“京首批限价房被批“失败”政策 转手套利超百万”

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在最初的商品房即将“满五年”之前，北京市宣布商品房限价政策将退出历史舞台，这不得不说是“意味深长”的偶然。

7月24日，北京市第十四届人大常委会第十二次会议审议了《北京市城市基本住房保障条例(草案)》。 以下称为《条例》草案，处理完现在约10万户的轮候家庭后，本市将不再建设适当住宅和限价住宅，将被“销售型保障性住宅”所取代。

“预计该政策出台后，将对限价房的入市交易产生一定的影响，从此前我们这里咨询过入市准备的限价房报价来看，已经可以与周围商品房的价格相媲美。 ’北京中原地产西三旗地区的一家店的经理这样说道。

根据华夏时报记者的调查，目前“焦急”的限价房业主开始出售自己房间的挂牌。 2007年以来，北京房价连续上涨，因此这些限价房成交后，业主将从中获利数百万美元。

数百万美元的套期保值

因为购房门槛比经济住房低，房价低于周边普通住房的30%，所以2007年限价房刚上市，在购房人眼里就“香”了。 目前，北京首批10个限价室项目，共近3万家限价室将在今年和明年两年达到“满5年”的上市条件。

石景山区确信房地产商对记者说:“现在，限价房确实有房源出售。” “石景山金顶阳光小区有两套。 一套90.23平米，售价240万元，一套90平米，总价260万元。 ”

金顶阳光园区是2007年在北京最先推出的限价项目之一，2008年解锁销售时，该项目每平方米只卖6250元。 也就是说，上述小区90平方米的限价房当年出售时只卖了56.25万元。

以上述较低挂牌的240万元计算，按此价格成交，该限价房成交差价为183.65万元，是2008年售价的3倍。

“此前，根据房屋委员会出台的限价房屋上市交易标准，限价房屋上市交易必须缴纳土地收益的35%。 ”北京连锁房地产一家中介店的工作人员表示，“此前规定按该地区普通商品房的更名价格与当年限价住宅的销售价格的差额计算，但目前也有说法称按实际交易价格与当年销售价格的差额计算。”

该员工表示，石景山金顶街附近普通商品房更名指导价约1.9万元/平方米，按更名指导价与原售价差价计算，该房源需补充的土地价款约40万元，换言之，房主获利140万元以上

即使按实际成交价格计算，该限价房出售后，房主获得的收益仍接近120万元，扣除其他交易所需税费后，该限价房出售后仍可超过100万元。

“在与该小区南侧相邻的金顶街项目上出售的二手房挂牌价格与这两套住房的价格相同，有些满五年来唯一一套住房挂牌价格略低于这两套住房的价格。 ”上述工作人员向记者表示:“这两个限价室是用来补充地租的，所以这部分货款被转嫁给了购买者。 ”。

除了金顶阳光园区外，据媒体报道，西三旗区域内旗胜家园的部分房源也已上了大型中介企业的房源系统。 搜索网站显示，已挂牌的住宅套间面积约为90平米的2户和3户，售价在240万元至330万元之间。 这个项目2008年的购入价格为6350元/平米。

“当时的限价室几乎都在当时奥运会之外的稍远的地方。 但是，随着北京近郊的大楼增加，当时的偏远地区增加，现在基本上都建成了密集的住宅居住区，交通和配套变得方便了。 例如，西三旗和天通苑，这个二手房的价格也水涨船高。 ’中原地产首席拆师张大伟告诉记者。

另外，限价室的业主正在选择暗中租赁的方法。 在丰台区鸿业兴园2区，附近的二手房中介告诉记者，受委托租用该小区房屋10~20间，其中2间房租4000元/月左右。

“失败”的政策

尽管如此，限价房的上市交易政策至今仍面临着许多不明确性。

7月23日，记者以购房人的名义向北京市住建委咨询了相关交易政策，住建委回复称:“目前限价室的交易政策尚不明确，需要等5年以上再进行。”

“明确购买该住宅，如果总住宅费为240万元，则可以先支付180万的住宅费。 五年以上后才能支付剩下的资金。 ”上述确信房地产经纪人说。

但是，他告诉记者，“目前金顶阳光园区才5年，但由于相关政策不明确，没有承担交易后发生的纠纷问题，5年后业主也有可能涨价卖给他人。”

另外，虽然此前的政策规定土地收益按35%缴纳，但是中介在咨询住建委时，住建委也没有给予肯定的答复，另外相关税费例如综合地租的征收比例也不清楚。

“目前，有关补充限价房地租的政策还不明确。 此前适用于住宅的综合地价发生了变化，2008年4月以前的按10%征收，2008年4月以后的按70%征收。 上述工作人员表示，“之所以会上涨这么多，是为了不使房地产成为产生利润的工具，希望改变保障性住房的性质。”鉴于有此先例，二手房中介在政策不明确之前不建议使用限价住房。

据媒体报道，作为首次推出限价室的城市，今年在广州(楼盘)的几个相继“满五”的限价室，也发生了上千名业主联合要求重新审视限价室上市政策的情况。 业主们认为，限价房上市时“将差额的70%作为土地收益支付给政府”的规定不合理，因此出售后难以置换同等地区的普通商品房。

“目前，限价室、经济适应室等政策保障室在分配上和进入二级市场后的管理上，政府还没有有力的措施和手段，许多限价室最终成为了权力租赁的渠道。 ’中国房地产学会副会长陈国强对记者说。

在这种市场环境下，限价室、经适室等保障室的退出正是时候。

7月24日，在北京审议上述《条例(草案)》时，北京市住建委主任杨斌确定，目前的经济房、限价房等保障性住房的备案已经关闭。 今后，本市城镇基本住房保障将采取条例规定的租赁型、销售型保障性住房和租赁补贴三种形式处理。

对此，《条例(草案)》也确定，配套型保障性住房实行封闭式管理，住房只用于自住，不得上市出售，不得租赁、出租、赠与、擅自调换或变更住房用途。 确有必要转让的，政府予以回购或转售。

“这意味着此前通过限价室、经适室套利的通道被堵塞了。 ”行业分析人士陈剑波认为:“实际上，适当住房、限价住房政策是失败的政策，应该尽早退出，该产品没有起到稳定市场价格的作用，很多权力增加了租赁的空区间。”