温 业内称房价后理性回归”

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上海自贸区楼市普遍“降温”

业内人士:“前期过热”后合理回归

4月下旬以来，上海自由贸易区土地流转相关条例期待着近期公布的信息，使自由贸易区的概念再次成为资本跟踪的对象。 有消息称，条例出台后，上海自贸区内大量存在的工业仓储用地将用于新建办公楼，吸引大量公司和人流。 但是，对于已经透明的自贸区板块房价来说，这个消息并未改变逐渐降温的现状。

“火上浇油”自由贸易区的房价

去年8月22日批准的上海自贸区总面积28.78平方公里，范围涵盖外高桥(行情、问诊)保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区4个海关特别监管区域。

“以这4个区域为支撑点，自贸区房地产主要包括外高桥、川沙祝桥、临港新城等板块。 》21世纪房地产上海地区市场研究部副总导演黄河滔滔向记者介绍。 在自由贸易区挂牌前后，快速发展成熟的住房市场曾经备受市场青睐。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，对于自由贸易区的房地产概念，业内出现了两种看法。 一是自贸区被认为是升级版的“经济特区”，在这个概念下，产业公司的进入热潮、人口的流入热潮迅速兴起，对可能产生的房地产诉求抱有极高的期望。 另一种观点认为，自贸区表面上是一个经济概念，但实质上是一个以负面清单、国民待遇等为支撑，力求进一步释放改革红利的行政改革试点，其对地区楼市的影响有待长期审视。

但是，从去年该地区楼市的表现来看，显然前者的观点更具号召力。

去年3月20日，阳光城(行情、问诊)控股的完全子公司福建汇友源以1亿5000万元获得外高桥新市镇e06-03商业区。 4月，阳光城旗下全资子公司福州滨江再次低价获得外高桥森兰区内新市镇g03-17地块，投标1.005亿元。 一家媒体根据周边行情估算，在自贸区挂牌后，上述土地价格上涨近3倍。

“在自由贸易区概念没有形成之前，我们销售的周边二手房的平均价格是1.4万美元左右，但现在是4万美元出售。 仁恒、绿城等手房价格已经从5万上涨到7万。 ”阳光城置业顾问俞花在《中国经济周刊》的采访中说，阳光城位于外高桥板块内，包括阳光天地、阳光自由区在内的两块楼盘已售罄。

根据上海中原研究咨询部提供的数据，去年8月自贸区开业前，外高桥地区一手房平均月成交量为1.3万平方米，9月成交量为峰值5.5万平方米，成交均价34611元/平方米。 临港新城和祝桥板块的成交量、成交均价与其高度相似。

“去年上海楼市整体上涨，自由贸易区在这个节点挂牌。 对抑制不住的投资者来说，就是往火头上浇了瓢油。 ”宋会雍说。

房价是否恢复合理？

乐观人士认为，随着上海自贸区体制的逐步完善，4个海关辖区对相关板块写字楼的诉求将上升，住宅、仓库等房地产市场也将持续上升。 但是，事实并非如此。 数据显示，这些地区的房价开始合理回升。 进入年后，各地传来楼市降价的消息，这个地区也感到寒冷。

21世纪房地产高桥店今年3月成交的潞港八村60平米左右的两家，从1月份的130万元总额降至124万元，下跌了近5%。 高桥季景支行行长王忠欢发现，原自贸区管委会周边的一小块小区，春节后的降价幅度比常规楼盘要高。

“往年的《小阳春》今年似乎无望，但据我们注意，自贸区板块4月成交量降幅比3月接近30%，而且略有买家和卖家也有5%左右的议价空之间。 》22日，21世纪房地产市场研究部高级研究负责人蔡冠宇对《中国经济周刊》记者说。

根据上海中原研咨部提供的数据，自贸区板块自去年8月销量成交后，从10月份开始逐渐进入消退期——目前在一手房方面，外高桥地区部分公司着力推出少量特价房，价格调整幅度为15%。

“从整体上看，以外高桥板块为首的自由贸易区板块自去年以来，遭遇了与全市相同的市场降温。 ”宋会雍总结说，长期以来，自贸区周边房价呈现合理下跌。

根据21世纪房地产统计数据，截至今年2月12日，临港新城板块新筑成面积为0.8万平方米，比去年同期下跌5.8%。 相比之下，外高桥板块下跌势头明显，同期板块成交新房同比下跌38.1%，超过全市跌幅36.1%。

“大环境”使自由贸易区大楼冷却

业内人士认为，上海自贸区板块变冷的主要原因是“前期过热”。

宋会雍说:“一些遵循自由贸易区概念的群体相当迟钝和盲从。 直到去年3月这个概念首次被提及，5月开始讨论自由贸易区的建设构想时，市场一直没有反应。 挂牌到8月，市场似乎终于醒悟了，之后投资者蜂拥而至。 ”

另一方面，目前自由贸易区的建设还处于初期阶段，地区补助的不完善成为其中一些板块不理想的原因。 房价水平由产业布局、生活配套、生态环境等多方面因素综合决定。 虽然短期内这个地区的房价暴涨，但是透支的预期必须依赖自由贸易区的建设来填充和巩固。

“没有特别的产业引进、特别的税收优惠和大规模的开发投资。 社会迄今为止预想到的繁华景象中，有些在期待中失去了耐心。 ”宋会雍对《中国经济周刊》说。

黄河对今年房地产市场持有的基本观点是，今年房地产市场将进入稳定期，量、价增长率明显放缓，较去年同期略有下跌。 因为，去年年底，房地产价格上涨压力较大的二线城市集中出台政策，收紧房地产市场。 另外，今年开局后，房地产价格上涨压力加强，也会拖累房地产市场复苏的步伐。

日前，有消息称，上海自贸区土地流转相关条例有望在近期获得通过，但这并不能改变其中板块降温的现状。 “对自由贸易区楼市来说，这将在中长期受益。 这项政策出台后，一点仓库可以改建办公楼。 蔡冠宇对记者说:“与自贸区土地紧张的现状相比，这是为了满足诉求、充分利用库存用地而制定的政策。” “但是，即使可以改建办公楼，也需要开工、维修等过程，在当前货币持续收紧的大环境下，投资者看到、观望这个板块的态势依然不变。 ”