“朱振鑫：警惕北京房价死灰复燃”

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原标题:朱振鑫:警惕北京房地产价格复苏[摘要]在最近短暂的降温后，北京房地产市场有可能再次升温

年初以来，房地产市场风声鹤唳。 无论短期还是长期，似乎都很容易找到房价下跌的理由。 从短期来看，销售额大幅下降，库存居高不下，融资环境紧张，地产商的压力激增。 长期以来，人口结构出现拐点，增长瓶颈，外资流入放缓，流动性盛宴结束。

现实的数据也印证了房地产市场的困境。 据中国指数研究院统计，全国百城房价从上年末的11.5%下跌到5月的7.84%。 特别是5月以来，百城房价时隔23个月环比下跌(-0.3% )。 城市的比例也从去年年末的30%激增至62%，其中不仅包括普遍担心的二三线城市，还包括上海、广州、深圳这样的城市

但是，有一个城市很独特，异常牢固。 那就是北京。 在全国房价即将远远下跌的时候，北京的房价仍然以相反的势头上涨。 5月，北京房价比上个月上涨0.7%，成为全国唯一连续24个月环比上涨的城市，比去年年末和上个月的涨幅略有扩大。 与去年同期相比，涨幅仍达22.4%，远远超过同期全国百城房价的7.8%和一线城市16..6%的涨幅。

为什么北京的房价这么武断？ 根本原因是，从中长期来看，北京房价刚性上涨动力更强，房地产上涨的长周期可能还没有结束。

从诉求方面看，北京房地产市场诉求刚性更强，释放尚未结束。 首要原因是北京人口吸引力相对较强，人口增长较快。 根据2004年《北京市总体规划》，预计到年北京常住人口将达到2100万人。 但是，北京的人口已经在7年前突破了这个目标，达到了2114万人。 而且，这个数字每年以50-60万人的绝对速度和2%以上的相对速度增长，明显领先于同为特大城市的上海(不到2% )、深圳(不到1% )等城市。

为什么北京市严格控制户籍，却无法阻止常住人口的爆炸性增长？ 毕竟，北京聚集了全国最好的质量、最丰富的公共资源。 作为党中央和国务院的所在地，北京不仅是独一无二的政治中心，也是不可替代的经济和文化中心。 截至年底，全国500家公司中有48家总部落户北京，位居世界首位。 北京112所211所大学中有26所，居全国首位，是排名第二的上海的3倍、天津的6倍，相当于山东、浙江等10多个大省的总和。 北京还有近60家三级医院，占全国的1/20以上，几乎是上海的两倍。 ……由于户籍管理治标不治本，如果不改变想法，从堵车转移到疏远，北京的人口压力将会继续增大。

从年龄结构来看，北京的人口也比较年轻化。 年北京15-64岁劳动适龄人口比例在82%以上，远远高于全国72.8%的平均水平。 另一方面，64岁以上的老龄人口比例仅为8.6%，明显低于全国平均水平( 9.7% )。 这意味着除了人口空之间迁移带来的刚需外，与人口年龄结构对应的刚需也比较强。

从供给侧来看，与诉求侧的爆发不同，北京房地产市场的供给相对不足，加剧了房价的上涨压力。

首先，北京住宅容积率低，土地利用不合理。 与上海、广州等特大城市高楼林立相反，北京市的高楼很少。 例如，北京超过300米的高楼只有330米的国贸三期，而上海有4座，其中3座超过400米。 容积率低反映了“地摊”式的城市规划，同样功能的建筑物在北京占有越来越多的土地，加之北京市内需要保护的历史文化资源较多，可用于住宅建设的土地资源相对不足。

其次，北京对国五条规定的20%的个人所得税执行最为严格，推高了交易的税费价格。 符合免税条件的房屋所有者也相应加上“免税溢价”，国五条以后房价急剧上涨。 例如，如果仅有不到5所房子卖400万美元，价格为200万美元，则税金为40万美元。 总房价将上涨到440万，在这种情况下，位于同一位置的5所唯一的房子也将上涨到近440万的价格区间。

第三，北京住房产权结构更多、更复杂。 在住房改革、福利、资金周转、中央产房、军事产房等非分出让住宅中，产权转让存在死角，无法进行比较有效的供给。

第四，北京周边的快速发展相对落后，这与上海和周边长江三角洲的无缝连接大不相同，不能比较有效地疏散人口，人口集中在中心区域，因此人口密度过大，中心区域土地供给有限。

因此，在供需两端刚性的支撑下，北京房地产市场虽然销售持续低迷，但价格反而呈现出上升的刚性。 从中长期来看，全国房地产市场盛夏分别进入凉爽秋季，但北京房地产市场的高温不太容易消退。 在最近短暂的降温之后，北京的房地产市场有可能再次升温。 那么，什么会成为市场变暖的催化剂呢？

第一，从住宅公布签字结果，锁定的展望诉求将得到释放。 年10月，北京住建委发布《北京七条》，正式开始建设居住型商品房，计划-14年供应7万套，房价比周边低30%。 表面上，这有助于降低房价，但实际上大部分住宅距离主城区很远，市内项目严重缺乏供应。 以金隅汇川景苑和汇川星苑两个项目为例，5200套房有43.7万人购买，中签率为84:1。 目前所有的住宅都没有公布签字结果，但下半年陆续公布的话，锁定在订单上的很大一部分有可能再次转战商品房市场。

第二，住房贷款有可能逐渐放宽。 从去年下半年到现在房地产市场急剧降温的首要原因是资金紧张，制造商融资压力加大，不得不降价退保，另一方面，由于货币政策紧缩，债务价格大幅上涨，大部分银行取消了贷款限额，套房利率优惠 但是，现在随着稳定增长的压力加大，政策明显变暖。 央行在此前的会议上确定要求加快住房贷款审核，但客观来看，今年银行负债端价格急速下跌，银行也有条件配置安全度比去年高但收益率较低的住房贷款资产。 现在个别银行推出了住房贷款优惠措施，将来会有越来越多的银行跟进。

经济南下，北风劲吹，死灰也能复活。 要彻底根治北京高房价，除加快保障性住房建设外，还必须加快京津冀一体化进程，优化区域快速发展规划，从拥堵到疏导、从治愈到治愈。 否则，高房价将是北京无法承受的沉重。

作者:朱振鑫，民生证券研究院宏观研究员，腾讯财经专栏作家。