“政策变数推高国外置业风险 专家吁房企强化管控”

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为了找到新的增长点，稍有实力的房地产公司将走出中国，走向世界，大力拓展海外市场。 但是，从今年年初马航事件带来的冲击，到最近韩国济州岛投资移民门槛的提高，今年以来海外房地产市场的不确定性风险引起各界关注。 业内专家表示，为了防范海外市场移民的各种政策门槛提高带来的风险，房企有必要密切跟踪此类政策，加强风险管理应对机制。

突发事件频发

近十年来，随着国内房地产市场的火爆，中国房地产公司抓住机会快速增长，年销售额过千亿的房地产公司达到7家。

随着实力的增强，房地产公司具备了快速发展海外市场的条件和竞争力，开始将国际化作为公司新的快速发展目标。

但是，随着事业版图的扩大，也伴随着国内不可能发生的风险，随着马航事件的持续发酵，许多在马来西亚开发房地产的公司，在短期内受到了一定的冲击。

环球时报报道，近期，韩国济州岛有可能提高中国公司、客户投资和移居济州岛的门槛。 与此同时，济州岛已经向韩国中央政府建议，计划在济州实施“永久居留权总量制”，将移民总数控制在济州岛总人数的1%，约6000人左右。

今年年初，加拿大宣布投资移民项目结束，在案的6000万件联邦投资移民申请被“一刀切”，其中来自中国的申请案达到5.70万多件。 这对于申请加拿大移民的中国投资移民来说，并不是强烈的“地震”。

绿地济州岛项目移民顾问朴先生说:“参考前几天加拿大移民和新加坡移民的停止，申请人数过多是发达国家关闭移民大门的理由，即使不关闭移民大门，也可以肯定地逐渐提高移民的门槛。”

策略风险为最大变量

“在海外购买住宅，最大的影响是政策的不明确性，如果购买者意识到投资的风险会随着政策的变化而增加不明确性，投资就会变得非常慎重。 ”中原地产首席分解师张大伟分解思考。

“国外的选址历来首先考虑原有的业务模式是否能与当地楼市的快速发展状况相协调，并考虑税收环境、法律环境、文化制度环境等因素。 通常，这种因素是可预见的，可以事先学习和掌握。 政策风险是今年海外市场投资的最大阻碍项目。 ”上海易居房地产研究院研究员严跃进，要警惕各种针对海外市场移民的政策门槛上升所带来的风险。 这样的措施会提高海外移民的价格，进而影响海外移民的数量。 住房企业需要密切跟踪这类政策，加强风险管理应对机制。

据绿地集团介绍，绿地目前出售的只有绿地汉拂山町的80套半山海景别墅，这也意味着想购买住宅移居韩国，只有这80套房的货源可供选择。 绿地集团的80个移民名额会受到影响吗？ 绿色集团相关人士表示:“现在申请韩国绿卡的顾客没有受到政策的影响，但将来很难说。 需要注意韩国的政策方向。 为什么这么说呢，因为韩国的绿卡是韩国政府发行的。”

国际房地产顾问机构莱坊报告称，在海外项目投资中，将观察政策风险。 一些海外城市有不利于海外资本投资当地房地产的政策法规。 例如伦敦也从年开始向非当地居民征收不动产增值税。 这些政策的实施往往会打击市场活跃度，降低市场资金的流动性。

莱坊相关人士建议，在海外投资可以考虑通过专业的房地产咨询机构了解当地法律、税收等领域的规则和政策，雇佣有经验的当地员工，选择合适的合作伙伴，缩短学习曲线。

业务将成为新的热点

虽然海外选址有很多变量，但在很多行业的人看来，海外市场仍然存在巨大的空之间。 “目前，房地产公司海外住宅房地产的投资对象以中国人为中心。 这首先考虑到了中国人在海外运营商的诉求迅速提高，房地产公司在国内多年的开发中积累了大量的客户资源。 ”一家海外安置的房企负责人说。

由于中国经济的快速发展，国民积累了一定的财富，但国内投资渠道有限，而且为了分散投资风险，海外运营商成为了投资选项。 此外，许多投资者表示，海外运营商最重要的原因之一是海外房地产与北京等一线城市的房地产价格相等或低于北京等一线城市的房地产价格。 例如，位于伦敦东区的公寓总价集中在35万-55万英镑之间，楼房平均价格约为每平方米6万元，租金收益率为5%左右。 在北京，房租的收益率只有2%-3%左右。 另外，根据美国房地产经纪协会公布的数据，年中国购房者在加州购房中等成交价格为42.5万美元，折合人民币260万元。 在北京市，5环内商品房总价格平均达到290万元。

此外，投资海外商业地产，分散投资风险，提高公司国际知名度，中资金融机构近年来在伦敦写字楼市场频频下跌。 最近，刚刚入选伦敦人民币业务清算银行的中国建设银行以非公开交易收购了伦敦金融城办公楼，交易价格约1亿1100万英镑。 去年7月，平安集团以2亿6000万英镑购买了伦敦金融城地标工会社大楼。 去年12月中投以约7亿5000万英镑从黑石集团购买了伦敦西区办公楼的奇斯威克小区。 中国人寿今年6月与卡塔尔控股集团共同以7亿9500万英镑购买了金丝雀码头某大厦90%的所有权。 据莱坊统计，年中国投资者在伦敦商业房地产市场的投资达到25亿美元，比去年同期超过200%。

业内人士表示，房地产公司正处于拉动海外房地产市场从底部上升的时机，通过并购海外成熟的商业项目、与国际商业房地产集团合作，迈出了国际化的第一步，打响了国际知名度，为国际资本市场融资做出了巨大贡献。